In assemblea qualcuno dice che il palazzo "deve mettersi a norma antincendio", qualcun altro risponde che è roba da aziende. Hanno torto entrambi, ma non nello stesso modo.
Un condominio può avere obblighi antincendio per due strade diverse, e conviene tenerle separate perché scattano a soglie diverse: l'edificio in quanto tale, e le sue pertinenze, tipicamente l'autorimessa.
Prima distinzione: attività soggetta o obblighi gestionali#
Il certificato di prevenzione incendi riguarda le cosiddette attività soggette, elencate nell'Allegato I al D.P.R. 151/2011. Se il tuo edificio o una sua parte rientra in quell'elenco, ci sono adempimenti presso il Comando dei Vigili del Fuoco.
Ma esistono anche obblighi gestionali che si applicano a prescindere dal fatto che ci sia un'attività soggetta. Vengono dal D.M. 25 gennaio 2019 e riguardano molti più edifici di quanti immaginino gli amministratori.
L'edificio: la soglia dei 24 metri#
Gli edifici di civile abitazione con altezza antincendio superiore a 24 metri sono classificabili al punto 77 dell'Allegato I al D.P.R. 151/2011. Sono quindi attività soggette, con i relativi adempimenti presso il Comando provinciale dei Vigili del Fuoco.
L'altezza antincendio non coincide con il numero di piani né con l'altezza al colmo del tetto: è una grandezza tecnica definita dalla normativa, e va determinata da un tecnico. Nella pratica milanese, la soglia dei 24 metri intercetta molti edifici a otto piani e oltre, mentre lascia fuori la gran parte delle palazzine e delle case di ringhiera.
Il D.M. 25 gennaio 2019: la gestione della sicurezza#
È il provvedimento che più spesso viene ignorato, perché non rilascia nessun certificato e quindi non lascia una scadenza in scadenzario.
Il decreto, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 febbraio 2019 ed entrato in vigore il 6 maggio 2019, ha modificato l'allegato al D.M. 246/1987 sostituendo il punto «9. Deroghe» e introducendo, dopo il punto 9, il punto «9-bis. Gestione della sicurezza antincendio».
Riguarda gli edifici di civile abitazione con altezza antincendio superiore a 12 metri. L'obbligo introdotto è quello di predisporre un sistema di gestione della sicurezza antincendio, con livelli di prestazione attribuiti in relazione all'altezza antincendio, che si traducono in disposizioni a carico dei responsabili dell'edificio e in procedure organizzate.
| Altezza antincendio | Cosa comporta |
|---|---|
| Oltre 12 m | Rientra nel D.M. 25/01/2019: obblighi di gestione della sicurezza antincendio |
| Oltre 24 m | Anche attività soggetta, punto 77 Allegato I D.P.R. 151/2011 |
| Oltre 54 m | Livelli di prestazione superiori, con impianto di segnalazione manuale di allarme |
| Oltre 80 m | Richiesto un sistema di allarme vocale per l'emergenza |
Sulle scadenze: il 6 maggio 2021 era il termine per gli edifici oltre i 54 metri e per quelli oltre gli 80. Per gli edifici oltre i 12 metri il termine originario del 6 maggio 2020 è stato prorogato per effetto dell'emergenza Covid-19, con l'art. 63-bis del D.L. 104/2020 convertito in L. 126/2020. Il 30 settembre 2022 è scaduto l'ultimo termine per l'adeguamento degli edifici esistenti.
Tradotto: se il tuo edificio supera i 12 metri e non ha mai visto un documento di gestione della sicurezza antincendio, non sei in attesa di una scadenza futura. Sei fuori termine.
Alle spalle del decreto c'è anche il caso della Grenfell Tower di Londra del giugno 2017, ed è il motivo per cui il provvedimento si occupa espressamente dei requisiti antincendio delle facciate. È un aspetto da tenere presente quando si delibera un cappotto termico: la guida sul rifacimento della facciata affronta il cantiere, ma la scelta dei materiali ha anche questa dimensione.
L'autorimessa: la soglia dei 300 metri quadri#
È la strada per cui un condominio basso, del tutto fuori dalle soglie di altezza, può comunque avere un'attività soggetta.
Rientrano nell'attività 75 dell'Allegato I al D.P.R. 151/2011 le autorimesse pubbliche e private, i parcheggi pluriplano e meccanizzati di superficie complessiva coperta superiore a 300 m². È un'attività autonoma rispetto all'edificio, con una propria regola tecnica.
La suddivisione in categorie determina gli adempimenti:
- Categoria A: autorimesse fino a 1.000 m²
- Categoria B: oltre 1.000 e fino a 3.000 m²
- Categoria C: oltre 3.000 m²
Per le attività in categoria B e C i responsabili devono chiedere al Comando l'esame del progetto di nuovi impianti o costruzioni e delle modifiche che comportino aggravio delle preesistenti condizioni di sicurezza. Per le categorie A e B il Comando, entro sessanta giorni dal ricevimento della SCIA, effettua controlli con visite tecniche, anche a campione.
Un punto che genera equivoci ricorrenti: conta la superficie, non il numero di auto. Rispetto alla disciplina precedente il criterio si è capovolto, e per effetto dei nuovi limiti alcune autorimesse prima soggette non lo sono più (dieci o più autoveicoli ma meno di 300 m²) mentre altre lo sono diventate (nove o meno posti ma oltre 300 m²). Se qualcuno in assemblea cita il numero dei box, sta usando il criterio sbagliato.
Per le autorimesse fino a 300 m² esiste comunque un riferimento tecnico dedicato dei Vigili del Fuoco sui requisiti antincendio, quindi "non soggetta" non significa "senza regole".
Se nel tuo palazzo i box generano già discussioni su usi e responsabilità, la guida sui posti auto e box in condominio tratta la parte civilistica.
Di chi è la responsabilità#
Gli adempimenti gravano sui responsabili dell'edificio o dell'attività. Per le parti comuni questo significa il condominio, e in concreto l'amministratore come suo legale rappresentante, che deve portare in assemblea gli interventi e le spese necessarie.
Tre cose che l'amministratore dovrebbe poter mostrare in qualsiasi momento:
- La determinazione dell'altezza antincendio dell'edificio, fatta da un tecnico, che dice se e in quale fascia si ricade.
- La superficie dell'autorimessa, per sapere se supera i 300 m².
- La documentazione di gestione della sicurezza antincendio, se l'edificio supera i 12 metri.
Se mancano, il primo passo non è preventivare lavori: è incaricare un tecnico abilitato per una verifica dello stato di fatto. Deliberare interventi senza sapere in quale fascia si ricade è il modo più rapido per spendere male.
Il punto pratico#
Tre soglie da ricordare, e sono indipendenti:
- 12 metri: obblighi gestionali del D.M. 25 gennaio 2019, termine ultimo già scaduto il 30 settembre 2022.
- 24 metri: attività soggetta, punto 77 dell'Allegato I al D.P.R. 151/2011.
- 300 m² di autorimessa: attività soggetta autonoma, punto 75.
Un condominio può ricadere in nessuna, in una o in tutte e tre. La verifica costa un sopralluogo tecnico e va fatta una volta sola; l'alternativa è scoprirlo dopo un sinistro, quando la posizione assicurativa e quella penale si valutano insieme. Su cosa copre e cosa non copre la polizza del palazzo, vedi la guida sull'assicurazione condominiale obbligatoria.
Se nel tuo condominio nessuno sa dire in quale fascia ricade l'edificio, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Da quale altezza un condominio ha bisogno del CPI?
Gli edifici di civile abitazione con altezza antincendio superiore a 24 metri sono classificabili al punto 77 dell'Allegato I al DPR 151/2011 e sono quindi soggetti agli adempimenti di prevenzione incendi presso il Comando dei Vigili del Fuoco. Sotto quella soglia non c'è attività soggetta, ma possono comunque applicarsi gli obblighi gestionali.
Cosa impone il DM 25 gennaio 2019?
Ha modificato l'allegato al DM 246/1987 sostituendo il punto 9 e introducendo il punto 9-bis sulla gestione della sicurezza antincendio. Riguarda gli edifici di civile abitazione con altezza antincendio superiore a 12 metri e impone di predisporre un sistema di gestione della sicurezza antincendio, con livelli di prestazione crescenti in base all'altezza.
L'autorimessa del condominio è soggetta a prevenzione incendi?
Lo è quando la superficie complessiva coperta supera i 300 m², perché rientra nell'attività 75 dell'Allegato I al DPR 151/2011. È un'attività autonoma rispetto all'edificio: sotto i 1.000 m² è categoria A, oltre e fino a 3.000 m² categoria B, oltre i 3.000 m² categoria C.
Contano i posti auto o i metri quadri?
I metri quadri. Con il DPR 151/2011 il criterio è la superficie: un'autorimessa con dieci o più autoveicoli ma sotto i 300 m² non è più soggetta, mentre una con nove o meno posti ma sopra i 300 m² lo è diventata. È l'opposto della regola precedente e genera parecchi equivoci.
Di chi è la responsabilità in condominio?
Gli adempimenti gravano sui responsabili dell'edificio o dell'attività. Per le parti comuni è il condominio, e quindi l'amministratore come suo legale rappresentante, a doversene fare carico, portando in assemblea gli interventi e le spese necessarie.
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