In condominio, la linea tra «mio» e «di tutti» non è sempre ovvia. Il tetto, le scale, la facciata, l'ascensore: sono tuoi tanto quanto del vicino, e insieme li pagate. Sapere con precisione quali sono le parti comuni ti serve per una cosa molto concreta: capire chi decide su quegli spazi e chi ne sostiene le spese. Vediamo cosa dice la legge, la differenza con le proprietà private e come si dividono i costi.
Cosa sono le parti comuni#
Le parti comuni sono i beni dell'edificio che appartengono a tutti i condòmini insieme, in proporzione ai millesimi di proprietà. Non sono di nessuno in particolare e non si possono «staccare» dal proprio appartamento: chi possiede un'unità è automaticamente comproprietario delle parti comuni.
Il riferimento è l'art. 1117 del Codice civile, che apre con una precisazione importante: quei beni sono comuni «se non risulta il contrario dal titolo». In altre parole, l'elenco di legge vale come regola generale, ma un atto di proprietà o un regolamento contrattuale può stabilire che una specifica parte sia invece privata.
L'elenco dell'art. 1117: quali sono#
La legge raggruppa le parti comuni in tre categorie:
- Strutture, coperture e accessi necessari all'uso comune — il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
- Aree e locali destinati ai servizi comuni — per esempio le aree per il parcheggio, i locali per la portineria (compreso l'alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
- Opere, installazioni e manufatti a uso comune — ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti centralizzati per il gas, l'energia, il riscaldamento e il condizionamento, gli impianti per la ricezione radiotelevisiva. Questi impianti restano comuni fino al punto in cui si diramano verso i locali di proprietà individuale.
| In genere parte comune | In genere proprietà privata |
|---|---|
| Tetto, lastrico solare, facciata, muri maestri | Interno dell'appartamento e finiture |
| Scale, androne, cortile, portone d'ingresso | Porta di casa e infissi della singola unità |
| Ascensore e impianti centralizzati | Diramazioni dell'impianto dentro l'unità |
"Salvo che risulti il contrario dal titolo": le eccezioni#
Quell'inciso iniziale dell'art. 1117 conta più di quanto sembri. L'elenco è una presunzione: le parti si considerano comuni finché un titolo (l'atto d'acquisto, il regolamento contrattuale, un accordo tra le parti) non dimostra il contrario. È il motivo per cui, prima di dare per scontato che una porzione dell'edificio sia comune o privata, conviene sempre verificare cosa dicono i documenti del tuo condominio.
Parti comuni o proprietà privata? I casi dubbi#
Nella pratica, i confini più discussi riguardano gli elementi «a metà strada». Il criterio guida è la funzione: se un elemento serve all'intero edificio è comune, se serve solo alla singola unità è privato. Alcuni esempi ricorrenti:
- Balconi: la superficie calpestabile di un balcone che appartiene a un solo appartamento è in genere privata, mentre gli elementi decorativi visibili dall'esterno (frontalini, cornici, rivestimenti) sono spesso considerati parte della facciata, e quindi comuni.
- Finestre e infissi della singola unità: privati.
- Tubazioni e impianti: comuni nel tratto che serve più unità, privati dal punto in cui si diramano verso il singolo appartamento.
Nei casi incerti non si tira a indovinare: fanno fede il titolo di proprietà e il regolamento. Se il dubbio resta, è un tema da chiarire con l'amministratore prima che diventi una lite tra vicini.
Non puoi rinunciare alle parti comuni#
Una convinzione molto diffusa è che, non usando un bene comune, si possa smettere di pagarlo: «non salgo mai in terrazza, quindi non pago il lastrico». Non funziona così. L'art. 1118 del Codice civile è netto: il condòmino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni, e non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione.
La logica è semplice: il tetto protegge tutto l'edificio, le fondazioni lo reggono, le scale danno accesso. Sono beni che servono alla stabilità e all'uso del palazzo nel suo insieme, a prescindere da quanto li usi personalmente. L'uso in concreto può incidere sui criteri di riparto di alcune spese, ma non azzera l'obbligo di contribuire.
Come si usano le parti comuni#
Comune non vuol dire «di nessuno»: ogni condòmino ha diritto di usare le parti comuni, ma entro un limite preciso. Ciascuno può servirsene liberamente, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Puoi attraversare il cortile e parcheggiare dove è consentito, ma non trasformare uno spazio comune in un'area riservata a te; puoi usare il pianerottolo, ma non occuparlo stabilmente con mobili o depositi che tolgono spazio ai vicini. È la differenza tra usare un bene comune e appropriarsene: la prima è un diritto, la seconda una fonte di liti. Quando l'uso di uno spazio comune diventa esclusivo e stabile, quasi sempre serve una delibera dell'assemblea.
Chi paga la manutenzione delle parti comuni#
La regola generale è che le spese sulle parti comuni si ripartiscono tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà. Alcune parti, però, seguono criteri particolari che tengono conto anche dell'uso e dell'altezza di piano: è il caso tipico delle scale e dell'ascensore, dove chi abita più in alto in genere contribuisce di più. E ci sono parti, come il lastrico solare a uso esclusivo, che hanno una regola di riparto tutta loro.
Per vedere nel dettaglio come si leggono e si dividono le voci del bilancio, trovi tutto nella guida su condominio e spese. La cosa da ricordare qui è che la manutenzione delle parti comuni è una spesa del condominio, deliberata in assemblea, non un costo che ricade su un singolo.
Chi decide sugli interventi alle parti comuni#
Sulle parti comuni non decide il singolo condòmino, ma l'assemblea. La maggioranza necessaria dipende dal tipo di intervento: la manutenzione ordinaria — riparazioni e piccoli lavori di conservazione — richiede un consenso più semplice rispetto alle innovazioni, cioè agli interventi che modificano in modo stabile il bene comune, per i quali la legge chiede maggioranze più alte. Anche per questo conviene arrivare in assemblea con un quadro chiaro dei lavori e dei costi. Se vuoi capire come funzionano convocazione, quorum e delibere, vedi la guida all'assemblea di condominio.
Anche il "condominio minimo" ha le sue parti comuni#
Le parti comuni non sono un tema solo dei grandi palazzi. Anche in un edificio con due soli proprietari — il cosiddetto condominio minimo — il tetto, le scale e la facciata restano beni comuni, con gli stessi diritti e gli stessi obblighi di contribuzione. Cambia la scala, non la sostanza: anche in due, tetto e facciata si gestiscono e si pagano insieme, e valgono per entrambi le stesse regole di uso e di riparto.
Gestire bene le parti comuni significa soprattutto tenere in ordine due cose: i documenti (chi possiede cosa, cosa dice il titolo) e la manutenzione (interventi decisi per tempo, spese ripartite in modo corretto). È esattamente il lavoro di un amministratore attento. Se vuoi una gestione trasparente per il tuo edificio, raccontacelo dalla pagina amministratore di condominio a Milano, oppure chiedi un preventivo gratuito.
In questa guida
Fonti normative
Domande frequenti
Quali sono le parti comuni di un condominio?
Secondo l'art. 1117 del Codice civile sono comuni, salvo che il titolo disponga diversamente: le strutture e gli accessi necessari all'uso comune (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi, tetti e lastrici solari, scale, portoni d'ingresso, cortili e facciate); le aree e i locali per servizi comuni (parcheggi, portineria, lavanderia, stenditoi); gli impianti e le installazioni a uso comune (ascensori, impianti idrici e fognari, riscaldamento e altri impianti centralizzati) fino al punto in cui si diramano verso le singole unità.
Posso rinunciare alle parti comuni per non pagare le spese?
No. L'art. 1118 del Codice civile stabilisce che il condòmino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni, né può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. Non esiste quindi un modo per «uscire» dal tetto o dalle scale e smettere di pagarne la manutenzione.
La facciata è una parte comune?
Sì. La facciata rientra tra le parti comuni elencate dall'art. 1117, salvo che il titolo disponga diversamente. Per questo gli interventi che la modificano (per esempio l'apertura di nuove finestre o un rifacimento) coinvolgono il condominio e vanno gestiti in assemblea con le maggioranze previste.
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