In assemblea le deleghe pesano: ogni foglio firmato sposta voti e millesimi. Per questo la legge mette un tetto a quante ne può raccogliere una sola persona, così che nessuno finisca per decidere da solo per tutti. Vediamo qual è il limite, quando si applica e come evitare che una delibera diventi contestabile.
La regola: il limite di un quinto#
Il punto di riferimento è l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La regola, in sintesi, è questa:
Nei condomini con più di venti partecipanti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale (i millesimi).
Tradotto: se il condominio ha più di venti partecipanti, chi raccoglie deleghe si ferma a un quinto sia come numero di persone rappresentate sia come millesimi. Serve a evitare che un singolo, con una manciata di deleghe, controlli l'esito delle votazioni.
Quando il limite non si applica#
Il tetto legale scatta solo oltre la soglia dei venti partecipanti. Nei condomini più piccoli — venti partecipanti o meno — quel limite di legge non opera.
Questo non significa "deleghe illimitate senza regole": conta comunque quello che prevede il regolamento di condominio, che può fissare limiti propri. Se il regolamento tace, non c'è un tetto imposto dalla legge, ma resta buona norma non concentrare troppe deleghe in una persona sola.
Chi non può ricevere la delega#
C'è un divieto che vale ovunque: l'amministratore non può ricevere deleghe per partecipare all'assemblea. La ragione è semplice: eviterebbe il conflitto tra chi gestisce il condominio e chi dovrebbe controllarlo.
Per il resto, la delega si dà di solito a una persona di fiducia — un altro condomino, un familiare, un professionista — nel rispetto del regolamento. Se vuoi sapere come scriverla correttamente, trovi tutto nella guida alla delega per assemblea condominiale.
Perché il limite conta per la validità della delibera#
Superare il limite non è un dettaglio formale. I voti espressi oltre il tetto di un quinto non dovrebbero essere conteggiati. Se quei voti "di troppo" spostano l'esito di una votazione, la delibera diventa contestabile.
È qui che un amministratore attento fa la differenza: prima di aprire i lavori verifica le deleghe, controlla che nessuno sfori il limite e mette a verbale la situazione. Un controllo di cinque minuti evita mesi di contenzioso.
Un esempio pratico#
Immagina un condominio con 30 partecipanti. Essendo più di venti, scatta il limite di un quinto.
- Un quinto di 30 partecipanti fa 6: nessun delegato può rappresentare più di sei condòmini.
- Lo stesso limite vale sui millesimi: un quinto di 1.000 millesimi fa 200. Quindi il delegato non può superare né le sei teste né i 200 millesimi.
Il tetto, insomma, opera su entrambi i fronti insieme. Non basta rispettare il numero di persone se poi le deleghe raccolte pesano oltre 200 millesimi, e viceversa.
Questo doppio conteggio serve a evitare che un solo condomino, magari titolare di poche unità ma con molte deleghe, orienti da solo le decisioni. Nei condomini fino a venti partecipanti, invece, questo calcolo non si applica: si guarda solo al regolamento.
Come gestire bene le deleghe in pratica#
Poche accortezze rendono l'assemblea più solida:
- Raccogli le deleghe per iscritto, con data e firma leggibile, riferite alla singola riunione.
- Conta i millesimi, non solo le teste: il limite di un quinto vale su entrambi i fronti.
- Verifica prima del voto, non dopo: correggere a delibera approvata è molto più complicato.
- Metti tutto a verbale, così l'esito resta difendibile.
Un'ultima accortezza: attenzione alle deleghe in bianco, senza il nome del delegato o senza indicazioni. Sono le più fragili e le più facili da contestare, perché lasciano spazio a usi non voluti dal delegante. Se puoi, indica sempre a chi affidi la rappresentanza e per quale assemblea.
Il quorum per deliberare, poi, segue le regole generali dell'art. 1136 c.c.: le deleghe servono proprio a raggiungerlo in modo valido, senza forzature.
Con Livia le assemblee sono preparate con attenzione: deleghe verificate prima dell'apertura dei lavori, verbali chiari e decisioni che reggono nel tempo, senza sorprese a votazione conclusa. Se vuoi capire l'intero funzionamento della riunione, dalla convocazione al verbale, parti dalla guida all'assemblea condominiale.
Fonti normative
Domande frequenti
Quante deleghe può avere un condomino?
Nei condomini con più di venti partecipanti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale (art. 67 disp. att. c.c.). Con venti o meno partecipanti quel limite legale non opera.
Il limite di un quinto vale in ogni condominio?
No. Scatta solo quando i partecipanti al condominio sono più di venti. Sotto quella soglia contano il regolamento e, se non dice nulla, non c'è un tetto fissato dalla legge.
Si può dare la delega all'amministratore?
In genere no: l'amministratore non può ricevere deleghe per partecipare all'assemblea. È una regola pensata per evitare conflitti di interesse.
Cosa succede se si supera il limite delle deleghe?
I voti espressi oltre il limite non dovrebbero essere conteggiati. Se incidono sull'esito, la delibera può risultare contestabile: meglio verificare le deleghe prima di votare.
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