L'ordine del giorno è l'elenco degli argomenti su cui l'assemblea discuterà e voterà. Deve comparire nell'avviso di convocazione, e vale una regola che decide il destino di molte delibere: si delibera solo su ciò che è scritto. Un punto votato a sorpresa produce una decisione attaccabile, anche se in sala erano tutti d'accordo.
Da qui discende tutto il resto — incluso il motivo per cui far inserire un tuo argomento è più complicato di quanto sembri.
Chi lo decide#
Lo redige l'amministratore, insieme all'avviso di convocazione dell'assemblea. Ha un margine di valutazione su cosa inserire, ma non è un potere libero: deve comunque includere gli argomenti che la legge impone — l'approvazione del rendiconto annuale, per esempio — e deve dare seguito alle richieste di convocazione dei condòmini nei casi previsti.
Il punto che genera più frustrazione: la richiesta di un singolo condòmino non obbliga automaticamente l'amministratore a inserire quel punto. Chiedere via messaggio "mettiamo all'ordine del giorno la questione del cortile" e non vedere nulla nell'avviso è un'esperienza comune, e formalmente non è di per sé un illecito.
Quello che invece ha effetti concreti è la richiesta collettiva: quando proviene da un numero di condòmini che rappresentano una quota millesimale sufficiente, la convocazione dell'assemblea può essere pretesa, e se l'amministratore non provvede i richiedenti possono procedere direttamente.
Come far inserire davvero un punto#
In ordine di efficacia:
- Richiesta scritta e specifica. PEC o raccomandata, con il punto formulato come andrà votato — non "parliamo del cortile", ma "approvazione preventivo per il rifacimento della pavimentazione del cortile". Più il testo è pronto per essere deliberato, meno appigli ci sono per escluderlo.
- Richiesta collettiva. Raccogli le firme di altri condòmini. Cambia la natura giuridica della richiesta e, superate le soglie previste, apre la strada alla convocazione anche senza l'amministratore.
- Sollecito con termine. Se non ricevi risposta, metti per iscritto che, in mancanza di riscontro entro una data, procederete secondo quanto previsto dalla legge.
- Convocazione diretta. È l'ultima strada, praticabile alle condizioni di legge, e richiede attenzione formale: un'assemblea convocata male produce delibere fragili quanto quelle votate fuori elenco.
Quanto deve essere dettagliato#
Non serve una relazione tecnica, ma nemmeno un titolo generico. Il criterio pratico è questo: chi legge deve poter decidere se partecipare, come votare e cosa dire a un delegato.
| Formulazione debole | Formulazione che regge |
|---|---|
| Manutenzione stabile | Approvazione preventivo rifacimento facciata — ditta e importo |
| Questioni amministratore | Revoca dell'amministratore e nomina del nuovo — esame preventivi |
| Spese | Approvazione rendiconto consuntivo [anno] e riparto |
| Problemi ascensore | Sostituzione impianto ascensore: preventivi e costituzione del fondo |
| Varie ed eventuali | (non utilizzabile per deliberare) |
La colonna di destra non è più burocratica: è più onesta. Dice al condòmino cosa succederà quella sera, che è esattamente la funzione dell'ordine del giorno.
"Varie ed eventuali": cosa si può e non si può fare#
Come spazio per segnalazioni e scambio di informazioni, la voce ha senso. Come base per deliberare, no: non informa nessuno di cosa si andrà a votare, e una decisione presa lì è tra le più facili da contestare.
La regola pratica per chi partecipa: se sotto "varie ed eventuali" qualcuno propone di votare qualcosa, chiedi che la questione sia rinviata e messa all'ordine del giorno della prossima assemblea — e fai verbalizzare la richiesta. Costa un mese e salva una delibera.
Se si delibera fuori elenco#
Una delibera adottata su un argomento non indicato nell'avviso è viziata. La ragione è sostanziale: chi era assente non ha potuto valutare se partecipare, e chi era presente può non essersi preparato.
L'unica apertura riconosciuta è l'assemblea totalitaria: presenti tutti i condòmini, che all'unanimità accettano di trattare l'argomento. In un palazzo di venti unità è un'ipotesi rara, e basta un assente per farla decadere.
Se ti accorgi che si sta votando fuori elenco, la mossa giusta è farlo mettere a verbale prima del voto: la contestazione successiva parte molto più solida se il verbale dimostra che l'obiezione era stata sollevata. Il quadro dei termini per impugnare è nella guida all'assemblea di condominio.
Fac-simile di ordine del giorno#
Per un'assemblea ordinaria annuale, da adattare:
ordine del giorno:
- Nomina del presidente e del segretario dell'assemblea;
- Approvazione del rendiconto consuntivo dell'esercizio [anno] e relativo riparto;
- Approvazione del preventivo di spesa per l'esercizio [anno] e piano di riparto;
- Conferma o nomina dell'amministratore e determinazione del compenso;
- [Argomento specifico: es. approvazione preventivo per il rifacimento di …, con esame di n. [numero] preventivi allegati];
- Comunicazioni dell'amministratore (senza deliberazioni).
Nota il punto 6: le comunicazioni si possono fare, ma sono dichiarate come tali — non come una porta di servizio per votare. E i preventivi si allegano prima, così le maggioranze si formano su informazioni che tutti hanno avuto il tempo di leggere.
Come lavoriamo noi#
Con Livia l'ordine del giorno è scritto perché si capisca cosa si vota, con i preventivi allegati all'avviso invece che distribuiti la sera stessa. Le richieste dei condòmini ricevono una risposta scritta — motivata anche quando è un no — e "varie ed eventuali" non è mai il posto dove si prendono decisioni. Se nel tuo condominio a Milano gli avvisi arrivano vaghi e le delibere finiscono contestate, guarda come lavoriamo da amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Chi decide l'ordine del giorno dell'assemblea condominiale?
Lo redige di norma l'amministratore, che lo inserisce nell'avviso di convocazione. Non ha però un potere illimitato: deve includere gli argomenti che la legge impone, come l'approvazione del rendiconto, e deve dare seguito alla richiesta di convocazione proveniente dai condòmini nei casi previsti. Un singolo condòmino può chiedere l'inserimento di un punto, ma la richiesta da sola non vincola automaticamente.
Si può deliberare su un argomento non all'ordine del giorno?
In via ordinaria no: una delibera adottata su un punto non indicato nell'avviso è viziata e impugnabile, perché chi era assente non è stato messo in condizione di decidere se partecipare. L'unica apertura riconosciuta è la presenza di tutti i condòmini che, all'unanimità, accettino di trattare l'argomento — situazione rara in un palazzo di una certa dimensione.
Quanto deve essere dettagliato l'ordine del giorno?
Deve essere abbastanza specifico da far capire su cosa si voterà, senza dover essere una relazione tecnica. Il criterio pratico: chi legge deve poter decidere se partecipare, come votare e che istruzioni dare a un delegato. "Manutenzione stabile" non basta per deliberare il rifacimento della facciata; "approvazione preventivo rifacimento facciata" sì.
La voce "varie ed eventuali" è valida?
Come spazio di discussione informale può starci, ma non regge come base per deliberare: sotto "varie ed eventuali" non si possono adottare decisioni vincolanti, perché la formula non informa nessuno di cosa si andrà a votare. Una delibera presa lì è tra le più facili da contestare.
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