Umidità di risalita in condominio: cause, chi paga e rimedi

Macchie scure alla base del muro, intonaco che si sbriciola, un alone che risale di qualche decina di centimetri da terra: è l'umidità di risalita, uno dei problemi più ostinati soprattutto ai piani bassi e negli edifici d'epoca — categoria in cui rientrano molti palazzi milanesi. Capire da dove viene serve a rispondere alla domanda che scatena le liti: chi paga?

Che cos'è l'umidità di risalita#

L'umidità di risalita è la lenta salita dell'acqua dal terreno lungo i muri, per capillarità: le murature assorbono l'acqua presente nel suolo e la lasciano risalire, come una spugna, fino a mezzo metro o più di altezza. Al contrario delle infiltrazioni, che arrivano dall'alto o di lato, questa sale dal basso, ed è per questo che si riconosce dall'alone orizzontale alla base delle pareti.

È un fenomeno strutturale: dipende dalle fondazioni e dalle murature dell'edificio, non da come si vive l'appartamento. Questa origine è la chiave per capire chi deve pagare.

Un segnale utile per riconoscerla: la risalita si ferma a un'altezza costante da terra, lascia spesso efflorescenze saline biancastre sull'intonaco e peggiora nelle stagioni umide. Se invece la macchia parte dall'alto o da un punto isolato della parete, con ogni probabilità non è risalita ma un'infiltrazione, e le regole su chi paga cambiano di conseguenza.

Quando la spesa è del condominio#

Le fondazioni e i muri perimetrali portanti dell'edificio sono parti comuni, elencate tra i beni di tutti dall'art. 1117 del Codice civile. Quando l'umidità risale da lì — cioè nella stragrande maggioranza dei casi — il problema è del condominio: la spesa dell'intervento si ripartisce tra tutti i condòmini in base ai millesimi (art. 1123).

E i danni all'interno dell'appartamento — intonaci rovinati, muffa, arredi danneggiati? Anche qui risponde il condominio, che è custode delle parti comuni ai sensi dell'art. 2051 del Codice civile: chi subisce il danno deve provare l'esistenza del danno e il suo collegamento con la muratura comune, non una specifica colpa. Il fatto che l'alone si veda in un solo appartamento non lo rende un problema privato, se la causa è la struttura.

Quando invece paga il singolo#

C'è l'eccezione, ed è bene conoscerla. Se l'umidità riguarda un muro interno di proprietà esclusiva — un tramezzo non portante, un elemento che serve solo quell'unità — la spesa è del singolo condòmino. Lo stesso vale se il problema è aggravato da un intervento sbagliato fatto dal proprietario, per esempio un intonaco impermeabile che ha peggiorato la situazione invece di risolverla.

La regola, ancora una volta, è la stessa di tutte le questioni di questo tipo: la spesa segue l'origine. Ecco perché conviene accertare la causa con una diagnosi tecnica prima di aprire il capitolo delle responsabilità.

I rimedi che risolvono davvero#

L'errore più costoso è intervenire sull'effetto e non sulla causa. Ridipingere la parete o passare un antimuffa dà sollievo per qualche mese, poi l'alone e le efflorescenze tornano, perché l'acqua continua a salire. Le soluzioni vere agiscono sulla risalita:

barriera chimica: iniezione di resine idrofobizzanti alla base del muro che bloccano la capillarità;
taglio meccanico del muro con inserimento di una guaina impermeabile;
intonaci deumidificanti (macroporosi), che gestiscono l'evaporazione dell'umidità residua;
sistemi di drenaggio o aerazione del terreno a ridosso delle fondazioni.

Quale scegliere dipende dall'edificio e va deciso dopo una diagnosi tecnica (misura dell'umidità nelle murature). Trattandosi di manutenzione straordinaria su parti comuni, l'intervento va deliberato dall'assemblea, con più preventivi a confronto.

Come muoversi, passo per passo#

Documenta l'alone con foto e misure dell'altezza raggiunta, e segnala per iscritto all'amministratore.
Chiedi una diagnosi tecnica che distingua la risalita da un'eventuale infiltrazione — i sintomi a volte si somigliano.
In base all'origine, attribuisci la spesa al condominio o al singolo.
Porta l'intervento in assemblea se la causa è comune.

Attenzione a non confondere la risalita con altri problemi d'acqua: se l'umidità arriva dall'alto o di lato, valgono le regole di stillicidio, tubature di scarico o muffa da infiltrazioni. E se il danno è già rilevante, considera la denuncia di sinistro alla polizza del fabbricato.

Affrontare l'umidità di risalita con metodo — diagnosi, intervento sulla causa, spesa ripartita correttamente — evita di buttare soldi in ritocchi inutili. È il tipo di problema in cui un'amministrazione competente fa risparmiare l'intero condominio. Se vuoi una gestione così, raccontacela dalla pagina amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.

Fonti normative

Domande frequenti

Chi paga per l'umidità di risalita in condominio?

Se l'umidità sale dalle fondazioni o dai muri perimetrali dell'edificio — che sono parti comuni ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile — l'intervento è a carico del condominio e la spesa si ripartisce tra tutti in base ai millesimi. Se invece riguarda un muro interno di proprietà esclusiva, la spesa è del singolo. Il criterio, come sempre, segue l'origine del problema.

L'umidità di risalita è colpa mia o del condominio?

Di norma non è colpa di chi abita l'appartamento: la risalita capillare dell'acqua dal terreno dipende dalla struttura e dalle fondazioni dell'edificio, che sono comuni. Quando il fenomeno parte da lì, la responsabilità e i danni ricadono sul condominio, che risponde anche come custode del bene ai sensi dell'art. 2051 del Codice civile.

Come si risolve davvero l'umidità di risalita?

Serve un intervento sulla causa, non solo sull'effetto: ridipingere la parete non basta, la muffa e le efflorescenze tornano. Le soluzioni tecniche vanno dalla barriera chimica al taglio del muro, dagli intonaci deumidificanti ai sistemi di drenaggio, e si scelgono dopo una diagnosi tecnica. Trattandosi di manutenzione straordinaria su parti comuni, l'intervento va deliberato dall'assemblea.

Livia