Cambiare amministratore parte quasi sempre da qui: da una revoca votata in assemblea. È un diritto del condominio, non un favore da chiedere. Vediamo quando puoi esercitarlo, con quale maggioranza e cosa succede il giorno dopo, così arrivi alla riunione sapendo esattamente cosa fare.
Quando si può revocare l’amministratore#
Il caso più semplice non è nemmeno una vera revoca. Per legge (art. 1129 del Codice civile) il mandato dura un anno e si intende rinnovato per un altro anno. Alla scadenza l’assemblea è libera: può confermare chi c’è o nominare qualcun altro, senza dover spiegare il perché.
Ma non devi aspettare la scadenza, e non ti servono irregolarità. L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche a mandato in corso. Basta convocare una riunione, anche straordinaria, con la revoca all’ordine del giorno, e votarla.
Le gravi irregolarità nella gestione — rendiconti che non arrivano, conti illeggibili, silenzi prolungati — corrono su un binario diverso: aprono anche la strada della revoca giudiziale, di cui parliamo più avanti.
| Situazione | Cosa serve | Serve un motivo? |
|---|---|---|
| Scadenza del mandato | Punto all’ordine del giorno e voto | No |
| Revoca in corso d’anno | Assemblea (anche straordinaria) con il punto esplicito | No |
| Gravi irregolarità | Via assembleare oppure ricorso al giudice | Sì, per la via giudiziale |
Come si vota la revoca in assemblea#
Il percorso passa dall’assemblea e può partire in qualunque periodo dell’anno. Il punto va scritto all’ordine del giorno in modo chiaro — «revoca dell’amministratore e nomina del nuovo» — perché i condòmini devono sapere in anticipo su cosa voteranno. Un ordine del giorno vago è il primo appiglio per contestare la delibera.
Se l’amministratore non convoca la riunione, i condòmini possono attivarsi per richiedere un’assemblea straordinaria nelle forme previste dalla legge e dal regolamento. Non sei ostaggio della sua agenda.
Sulla maggioranza vale, di norma, la stessa regola della nomina: serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. È una soglia importante, quindi conviene rileggere il regolamento prima della riunione e curare le presenze e le deleghe.
Prima di alzare la mano, tieni a mente tre cose:
- Punto esplicito all’ordine del giorno, che leghi la revoca alla nomina del nuovo amministratore.
- Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore millesimale, salvo diversa previsione del regolamento.
- Verbale chiaro: data, presenti, deleghe, esito della votazione e incarico affidato al subentrante.
Se vuoi capire l’intero percorso — dalla decisione al subentro — trovi tutti i passaggi nella guida come cambiare amministratore di condominio.
I motivi più comuni per revocare#
La legge non ti chiede di giustificare la revoca in corso d’anno, ma sapere perché lo fai aiuta a scegliere bene il sostituto. Nella pratica, i condomini decidono di cambiare per pochi motivi ricorrenti:
- Assenza e silenzi: segnalazioni senza risposta, urgenze gestite in ritardo, telefonate che cadono nel vuoto.
- Conti poco chiari: rendiconti che arrivano tardi o illeggibili, spese senza spiegazione, fatture difficili da ottenere.
- Fornitori non controllati: interventi affidati sempre agli stessi nomi, senza preventivi a confronto.
- Scadenze mancate: adempimenti dimenticati, assemblee non convocate, pratiche lasciate a metà.
Uno solo di questi segnali, se ripetuto, basta a giustificare il cambio agli occhi dei condòmini. Il punto non è punire chi c’era prima, ma scegliere una gestione che risponda davvero.
La revoca giudiziale: quando serve il giudice#
C’è una strada in più quando la situazione è grave e l’assemblea non basta. Di fronte a serie irregolarità nella gestione, anche il singolo condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la revoca. È il caso, ad esempio, di chi non rende il conto della gestione, non custodisce correttamente i fondi o tiene comportamenti che espongono il condominio.
È una via più lenta e formale, da valutare con un legale. Nella maggior parte dei casi conviene prima tentare in assemblea: è più rapida, meno costosa e sufficiente quando il problema è la scarsa qualità del servizio, non un illecito.
Dopo la revoca: il passaggio di consegne#
Revocare senza un’alternativa pronta significa lasciare l’edificio scoperto. Per questo, nella stessa assemblea, conviene deliberare anche la nomina del nuovo amministratore: il passaggio parte subito e nessuna scadenza resta orfana.
L’amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione del condominio: conti correnti e saldi, registri, rendiconti, contratti con i fornitori, pratiche e contenziosi aperti. È un obbligo, non una cortesia. Se tarda o si rende irreperibile, il subentrante può sollecitarlo formalmente e, nei casi più difficili, agire per ottenere la consegna.
Un amministratore organizzato prende in carico anche questa parte. Con Livia il passaggio richiede in genere 30-45 giorni e nessun lavoro operativo da parte dei residenti: recuperiamo noi i documenti, riordiniamo i conti e facciamo ripartire la gestione. Se stai valutando il cambio, la pagina sul cambio amministratore spiega come funziona con noi; se sei a Milano, trovi tutto sulla pagina amministratore di condominio a Milano, oppure puoi chiedere un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Serve un motivo per non rinnovare l’amministratore alla scadenza?
No. Alla scadenza del mandato l’assemblea può nominare un altro amministratore senza dover motivare la scelta. Basta che il punto sia all’ordine del giorno e che la votazione raggiunga la maggioranza prevista.
La revoca può essere chiesta anche al giudice?
Sì, nei casi più gravi: quando emergono serie irregolarità nella gestione, anche il singolo condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Prima di arrivarci, però, conviene quasi sempre tentare la via dell’assemblea.
L’amministratore revocato può rifiutarsi di consegnare i documenti?
No. Dopo la cessazione dell’incarico deve restituire tutta la documentazione del condominio. Se non lo fa, il nuovo amministratore può sollecitarlo formalmente e, nei casi più ostinati, agire per ottenere la consegna.
Quanto tempo serve per cambiare amministratore dopo la revoca?
Se nella stessa assemblea si nomina già il sostituto, il passaggio parte subito. In genere il subentro operativo richiede alcune settimane, il tempo di trasferire conti, contratti e pratiche aperte.
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