Il vicino ha aperto una finestra che dà sul tuo terrazzo. Oppure sei tu a volerne aprire una, e qualcuno ti ha detto che non si può. Prima di misurare qualsiasi cosa serve stabilire una cosa sola: quell'apertura è una luce o una veduta? Perché le regole cambiano completamente.
E se il tuo palazzo è un condominio, c'è un'ulteriore sorpresa in fondo a questa guida.
Luci e vedute: la distinzione che decide tutto#
L'art. 900 c.c. divide le aperture sul fondo del vicino in due sole categorie:
- Le luci danno passaggio a luce e aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo altrui.
- Le vedute, o prospetti, consentono di affacciarsi e guardare di fronte, di lato e in obliquo.
Perché ci sia una veduta servono due requisiti insieme: l'inspectio, cioè la possibilità di guardare il fondo del vicino attraverso il vano, e la prospectio, cioè la possibilità di sporgere il capo agevolmente, non solo frontalmente ma anche obliquamente e lateralmente.
Non esiste una terza categoria. L'art. 902 c.c. esclude un tertium genus e qualifica come luci irregolari le aperture che non hanno i caratteri della veduta e non rispettano le prescrizioni dell'art. 901.
La qualificazione la fa il giudice guardando alle caratteristiche oggettive dell'apertura: l'intenzione o la finalità di chi l'ha realizzata è irrilevante.
Le luci: nessuna distanza, ma dei requisiti#
Per aprire una luce non occorre rispettare alcuna distanza dal fondo vicino. Servono però i requisiti dell'art. 901:
- inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e grata fissa in metallo con maglie non maggiori di tre centimetri quadrati;
- lato inferiore ad altezza non minore di 2,5 metri dal pavimento o dal suolo del locale cui si vuole dare luce e aria, se la luce è al piano terreno, e non minore di 2 metri ai piani superiori;
- lato inferiore ad altezza non minore di 2,5 metri dal suolo del fondo vicino.
Il punto che sorprende: se la luce è irregolare, il vicino non può pretenderne la chiusura. L'art. 902 comma 2 gli riconosce sempre il diritto di esigerne la regolarizzazione, non l'accecamento.
Le vedute: 1,5 metri, 75 centimetri, 3 metri#
Qui le distanze contano, e sono tre numeri diversi che vengono regolarmente confusi.
| Situazione | Distanza | Norma |
|---|---|---|
| Apertura di veduta diretta o frontale | 1,50 m dal fondo del vicino | art. 905 |
| Apertura di veduta laterale od obliqua | 75 cm dal più vicino lato della finestra o dallo sporto | art. 906 |
| Costruzione di fronte a una veduta acquisita | 3 m | art. 907 |
La minore distanza delle vedute oblique si spiega con la minore soggezione che esercitano sul fondo del vicino.
La distanza di 1,5 metri vale anche per terrazze e lastrici solari muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino. Non vale invece quando tra i due fondi passa una via pubblica.
Sull'art. 907 servono due precisazioni che cambiano gli esiti.
I tre metri non sono solo frontali. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri va osservata pure dai lati della finestra. E se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui si aprono quelle vedute, la costruzione deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia. Per costruzione si intende l'opera destinata per sua funzione a permanere nel tempo (Cass. n. 21501/2007).
L'art. 907 presuppone un diritto acquisito. È il punto più trascurato. La norma protegge chi ha acquistato il diritto di veduta, per titolo o per usucapione. Una situazione di mero fatto, cioè l'esistenza di aperture a distanza inferiore a quella dell'art. 905 che consentano inspectio e prospectio, non è di per sé tutelabile per pretendere che il vicino arretri. Chi agisce per far dichiarare l'inesistenza di una servitù di veduta deve solo provare che sul fondo vicino si apre una veduta a meno di un metro e mezzo dal confine; è il convenuto a dover provare il titolo (Cass. II, ord. 12 giugno 2023, n. 16564).
Quando un affaccio non è una veduta#
Non ogni cosa da cui ci si sporge è una veduta in senso giuridico.
Per configurare una veduta occorre che l'inspectio e la prospectio siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. La Cassazione ha ritenuto decisiva l'assenza di parapetto su una terrazza di copertura per escludere che l'opera avesse i caratteri della veduta (Cass. n. 3043/2020). In un altro caso è stata respinta la richiesta di arretramento davanti al parapetto di un terrazzo alto novanta centimetri, altezza corrispondente non a quella del petto ma del basso ventre di una persona di ordinaria statura, e quindi insufficiente per un affaccio sicuro (Cass. n. 18910/2012).
Sono dettagli che decidono cause: prima di misurare la distanza, conviene stabilire se un affaccio c'è davvero.
In condominio spesso non si applicano#
Ecco la sorpresa annunciata all'inizio, e vale per la maggior parte di chi legge questa guida da un appartamento.
La giurisprudenza consolidata esclude in linea generale l'applicabilità degli artt. 905-907 nei rapporti tra unità dello stesso edificio condominiale quando le aperture si affacciano su parti comuni, come cortili, scale e androni. La ragione è che il condòmino, su quelle parti, esercita un diritto di comproprietà: non si affaccia sul fondo altrui, si affaccia su qualcosa che è anche suo.
La disciplina torna applicabile nei rapporti tra proprietà esclusive contigue, cioè quando l'apertura guarda direttamente dentro l'unità di un altro e non su una parte comune.
Da qui la prima domanda da farsi in un caso concreto: su cosa si affaccia quell'apertura? Se la risposta è "sul cortile", il ragionamento non parte dagli artt. 905-907 ma dall'uso delle parti comuni e dai limiti dell'art. 1102 c.c. Quali siano le parti comuni per legge lo trovi nella guida su quali sono le parti comuni; il regolamento può poi porre limiti ulteriori, come spiegato nelle regole del condominio.
Va infine coordinato l'art. 907 con l'art. 873 c.c., per cui le costruzioni su fondi finitimi non unite o aderenti devono stare a distanza non minore di tre metri, salvo distanze maggiori nei regolamenti locali. Un caso emblematico dell'intreccio: una veduta realizzata senza rispettare il metro e mezzo dell'art. 905 non impedisce al vicino di costruire in aderenza (Cass. 18 settembre 2020, n. 19570).
Cosa fare prima di aprire o di contestare#
- Qualifica l'apertura. Luce o veduta? Guarda inspectio e prospectio, non le intenzioni.
- Guarda su cosa si affaccia. Parte comune o proprietà esclusiva altrui: cambia l'intero impianto.
- Misura dal punto giusto. Gli 75 cm dell'art. 906 si misurano dal più vicino lato della finestra o dallo sporto, non dal centro.
- Verifica il titolo prima di invocare l'art. 907: senza un diritto acquisito, non si pretende l'arretramento.
- Controlla il regolamento condominiale, che può vietare aperture che il codice consentirebbe.
Se il problema riguarda un'apertura su una parte comune e l'assemblea non ha mai affrontato la questione, l'esito dipenderà più dal verbale che dal metro. Come si porta correttamente un punto in assemblea è spiegato nella guida sull'ordine del giorno.
Il punto pratico#
Tre numeri da ricordare, 1,5 metri, 75 centimetri e 3 metri, ma solo dopo aver risposto a due domande che vengono prima: è una luce o una veduta, e si affaccia su una parte comune o sulla proprietà di un altro?
Nella gran parte dei condomìni la seconda risposta è "parte comune", e questo sposta la partita dal codice delle distanze alle regole d'uso del palazzo.
Se nel tuo stabile c'è un contenzioso su un'apertura, un balcone o un affaccio e nessuno riesce a inquadrarlo, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Qual è la differenza tra luce e veduta?
La luce è un'apertura che dà passaggio a luce e aria ma non consente di affacciarsi sul fondo altrui. La veduta, o prospetto, consente di affacciarsi e guardare di fronte, di lato e in obliquo. Servono due requisiti: l'inspectio, cioè poter guardare, e la prospectio, cioè poter sporgere il capo agevolmente.
Che distanze vanno rispettate per aprire una veduta?
Un metro e mezzo dal fondo del vicino per le vedute dirette o frontali (art. 905 c.c.) e settantacinque centimetri per quelle laterali od oblique, misurati dal più vicino lato della finestra o dallo sporto (art. 906 c.c.). La distanza di 1,5 metri vale anche per terrazze e lastrici muniti di parapetto.
Una luce irregolare può essere chiusa dal vicino?
No. Quando le luci sono irregolari il proprietario del fondo confinante può agire per ottenerne la regolarizzazione, non l'accecamento: l'art. 902 comma 2 c.c. gli riconosce sempre il diritto di esigere che siano messe a norma.
Il vicino può costruire davanti alla mia finestra?
Se hai acquistato il diritto di avere vedute dirette, non può fabbricare a distanza minore di tre metri (art. 907 c.c.). La norma presuppone però un diritto acquisito per titolo o usucapione: la semplice esistenza di fatto di un'apertura a distanza inferiore a quella di legge non basta a pretenderlo.
Queste regole valgono tra appartamenti dello stesso condominio?
In genere no quando le aperture si affacciano su parti comuni come cortili, scale e androni, perché il condòmino esercita un diritto di comproprietà. La disciplina torna invece applicabile nei rapporti tra proprietà esclusive contigue.
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