Vuoi impugnare una delibera, o il condominio ha una lite aperta con un condomino, e ti dicono che prima bisogna passare dalla mediazione. È vero: il condominio è la prima materia dell'elenco delle liti a mediazione obbligatoria.
Quello che quasi nessuno ha aggiornato è come ci si passa. La riforma Cartabia ha cambiato il punto più importante, e molte guide in circolazione descrivono ancora la procedura del 2012.
Quali liti richiedono la mediazione#
L'art. 71-quater disp. att. c.c. definisce con precisione il perimetro. Sono controversie in materia di condominio, ai sensi dell'art. 5 comma 1 del D.Lgs. 28/2010, quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del Codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione.
In pratica rilevano gli artt. 1117 e seguenti c.c. e gli artt. 61-72 disp. att. Ci rientrano:
- le controversie sulle parti comuni (art. 1117 c.c.);
- quelle su responsabilità, nomina, revoca e attribuzioni dell'amministratore (artt. 1130-1133 c.c.);
- l'impugnazione delle delibere assembleari.
Non tutto ciò che accade in un palazzo ci rientra però. L'azione risarcitoria per danni da infiltrazioni proposta contro il condominio, avendo natura extracontrattuale, è stata ritenuta da alcune pronunce non soggetta a mediazione obbligatoria. È un punto controverso: se la tua lite è di quel tipo, vale la pena verificarlo prima, perché sbagliare strada costa un'improcedibilità.
Se il tuo problema è invece una delibera che ritieni viziata, la distinzione tra nullità e annullabilità cambia termini e strategia: la trovi nella guida su delibera nulla o annullabile.
Dove va presentata la domanda#
Qui la norma è secca e la sanzione pesante.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Non è un dettaglio burocratico: depositare presso l'organismo sbagliato, magari quello più comodo o più economico, espone la domanda a un rilievo che fa ripartire tutto da capo, con i termini di impugnazione che nel frattempo corrono.
Cosa è cambiato con la riforma Cartabia#
Questo è il passaggio che rende obsoleta buona parte di ciò che si legge in rete.
Il testo originario dell'art. 71-quater, introdotto dalla legge 220/2012, prevedeva che al procedimento fosse legittimato a partecipare l'amministratore previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza dell'art. 1136 comma 2 c.c. Prima di andare in mediazione, quindi, serviva convocare l'assemblea e ottenere l'autorizzazione.
Il testo vigente rinvia invece alla disciplina generale: al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore secondo quanto previsto dall'art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010, per il quale l'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi, senza necessità di previa delibera assembleare.
| Testo 2012 | Oggi | |
|---|---|---|
| Attivare o aderire alla mediazione | Serve delibera preventiva | L'amministratore è legittimato da solo |
| Accettare la proposta del mediatore | Serve delibera | Serve delibera |
La conseguenza pratica è duplice. Da un lato l'amministratore non può più giustificare l'inerzia dicendo che manca la delibera: se il condominio viene chiamato in mediazione, è legittimato a presentarsi. Dall'altro, l'assemblea resta padrona dell'esito.
Chi decide se accettare: l'assemblea, sempre#
Il passaggio assembleare non è scomparso, si è spostato.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136 comma 2 c.c., e se quella maggioranza non si raggiunge la proposta si intende non accettata.
Quel quorum, sia in prima sia in seconda convocazione, richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi. Non è una soglia banale: le guide sulle maggioranze in assemblea condominiale mostrano dove si colloca rispetto alle altre.
Due corollari che evitano figuracce al tavolo:
- Il mediatore deve tenerne conto. Fissa il termine per la proposta di conciliazione considerando la necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare. Non sei tenuto a decidere seduta stante.
- L'amministratore non ha potere negoziale autonomo rispetto all'ipotesi conciliativa, a meno che la delibera che ne ha autorizzato la partecipazione non abbia stabilito espressamente i relativi poteri. Un amministratore che accetta di tasca propria impegna se stesso, non il condominio.
Come si svolge, in pratica#
- Verifica che la materia rientri nell'art. 71-quater. Se è una richiesta di danni extracontrattuali, valuta prima.
- Individua l'organismo competente, nella circoscrizione del tribunale del condominio.
- Deposita la domanda, indicando con precisione l'oggetto: la giurisprudenza chiede simmetria tra ciò che si chiede in mediazione e ciò che si chiederà poi in giudizio. Un'istanza generica non copre una domanda giudiziale diversa.
- Prima comparizione. L'amministratore può partecipare senza delibera.
- Se emerge una proposta, si convoca l'assemblea e si vota con il quorum dell'art. 1136 comma 2.
- Verbale. L'esito, positivo o negativo, va documentato: è la condizione di procedibilità del successivo giudizio.
Sul punto 5, un consiglio operativo che vale più di molte considerazioni giuridiche: metti la proposta all'ordine del giorno in modo specifico. Un ordine del giorno che dice solo "varie ed eventuali" non regge una delibera di quel peso, come spiegato nella guida sull'ordine del giorno dell'assemblea.
Perché conviene prenderla sul serio#
C'è la tentazione di trattare la mediazione come un passaggio formale da sbrigare per arrivare in tribunale. In condominio è un calcolo quasi sempre sbagliato, per tre ragioni concrete.
I costi restano interni. Una causa condominiale si paga con i millesimi di tutti, compresi quelli di chi non voleva farla. Il tema è affrontato nella guida sul bilancio condominiale, dove le spese legali vanno esposte e approvate come tutte le altre.
I tempi non sono paragonabili. Una mediazione si esaurisce in settimane. Un giudizio, con eventuale consulenza tecnica, si misura in anni durante i quali il problema materiale, che sia un'infiltrazione o un impianto, resta lì.
Il rapporto continua. In una lite tra estranei chi perde esce di scena. In un condominio le stesse persone si ritrovano in assemblea l'anno dopo, e quello dopo ancora.
Il punto pratico#
Due cose da ricordare, e sono quelle su cui si sbaglia di più:
- Per partecipare non serve più la delibera. Se qualcuno ti dice il contrario, sta citando il testo del 2012.
- Per accettare la proposta la delibera serve eccome, con la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio.
In mezzo c'è il lavoro vero, che è preparare il tavolo: documenti in ordine, posizione contabile aggiornata, un ordine del giorno scritto bene e un'assemblea convocata nei tempi.
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Fonti normative
Domande frequenti
Per quali liti condominiali la mediazione è obbligatoria?
L'art. 71-quater disp. att. c.c. definisce le controversie in materia di condominio come quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del libro III, titolo VII, capo II del Codice civile (artt. 1117 e seguenti) e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. Rientrano quindi le liti sulle parti comuni, quelle su nomina, revoca e attribuzioni dell'amministratore e l'impugnazione delle delibere assembleari.
Serve la delibera dell'assemblea perché l'amministratore vada in mediazione?
Non più per partecipare. Dopo la riforma Cartabia l'art. 71-quater rinvia all'art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010, secondo cui l'amministratore è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi senza previa delibera. Il testo originario del 2012 la richiedeva: molte guide riportano ancora quella versione.
Chi decide se accettare la proposta del mediatore?
L'assemblea. La proposta va approvata con la maggioranza dell'art. 1136 comma 2 c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio. Se quella maggioranza non si raggiunge, la proposta si intende non accettata.
Dove va presentata la domanda di mediazione?
Presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale in cui si trova il condominio. La norma pone questo requisito a pena di inammissibilità: depositare altrove espone la domanda a un rilievo che fa perdere tempo e termini.
La mediazione serve anche per i danni da infiltrazioni?
Non necessariamente. Alcune pronunce hanno escluso dalla mediazione obbligatoria l'azione risarcitoria per danni da infiltrazioni proposta contro il condominio, trattandosi di responsabilità extracontrattuale e non di una controversia sull'applicazione delle norme condominiali. È un punto su cui conviene farsi assistere prima di scegliere la strada.
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