Cambiare amministratore sembra complicato: chi lo decide, quali maggioranze servono, cosa succede ai documenti. In realtà il percorso è lineare, se sai dove mettere le mani. Questa guida te lo spiega passo per passo — quando conviene, come si vota, quanto dura e come rendere il passaggio davvero indolore per il condominio.
In breve: cambiare amministratore è una decisione dell'assemblea e non serve un motivo. Alla scadenza annuale dell'incarico basta non riconfermarlo e nominarne un altro; in corso d'anno lo si può revocare in qualsiasi momento. In entrambi i casi serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136 c.c.), con il punto messo all'ordine del giorno.
Il vero ostacolo non è la legge: è che nessuno sa da dove si comincia#
Parlando con i condòmini che ci contattano è emersa una cosa che non ci aspettavamo. Quasi nessuno di loro era soddisfatto del proprio amministratore. Ma la ragione per cui non lo cambiavano quasi mai era la stessa, ed era sorprendentemente banale: non sapevano che si potesse fare, o non sapevano da dove si comincia.
Le convinzioni che sentiamo ripetere più spesso, tutte sbagliate:
- «Bisogna aspettare la fine dell'anno.» No: la revoca si può deliberare in qualsiasi momento.
- «Serve un motivo grave, altrimenti ci si espone.» No: alla scadenza non serve alcuna motivazione, e la revoca non richiede di dimostrare colpe.
- «Se l'amministratore non convoca l'assemblea, siamo bloccati.» No: i condòmini possono convocarla loro, e la legge dice esattamente come.
- «Bisogna essere tutti d'accordo.» No: serve una maggioranza, non l'unanimità.
- «Cambiando in corso d'anno si paga due volte.» Dipende da chi subentra — su questo torniamo più avanti, perché è il timore che blocca più decisioni di tutti.
Il risultato è che molti edifici restano per anni con una gestione che non li convince, non per una difficoltà reale ma per un'incertezza procedurale. Questa guida serve soprattutto a togliere quell'incertezza.
Quando conviene cambiare amministratore#
Non serve un grande scandalo per cambiare. Spesso bastano segnali quotidiani che si ripetono nel tempo:
- non risponde, o risponde con giorni di ritardo anche sulle urgenze;
- i conti sono poco chiari e il rendiconto arriva tardi o incompleto;
- i fornitori non vengono controllati e i lavori si trascinano;
- l'assemblea si chiude sempre con più dubbi che decisioni;
- nessuno sa a chi scrivere quando c'è un problema.
Se ti riconosci in due o tre di questi punti, il problema non è un singolo episodio: è il metodo. E il metodo si cambia cambiando amministratore. Non è una questione di antipatia personale, ma di come viene gestito l'edificio — e di quanto ti costa, in tempo e in denaro, una gestione poco presente.
I due modi per cambiare: scadenza o revoca#
Ci sono due strade, a seconda del momento in cui ti trovi. Ecco le differenze in sintesi:
| Alla scadenza del mandato | Revoca in corso d'anno | |
|---|---|---|
| Quando | Ogni anno, alla fine dell'incarico | In qualsiasi momento |
| Serve un motivo? | No | No (le irregolarità gravi aprono anche la via giudiziale) |
| Come si decide | In assemblea: non si riconferma e si nomina un altro | In assemblea, anche straordinaria, con la revoca all'ordine del giorno |
Alla scadenza del mandato#
Per legge (art. 1129 del Codice civile) l'incarico dura un anno e si intende rinnovato per un periodo di pari durata. Alla scadenza l'assemblea può confermare l'amministratore uscente oppure nominarne uno nuovo, senza dover motivare la scelta. È la via più semplice: basta mettere all'ordine del giorno la nomina e votare. Nessuna lite, nessuna motivazione da giustificare.
In corso d'anno: la revoca#
Non sei obbligato ad aspettare la scadenza. L'assemblea può revocare l'amministratore in qualsiasi momento: si convoca un'assemblea, anche straordinaria, con la revoca all'ordine del giorno, e si vota. Non servono motivi particolari. Nei casi gravi — per esempio serie irregolarità nella gestione — la revoca può essere chiesta anche al giudice. Trovi il dettaglio nella nostra guida su come funziona la revoca dell'amministratore.
Le maggioranze che servono in assemblea#
Il punto va inserito all'ordine del giorno in modo esplicito: i condòmini devono sapere in anticipo su cosa votano. Una revoca decisa "a sorpresa", senza il punto all'ordine del giorno, è più fragile e può essere contestata.
Per la maggioranza vale la stessa regola della nomina (art. 1136, secondo comma, del Codice civile): serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). È una maggioranza richiesta anche in seconda convocazione: qui non basta il quorum ridotto valido per le decisioni ordinarie. Prima della riunione conviene sempre rileggere il regolamento del condominio, controllare le deleghe e mettere a verbale la decisione in modo chiaro: data, votanti, esito e incarico al nuovo amministratore.
Se stai preparando la riunione, ti possono servire anche la guida alla delega per l'assemblea e quella alla prima assemblea con il nuovo amministratore.
E se l'amministratore non convoca l'assemblea?#
Capita, ed è prevedibile: chi rischia di essere revocato non ha fretta di convocare la riunione in cui verrà revocato.
Qui però la legge è molto più precisa di quanto si creda, ed è il punto che quasi nessuno conosce. L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che l'assemblea straordinaria possa essere convocata su richiesta di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Se l'amministratore non vi provvede entro dieci giorni dalla richiesta, quei condòmini possono convocarla direttamente loro.
Tradotto: il tuo amministratore non ha un potere di veto. Può farti perdere dieci giorni, non può impedirti di arrivare al voto.
Due accortezze che rendono il passaggio solido:
- Richiesta scritta e con data certa, PEC o raccomandata. È da lì che decorrono i dieci giorni, e senza una data dimostrabile non decorre nulla.
- Indica già nella richiesta i punti che vuoi all'ordine del giorno — revoca e nomina — così l'assemblea che si terrà, chiunque la convochi, avrà l'oggetto giusto.
La via più rapida, senza scoperture#
Se la domanda è «qual è il modo più veloce per cambiare, fatto bene», la risposta è una sola: una sola assemblea che revoca e nomina nello stesso ordine del giorno.
Non è una scorciatoia, è il contrario: è il modo di non lasciare l'edificio scoperto nemmeno un giorno. Revocare oggi e cercare il sostituto dopo significa restare senza rappresentanza, con le conseguenze descritte nella guida sul condominio senza amministratore.
La sequenza che funziona:
- Prima di tutto, scegli il subentrante. Prima ancora di convocare. Ti serve nome, preventivo e disponibilità a partire da subito: sono i dati che l'assemblea deve avere davanti per votare in un colpo solo.
- Raccogli le firme dei condòmini che chiedono la convocazione, se l'amministratore non collabora: due condòmini con un sesto del valore bastano.
- Invia la richiesta scritta con i punti già formulati: «revoca dell'amministratore in carica» e «nomina del nuovo amministratore e determinazione del compenso».
- Attendi i dieci giorni. Se convoca lui, meglio: hai risparmiato un passaggio. Se non convoca, convochi tu, rispettando i termini di preavviso previsti.
- In assemblea vota i due punti nell'ordine giusto: prima la revoca, poi la nomina. E fai verbalizzare entrambi con la maggioranza raggiunta.
- Il giorno dopo parte il passaggio di consegne, con richiesta scritta di documentazione e saldi.
I tempi realistici, quando l'uscente non collabora, sono di tre o quattro settimane dalla decisione al voto: dieci giorni di attesa più il preavviso di convocazione. Se invece l'amministratore convoca lui, si scende a un paio di settimane. La parte lenta non è quasi mai la procedura: è il tempo che passa prima che qualcuno inizi.
Il passaggio di consegne, passo per passo#
È la parte che spaventa di più, ma è anche la più regolata. L'amministratore uscente deve consegnare la documentazione del condominio. In pratica significa:
- il registro di anagrafe condominiale e quello dei verbali;
- la situazione dei conti: saldi, fondi, morosità, spese già deliberate;
- i contratti con i fornitori e le pratiche aperte (lavori, assicurazione, contenziosi);
- l'accesso al conto corrente condominiale e ai documenti fiscali.
Per evitare vuoti, conviene deliberare la nomina del nuovo amministratore nella stessa assemblea in cui si chiude con il precedente: così il passaggio parte subito e nessuna scadenza resta scoperta. Un amministratore organizzato prende in carico anche questa fase e ti dice, per iscritto, cosa ha ricevuto e cosa manca.
E se l'uscente non collabora? Succede, ma non è un vicolo cieco: il nuovo amministratore lo sollecita formalmente e, se necessario, agisce per ottenere i documenti. L'importante è non lasciare il condominio senza guida nel frattempo.
E se l'amministratore uscente non collabora#
Capita che l'amministratore revocato o non riconfermato faccia resistenza: ritarda la consegna dei documenti, non gira i saldi del conto o continua a comportarsi come se fosse ancora in carica. La legge, però, è chiara: cessato l'incarico, è tenuto a restituire tutta la documentazione del condominio e a svolgere le sole attività urgenti fino al subentro, senza pretendere ulteriori compensi per questo.
Se i documenti non arrivano, il nuovo amministratore può sollecitarli formalmente e, nei casi più ostinati, rivolgersi al giudice per ottenerne la consegna. È uno dei motivi per cui la delibera di nomina e la richiesta di passaggio di consegne vanno messe nero su bianco fin da subito: una data certa e una richiesta scritta rendono molto più semplice far valere i propri diritti se qualcosa si blocca. Conservare copia di ogni comunicazione inviata e ricevuta, in questi casi, fa davvero la differenza.
Quanto costa cambiare amministratore#
Il cambio in sé non ha un "prezzo": è una decisione dell'assemblea. Quello che cambia è il compenso del nuovo amministratore, che va indicato al momento della nomina. Vale la pena confrontare i preventivi voce per voce — il più economico non è quasi mai il più conveniente, se poi mancano risposte e controllo sui fornitori. Per capire come leggere una spesa condominiale e cosa comprende un compenso, vedi la guida su condominio e spese.
Il timore del "pagare due volte"#
È l'obiezione che in assemblea blocca più cambi di qualsiasi altra: se cambiamo adesso che mancano quattro mesi alla scadenza, paghiamo due amministratori.
Vale la pena separare due cose. L'amministratore uscente ha diritto al compenso per il periodo in cui ha effettivamente svolto l'incarico, e questo non si discute. Ma cessato il mandato non può pretendere ulteriori compensi per il passaggio di consegne o per gli atti urgenti fino al subentro: sono obblighi, non prestazioni extra.
Il vero costo aggiuntivo, quindi, dipende solo da quanto chiede chi subentra per il periodo residuo. Da noi, per quel periodo, non c'è un costo aggiuntivo: se prendiamo in carico un condominio a mandato iniziato, il periodo che manca alla scadenza non viene fatturato a parte. Non è una promozione, è una scelta: un condominio che rimanda il cambio di otto mesi per non pagare due volte, in quegli otto mesi continua a pagare il problema che voleva risolvere.
Chiedilo esplicitamente a chiunque stia valutando, e fattelo mettere nel preventivo: è una voce che alcuni conteggiano e altri no, e cambia in modo sensibile il confronto.
Gli errori da evitare#
- Revocare senza avere un'alternativa pronta. Lasci l'edificio scoperto. Delibera nomina e revoca nella stessa assemblea.
- Non mettere il punto all'ordine del giorno. Rende la decisione contestabile.
- Trascurare le deleghe. Deleghe raccolte male possono far saltare la maggioranza.
- Scegliere solo sul prezzo. Guarda tempi di risposta, trasparenza dei conti e controllo dei fornitori.
Cambiare amministratore senza stress#
Il cambio spaventa perché sembra che tocchi ai residenti rincorrere documenti e scadenze. Non è così, se scegli chi sa gestire il passaggio.
Con Livia il condominio non deve fare lavoro operativo: prepariamo i punti per l'assemblea, seguiamo il passaggio di consegne e partiamo con conti chiari e tempi di risposta dichiarati. Se vuoi capire nel concreto come funziona il cambio e avere un preventivo, guarda la pagina dedicata: cambiare amministratore di condominio con Livia.
Vuoi prima capire se conviene per il tuo edificio? Raccontaci il condominio dalla pagina amministratore di condominio a Milano.
In questa guida
Fonti normative
Domande frequenti
Serve un motivo per cambiare amministratore?
No. Alla scadenza del mandato basta non riconfermarlo e nominarne un altro, senza dover motivare la scelta. In corso d'anno l'assemblea può comunque revocarlo, mettendo il punto all'ordine del giorno.
Quanto tempo ci vuole per cambiare amministratore?
Dipende dallo stato dei documenti e dalla collaborazione dell'uscente. Con un passaggio di consegne ordinato bastano in genere poche settimane. Con Livia il passaggio richiede di norma 30-45 giorni, senza lavoro operativo per i residenti.
Il vecchio amministratore deve consegnare i documenti?
Sì. L'amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione del condominio: conti, registri, contratti con i fornitori e pratiche aperte. È un obbligo, non una cortesia.
Qual è il modo più rapido per cambiare amministratore?
Una sola assemblea che delibera revoca e nomina nello stesso ordine del giorno: è la via più veloce e insieme l'unica che non lascia l'edificio scoperto. Se l'amministratore in carica non convoca, l'art. 66 delle disposizioni di attuazione consente a due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio di chiederlo per iscritto e, trascorsi dieci giorni senza risposta, di convocare direttamente. Dalla decisione al voto servono in genere tre o quattro settimane.
Conviene aspettare la scadenza o cambiare subito?
Se la scadenza è vicina, aspettarla è la strada più semplice: basta non riconfermare. Se mancano molti mesi, aspettare significa continuare a pagare la gestione che si vuole cambiare. Il timore di pagare due volte pesa più di quanto dovrebbe: l'uscente ha diritto al compenso per il periodo svolto, ma non a compensi ulteriori per il passaggio di consegne. Quanto costa davvero il periodo residuo dipende solo da chi subentra, ed è una domanda da fare nel preventivo.
Cosa succede se il vecchio amministratore non consegna i documenti?
Il nuovo amministratore lo sollecita formalmente e, se serve, può agire per ottenere la documentazione. Un condominio ben gestito mette per iscritto cosa è stato consegnato e cosa manca, così nessuna pratica resta scoperta.
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