Sul preventivo e sul rendiconto c'è una voce che quasi tutti guardano con un po' di sospetto: il compenso dell'amministratore. Quanto è giusto? Chi lo decide? Cosa ci sta dentro? Capire come è fatto ti permette di leggere il bilancio con occhi diversi e di distinguere un compenso trasparente da uno gonfiato. Vediamo chi lo approva, come si calcola, cosa comprende e cosa invece resta a parte.
Chi decide il compenso, e quando#
Il compenso non lo fissa l'amministratore da solo: lo approva l'assemblea. E c'è una regola precisa sul quando. Il Codice civile (art. 1129) stabilisce che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e a ogni rinnovo, deve specificare in modo analitico l'importo del proprio compenso, a pena di nullità della nomina stessa.
Significa due cose per te. Primo: un compenso "da definire" o indicato in modo vago non è valido. Secondo: l'importo deve essere chiaro prima del voto, così che l'assemblea decida sapendo esattamente quanto costa. Per i riferimenti sui prezzi di mercato trovi tutto nella guida su quanto costa un amministratore di condominio.
Come si calcola#
Non esiste un tariffario nazionale. In pratica, il compenso è un forfait annuo, spesso rapportato al numero di unità e legato alla complessità dell'edificio (riscaldamento centralizzato, ascensore, portineria, numero di fornitori). Il compenso dell'amministratore rientra a tutti gli effetti tra le spese condominiali, e come tale viene poi ripartito tra i condòmini.
Il compenso "ordinario" copre di norma:
- la gestione del conto corrente condominiale;
- la convocazione e la conduzione dell'assemblea annuale;
- la contabilità e il rendiconto;
- gli adempimenti di legge e i rapporti con i fornitori.
Restano invece a parte le spese vive (dette anche spese borsuali o di studio: invii, bolli, cancelleria) e, soprattutto, le attività straordinarie.
Ordinario e straordinario: due compensi diversi#
Qui c'è il punto che genera più discussioni. Il compenso base remunera l'amministrazione ordinaria. Per le attività straordinarie — la gestione di lavori importanti, le pratiche legate ai bonus edilizi — l'amministratore ha diritto a un compenso aggiuntivo, ma solo se l'assemblea lo delibera espressamente. Non può attribuirselo da sé: la giurisprudenza è costante nel dire che un compenso extra non votato non è dovuto.
Sul mercato, per i lavori si usano spesso percentuali indicative tra il 2% e il 5% dell'importo dell'intervento. La legge non fissa questa percentuale: va concordata e approvata in assemblea, insieme ai lavori. La regola di trasparenza è semplice: il compenso straordinario si decide prima, non arriva come sorpresa nel consuntivo.
Quanto incide sulle spese condominiali#
Vale la pena ridimensionare un timore comune. Il compenso dell'amministratore è una voce tra tante nel bilancio: pulizie, luce delle scale, manutenzioni, assicurazione e fornitori pesano spesso molto di più. Come le altre spese, il compenso si ripartisce tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, e lo ritrovi indicato in modo distinto nel rendiconto.
Se vuoi capire come leggere e ripartire le voci di spesa del tuo condominio, vedi la guida su condominio e spese: distinguere il compenso dalle altre uscite è il primo passo per giudicarlo davvero.
Se il compenso non ti torna#
Capire ogni voce è un tuo diritto. Se in consuntivo compare un compenso extra che l'assemblea non ha mai deliberato, non sei tenuto ad accettarlo senza spiegazioni: puoi chiedere il dettaglio all'amministratore e, se serve, riportare la questione in assemblea. Lo stesso vale quando il compenso ordinario non era stato indicato in modo chiaro al momento della nomina: in genere una delibera che non rispetta questa regola è contestabile. Prima di firmare o approvare, quindi, pretendi che ogni cifra sia scritta e comprensibile: è il modo più semplice per evitare discussioni a fine anno.
"Stipendio" o "guadagno"? Un equivoco da chiarire#
Molti cercano quanto "guadagna" o quale sia lo "stipendio" di un amministratore. È una domanda mal posta. L'amministratore è un professionista che gestisce più condomìni: il compenso che paga il tuo edificio è solo la parcella per quel palazzo, non il suo reddito. Da quell'importo lordo l'amministratore sostiene le proprie spese di studio — ufficio, software gestionali, collaboratori — e paga le imposte.
Per te, che vivi nel condominio, la domanda utile è un'altra: il compenso del tuo edificio è chiaro, proporzionato al lavoro e deliberato correttamente? È esattamente il modo in cui lavora Livia: compenso indicato in modo analitico, nessun extra non concordato e un rendiconto che si legge senza sorprese. Vuoi un preventivo trasparente per il tuo edificio? Scrivici dalla pagina amministratore di condominio a Milano, oppure chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Come si calcola il compenso dell'amministratore?
Non esiste un tariffario di legge. In genere è un forfait annuo, spesso rapportato al numero di unità, che dipende dalla dimensione e dalla complessità dell'edificio. Copre l'amministrazione ordinaria; le spese vive e le attività straordinarie restano a parte. L'importo va indicato in modo analitico al momento della nomina.
Il compenso comprende i lavori straordinari?
No. Il compenso base copre la gestione ordinaria. Per i lavori straordinari l'amministratore ha diritto a un compenso aggiuntivo solo se l'assemblea lo delibera espressamente: non può attribuirselo da solo. Sul mercato si usano spesso percentuali indicative tra il 2% e il 5% dell'importo dei lavori, comunque da approvare in assemblea.
Il compenso dell'amministratore è uno stipendio?
No. L'amministratore è un professionista che gestisce più condomìni: il compenso che paga il tuo condominio è la parcella per quell'edificio, non il suo stipendio. Da quell'importo lordo l'amministratore sostiene le proprie spese di studio, come ufficio, software e collaboratori.
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