Arriva l'avviso di pagamento della tassa rifiuti e parte la discussione: il proprietario dice che tocca a chi ci abita, l'inquilino risponde che è una tassa sull'immobile. Poi c'è il condominio, che si chiede se le scale e il cortile facciano cumulo.
La legge risponde a tutte e tre le domande, e lo fa in tre commi consecutivi.
La regola: paga chi detiene l'immobile#
Il presupposto della TARI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani (art. 1, comma 641, L. 147/2013).
Il comma 642 individua di conseguenza il soggetto passivo in chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo quei locali. La logica è semplice: paga chi produce i rifiuti, non chi possiede il muro.
Tradotto sul caso più comune: in una casa affittata la TARI la paga l'inquilino, non il proprietario.
L'eccezione dei sei mesi#
C'è un caso in cui la regola si ribalta, e vale la pena conoscerlo perché a Milano riguarda un contratto su tre.
Il comma 643 stabilisce che in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.
| Durata della detenzione | Chi paga |
|---|---|
| Oltre sei mesi nell'anno solare | Il detentore, cioè l'inquilino |
| Non superiore a sei mesi | Il possessore, cioè il proprietario o il titolare del diritto reale |
È il motivo per cui un contratto transitorio breve lascia la TARI in capo al proprietario, mentre uno di dodici o diciotto mesi la sposta sull'inquilino. Se stai impostando un contratto di questo tipo, la guida sul contratto di locazione transitorio spiega gli altri effetti della durata.
Attenzione a non confondere questa soglia con quella della tariffa giornaliera dei commi 662-663, dove l'occupazione è temporanea quando si protrae per periodi inferiori a 183 giorni nello stesso anno solare, con tariffa annuale rapportata a giorno e maggiorata di un importo percentuale non superiore al 100 per cento. Sono due meccanismi distinti.
Se gli occupanti sono più di uno#
Il comma 642 chiude con una previsione che pesa: in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria.
Il Comune può quindi chiedere l'intero a uno qualsiasi degli obbligati. Per una casa condivisa tra studenti o lavoratori significa che chi riceve l'avviso non può limitarsi alla propria quota: paga e poi si rivale sugli altri.
Le parti comuni del condominio non si pagano#
Qui sta il punto che interessa direttamente chi vive in un palazzo, ed è scritto nero su bianco nel comma 641.
Sono escluse dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all'art. 1117 del Codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva.
Il criterio decisivo è l'uso esclusivo:
- Scale, androne, cortile, pianerottoli e locali comuni a fruizione collettiva non sono tassabili.
- Se però un'area comune viene detenuta o occupata in via esclusiva da un singolo, torna imponibile in capo a chi la occupa.
Il secondo caso è meno teorico di quanto sembri: un cortile assegnato in uso esclusivo, un locale comune trasformato di fatto in deposito privato, una porzione di area recintata da un condomino. Quali siano le parti comuni per legge è spiegato nella guida su quali sono le parti comuni.
Come funziona in concreto la raccolta nei palazzi milanesi, con i contenitori condominiali e i calendari di conferimento, è invece il tema della guida sulla raccolta differenziata in condominio a Milano.
La dichiarazione: quando e chi la presenta#
I soggetti passivi presentano la dichiarazione entro il 30 giugno dell'anno successivo alla data di inizio del possesso o della detenzione. Nel caso di occupazione in comune di un'unità immobiliare la dichiarazione può essere presentata anche da uno solo degli occupanti.
È il passaggio che genera più avvisi di accertamento, per una ragione banale: quando un inquilino lascia l'appartamento e nessuno chiude la posizione, il Comune continua a fatturare a lui. La cessazione va comunicata, non si presume dalla fine del contratto.
Il Comune di Milano mette a disposizione una scheda dedicata al caso degli immobili in affitto, utile per verificare la modulistica e i canali di invio aggiornati.
Cosa fare, in ordine#
Se sei il proprietario:
- Verifica la durata effettiva della detenzione nell'anno solare, non solo la durata nominale del contratto.
- Sotto i sei mesi, metti in conto che la TARI resta tua.
- Comunica all'amministratore i dati del nuovo occupante per il registro di anagrafe condominiale: non serve al Comune, ma serve a te per ricostruire chi c'era e quando.
Se sei l'inquilino:
- Presenta la dichiarazione di inizio detenzione nei termini.
- Alla riconsegna, presenta la cessazione. È l'unico modo per fermare il conteggio.
- Conserva la ricevuta: è la prova che ti servirà se anni dopo arriva un accertamento.
Se sei l'amministratore o un consigliere: le parti comuni non producono TARI finché restano comuni. Se qualcuno occupa stabilmente un'area comune, il problema non è solo tributario: è un tema di uso delle parti comuni da riportare in assemblea.
Il punto pratico#
Tre commi, tre risposte. Paga chi detiene (642), salvo che la detenzione non superi i sei mesi, e allora paga il proprietario (643); le parti comuni restano fuori finché nessuno le occupa in via esclusiva (641). Chi è in più risponde in solido, e la posizione si chiude solo con una dichiarazione, mai da sola.
Se nel tuo condominio le aree comuni sono occupate stabilmente da qualcuno e nessuno ha mai affrontato la questione, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
La TARI la paga il proprietario o l'inquilino?
La paga chi detiene l'immobile, quindi di norma l'inquilino. L'art. 1 comma 642 della legge 147/2013 individua il soggetto passivo in chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali suscettibili di produrre rifiuti urbani. Fa eccezione la detenzione temporanea non superiore a sei mesi.
Cosa succede se l'affitto dura meno di sei mesi?
In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nello stesso anno solare, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie. Con un contratto breve, quindi, paga il proprietario.
Si paga la TARI sulle parti comuni del condominio?
No, se restano a fruizione comune. Il comma 641 esclude dalla TARI le aree comuni condominiali di cui all'art. 1117 c.c. che non siano detenute o occupate in via esclusiva. Il criterio è l'uso esclusivo: se un singolo occupa in via esclusiva un'area comune, quella torna imponibile.
Se in casa siamo in più persone, chi risponde?
In caso di pluralità di possessori o di detentori tutti sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria. Il Comune può quindi chiedere l'intero a uno qualsiasi degli obbligati, che poi si rivarrà sugli altri.
Entro quando va presentata la dichiarazione TARI?
Entro il 30 giugno dell'anno successivo alla data di inizio del possesso o della detenzione. Nel caso di occupazione in comune di un'unità immobiliare la dichiarazione può essere presentata anche da uno solo degli occupanti.
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