L'assemblea è il luogo in cui il condominio decide: spese, lavori, nomina e revoca dell'amministratore, regole di convivenza. Quando è preparata bene, riduce i conflitti e rende le decisioni difficili da contestare. Quando è improvvisata, ogni punto rischia di riaprire vecchie tensioni. Questa guida raccoglie i passaggi che contano davvero, dalla convocazione al verbale, e rimanda agli approfondimenti pratici su deleghe, revoca e prima assemblea con un nuovo amministratore.
Cos'è l'assemblea e cosa decide#
L'assemblea è l'organo che delibera per il condominio: è disciplinata dagli articoli 1135, 1136 e 1137 del Codice civile. Vi partecipano i proprietari delle unità immobiliari, ognuno con un peso di voto proporzionale ai propri millesimi. Le decisioni prese nel rispetto delle regole valgono per tutti, anche per chi era assente o ha votato contro.
Si distingue tra due tipi di riunione:
- assemblea ordinaria: affronta la gestione ricorrente, come l'approvazione del rendiconto e del preventivo, e la conferma dell'amministratore. Si tiene almeno una volta l'anno;
- assemblea straordinaria: tratta temi non abituali o urgenti, per esempio lavori importanti o una revoca. Si convoca quando serve.
La differenza pratica non sta tanto nel nome, quanto nell'argomento: sono le maggioranze richieste dal singolo punto a cambiare, come vedremo più avanti.
La convocazione: tempi e modi#
Tutto parte dalla convocazione. Per legge (art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile) l'avviso deve arrivare a ogni avente diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. Conta la data in cui l'avviso viene ricevuto, non quella di invio: è un dettaglio che salva molte assemblee da future contestazioni.
L'avviso va comunicato in forma tracciabile: raccomandata, PEC, fax o consegna a mano con firma per ricevuta. Dopo le modifiche introdotte nel 2020, l'assemblea può anche svolgersi in videoconferenza, se i condòmini sono d'accordo e la modalità è indicata nell'avviso.
L'avviso deve contenere alcune informazioni chiare:
- data, ora e luogo (o le modalità di collegamento) della prima e della seconda convocazione;
- l'ordine del giorno, cioè l'elenco degli argomenti da trattare.
Sull'ordine del giorno vale una regola d'oro: in assemblea si discute e si vota solo su ciò che è stato indicato. Un punto deciso "a sorpresa", fuori dall'ordine del giorno, è una delibera fragile e facilmente impugnabile. Se un argomento è importante, va scritto in modo esplicito, non nascosto in un generico "varie ed eventuali".
I quorum: quando l'assemblea è valida#
Perché una decisione sia valida servono due maggioranze: una per costituire l'assemblea (quante persone e quanti millesimi devono essere presenti) e una per deliberare (quanti voti servono per approvare). L'articolo 1136 del Codice civile fissa soglie diverse tra prima e seconda convocazione.
| Prima convocazione | Seconda convocazione | |
|---|---|---|
| Per costituire l'assemblea | Maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno 2/3 del valore dell'edificio (667 millesimi) | Almeno 1/3 dei partecipanti che rappresenti almeno 1/3 del valore (334 millesimi) |
| Per approvare una delibera | Maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore (500 millesimi) | Maggioranza degli intervenuti con almeno 1/3 del valore (334 millesimi) |
La seconda convocazione è la più frequente, perché in prima è raro raggiungere i due terzi. Non può però tenersi nello stesso giorno della prima e, di norma, si svolge entro dieci giorni. Attenzione: alcune decisioni richiedono maggioranze più alte. Le innovazioni e gli interventi rilevanti sulle parti comuni hanno soglie qualificate proprio perché incidono di più sui condòmini. In caso di dubbio sul quorum di un punto specifico, meglio verificarlo prima della riunione che scoprirlo dopo, quando la delibera è già stata contestata.
Come si svolge la riunione#
Una buona assemblea segue un ordine preciso. Nella pratica i passaggi sono questi:
- Nomina di presidente e segretario. Il presidente dirige la discussione e verifica la regolarità; il segretario mette a verbale.
- Verifica di presenti e deleghe. Si controlla che tutti siano stati convocati correttamente e che le deleghe siano valide.
- Discussione dell'ordine del giorno. Un punto alla volta, solo gli argomenti convocati.
- Votazione. Ogni condòmino vota in base ai propri millesimi. Si mette a verbale chi è favorevole, chi contrario e chi astenuto.
- Verbalizzazione. Alla fine il verbale viene firmato da presidente e segretario e riporta esito e decisioni.
Il verbale non è una formalità: è la prova di ciò che è stato deciso. Un verbale chiaro (data, presenti, millesimi, esito di ogni votazione, incarichi assegnati) è la migliore difesa contro le contestazioni. Va conservato nel registro dei verbali e messo a disposizione di tutti i condòmini.
Chi può partecipare e chi vota#
All'assemblea partecipano i proprietari delle unità immobiliari, ma quando su una stessa unità ci sono più titolari di diritti il voto va coordinato:
- comproprietari: sulla stessa unità hanno diritto a un solo voto, espresso da un rappresentante comune;
- usufrutto e nuda proprietà: in genere l'usufruttuario vota sulle questioni di ordinaria amministrazione e sull'uso delle parti comuni, mentre il nudo proprietario vota sulle innovazioni e sugli interventi straordinari;
- inquilino: per alcune materie legate ai servizi che utilizza, come il riscaldamento, la legge gli riconosce il diritto di voto al posto del proprietario.
Le regole a volte si intrecciano. In caso di dubbio conviene chiarire prima della riunione chi vota su cosa: è il modo più semplice per non rendere contestabile una delibera.
Se una delibera è illegittima: l'impugnazione#
Non tutte le decisioni sono intoccabili. Un condòmino assente o che ha votato contro può impugnare una delibera che ritiene illegittima rivolgendosi all'autorità giudiziaria, in genere entro trenta giorni (art. 1137 c.c.). Il termine decorre dalla data della delibera per chi era presente e dissenziente, e dalla comunicazione del verbale per chi era assente.
Si distingue poi tra delibere annullabili, per vizi di procedura o di maggioranza, e delibere nulle, per esempio quelle su materie che esulano dai poteri dell'assemblea. Sono situazioni con regole e tempi diversi: prima di muoverti conviene una verifica, perché i termini sono stretti e le conseguenze pratiche non banali.
Deleghe, revoca e prima assemblea: gli approfondimenti#
Alcuni temi meritano una scheda dedicata, e li trovi collegati qui sopra "in questa guida":
- la delega per l'assemblea: quando serve, come si scrive e quanti voti può raccogliere una sola persona;
- la revoca dell'amministratore: come si mette all'ordine del giorno e con quale maggioranza si vota;
- la prima assemblea con il nuovo amministratore: cosa mettere a verbale quando cambia la gestione.
Se il motivo dell'assemblea è proprio un cambio di gestione, parti dalla guida su come cambiare amministratore di condominio.
Preparare bene l'assemblea, senza stress#
La maggior parte dei problemi in assemblea nasce prima della riunione: convocazioni tardive, ordini del giorno vaghi, deleghe raccolte male. Sono errori che si evitano con metodo.
È il modo in cui lavora Livia a Milano: convocazioni puntuali e tracciabili, ordini del giorno scritti in modo chiaro, verbali leggibili e decisioni messe nero su bianco, senza lavoro operativo per i residenti. Vuoi capire come gestiremmo le assemblee del tuo edificio? Raccontaci il condominio dalla pagina amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito da qui.
In questa guida
Fonti normative
Domande frequenti
Qual è la differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria?
L'assemblea ordinaria affronta la gestione ricorrente, come rendiconto e preventivo, e si tiene almeno una volta l'anno. Quella straordinaria tratta temi non abituali o urgenti e può essere convocata quando serve. Le maggioranze cambiano in base all'argomento, non al nome della riunione.
Con quanto anticipo va convocata l'assemblea?
L'avviso di convocazione deve arrivare a tutti gli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione (art. 66 disp. att. c.c.). Vale la data di ricezione, non quella di invio.
Cosa succede se il quorum non viene raggiunto?
Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum, si procede in seconda convocazione, in un giorno diverso, con maggioranze più basse. Conviene sempre verificare regolamento e norme applicabili prima della riunione.
Chi firma il verbale dell'assemblea?
Il verbale è firmato dal presidente e dal segretario nominati a inizio riunione. Deve riportare presenti, deleghe, millesimi, esito delle votazioni e le decisioni prese, così che ogni delibera sia chiara e verificabile.
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