Un tubo che perde è tra i problemi più frequenti — e più litigiosi — di un condominio. La prima domanda è sempre la stessa: «tocca a me o al condominio?». La risposta non è a sensazione: dipende da quale tubo si rompe e da dove. Chiarito questo, capire chi paga la riparazione e chi risarcisce i danni diventa lineare.
Colonna comune e diramazione privata: la distinzione che decide tutto#
L'impianto di scarico di un condominio ha due parti, e vanno tenute separate:
- la colonna di scarico verticale è il grande tubo che attraversa i piani e raccoglie gli scarichi di più appartamenti. È una parte comune dell'edificio, elencata tra i beni di tutti dall'art. 1117 del Codice civile, che considera comuni gli impianti fino al punto di diramazione verso le singole unità;
- la diramazione interna è il tratto che dal tuo appartamento porta lo scarico alla colonna, inclusa la cosiddetta «braga» (il raccordo a T). Da quel punto in poi è roba tua: appartiene al singolo condòmino.
La regola pratica è questa: prima del punto di diramazione è comune, dopo è privato. Sapere da che lato della linea si è rotto il tubo risponde già a metà delle domande. Per inquadrare l'impianto tra i beni condivisi, vedi la guida su quali sono le parti comuni del condominio.
Chi paga la riparazione#
Individuata la parte, la spesa segue di conseguenza:
- colonna comune: la riparazione è del condominio e si ripartisce tra i condòmini che se ne servono, in proporzione all'uso (art. 1123 del Codice civile). Non partecipa, di norma, chi non è allacciato a quella colonna;
- diramazione privata: paga il proprietario dell'appartamento interessato.
Attenzione a una distinzione ulteriore, che spesso sfugge. La semplice disostruzione di una colonna intasata (una manutenzione ricorrente) è cosa diversa dalla sostituzione del tubo ammalorato (manutenzione straordinaria, da deliberare in assemblea). E se l'intasamento nasce da un uso scorretto di un singolo — salviette, oli, materiali che non vanno nello scarico — la spesa può ricadere su chi lo ha causato, non su tutti.
Chi risarcisce i danni#
Un conto è riparare il tubo, un altro è pagare i danni che la perdita ha provocato: soffitti macchiati, pareti da rifare, mobili rovinati nell'appartamento sotto.
Quando il danno arriva dalla colonna comune, il condominio risponde come custode del bene ai sensi dell'art. 2051 del Codice civile: è una responsabilità che scatta per il solo fatto di avere in custodia l'impianto, e obbliga a risarcire il danneggiato a prescindere dalla colpa. Se invece la perdita parte da un tubo privato, risponde il proprietario di quell'unità.
Nella pratica il danno rientra quasi sempre nella polizza globale fabbricato, che copre i sinistri delle parti comuni: l'amministratore apre il sinistro, segue il perito e tiene aggiornati i condòmini. Come si prepara la denuncia lo spieghiamo nella guida su come fare la denuncia di sinistro in condominio.
Prima di litigare: trovare la causa#
L'errore più comune è attribuire la colpa «a occhio». L'acqua viaggia, e il punto in cui la macchia compare quasi mai coincide con il punto della perdita. Il metodo corretto:
- documentare subito il danno con foto e data;
- far ispezionare l'impianto — spesso serve una video-ispezione delle tubature per individuare il punto esatto della rottura o dell'ostruzione;
- attribuire spesa e danno a colonna comune o diramazione privata in base a ciò che emerge;
- aprire il sinistro se c'è un danno coperto dall'assicurazione.
Se il tubo perde verso l'appartamento di un vicino, la forma della comunicazione conta: trovi indicazioni pratiche nell'articolo su come scrivere una lettera per danni da infiltrazioni d'acqua. E se il problema riguarda lo scolo verso il basso più che la rottura del tubo, vedi anche la guida sullo stillicidio in condominio.
Inquilino o proprietario?#
Un ultimo nodo frequente, quando l'appartamento è in affitto. La piccola disostruzione dello scarico rientra di solito tra le spese di ordinaria manutenzione a carico dell'inquilino; la sostituzione del tubo o la riparazione strutturale restano al proprietario. Vale la regola generale che distingue manutenzione ordinaria e straordinaria, alla base di come si leggono e si dividono le spese condominiali.
Gestire una perdita senza liti significa individuare in fretta la causa, applicare la regola giusta e — se serve — attivare l'assicurazione. È il lavoro di un amministratore presente. Se il tuo condominio ha problemi ricorrenti con scarichi e infiltrazioni, raccontacelo dalla pagina amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
La colonna di scarico è condominiale o privata?
La colonna di scarico verticale, quella che raccoglie gli scarichi di più appartamenti, è una parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile. È privato invece il tratto che collega il singolo appartamento alla colonna, cioè la diramazione interna e la cosiddetta «braga»: quella parte è del condòmino che la usa.
Chi paga la rottura di un tubo di scarico in condominio?
Dipende da dove si rompe. Se la perdita è sulla colonna comune, la spesa di riparazione è del condominio e si ripartisce tra i condòmini che se ne servono. Se invece si rompe la diramazione privata del singolo appartamento, paga il proprietario di quell'unità, di solito con l'intervento della sua assicurazione.
Chi risarcisce i danni causati da una perdita della colonna comune?
Quando una perdita della colonna comune allaga o danneggia un appartamento, il condominio risponde come custode del bene ai sensi dell'art. 2051 del Codice civile e deve risarcire il danneggiato. Il danno rientra in genere nella polizza globale fabbricato, che l'amministratore attiva aprendo il sinistro.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio
Raccontaci il tuo edificio: capiamo insieme se Livia può portare risposte più rapide, spese più leggibili e fornitori controllati.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio →Ricevi aggiornamenti da Livia
Guide pratiche sul condominio e novità utili per proprietari e consiglieri. Niente spam, solo cose che servono.
