In assemblea non si vota una volta sola: si superano due soglie diverse. La prima dice se la riunione è valida, la seconda se il singolo punto è approvato. Confonderle è l'errore che manda in fumo più delibere — e capita anche a chi le assemblee le presiede.
Quorum costitutivo e quorum deliberativo#
Il quorum costitutivo riguarda la riunione: quante persone e quanti millesimi devono essere presenti perché l'assemblea possa cominciare. Si verifica una volta, all'apertura.
Il quorum deliberativo riguarda il singolo punto: quanti voti favorevoli servono per approvarlo. Si verifica punto per punto, e cambia in base a cosa si sta decidendo.
Un'assemblea può essere perfettamente valida e non riuscire ad approvare nulla. Succede più spesso di quanto si creda, e non è un fallimento della riunione: è il sistema che funziona.
Entrambi i quorum sono quasi sempre doppi: una soglia sulle teste (il numero di condòmini) e una sui millesimi (il valore dell'edificio). Vanno superate tutte e due. Chi possiede metà del palazzo non può quindi decidere da solo, e una maggioranza di piccoli proprietari non può deliberare contro il valore dell'edificio.
La tabella dei quorum#
Le soglie ordinarie previste dall'art. 1136 c.c.
| Prima convocazione | Seconda convocazione | |
|---|---|---|
| Costitutivo (assemblea valida) | Maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi) | Un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi) |
| Deliberativo ordinario (punto approvato) | Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio (500 millesimi) | Maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi) |
Due parole che sembrano sinonimi e non lo sono. I partecipanti sono tutti i condòmini, presenti o no. Gli intervenuti sono solo quelli presenti in assemblea, di persona o per delega. Il quorum costitutivo si misura sui partecipanti, quello deliberativo sugli intervenuti: è il motivo per cui in seconda convocazione, con poche presenze, si può deliberare pur essendo in pochi — ma solo entro il limite millesimale.
Un esempio concreto#
Condominio da 20 condòmini e 1000 millesimi. Seconda convocazione. Si presentano 8 condòmini che rappresentano 380 millesimi.
L'assemblea è valida? Serve un terzo dei partecipanti (20 ÷ 3 = 6,67, quindi almeno 7) e un terzo del valore (334 millesimi). Presenti 8 su 20 e 380 millesimi: entrambe le soglie sono superate, l'assemblea è regolarmente costituita.
Il punto è approvato? Si vota una manutenzione ordinaria. Votano a favore 5 condòmini che rappresentano 300 millesimi. La maggioranza degli intervenuti c'è (5 su 8). I millesimi no: 300 è sotto la soglia di 334.
Risultato: la delibera non è approvata, pur avendo la maggioranza delle teste. Se il verbale la registrasse come approvata, sarebbe impugnabile — ed è esattamente il tipo di errore che si scopre solo rileggendo i conteggi. Per questo il verbale deve riportare i voti per nome e per millesimi, non un generico "approvato a maggioranza".
Le decisioni che richiedono di più#
Non tutto si decide con il quorum ordinario. Alcune materie hanno soglie più alte perché incidono più a fondo sull'edificio o sui diritti dei singoli. In linea generale:
- nomina e revoca dell'amministratore, e le liti che escono dalle sue attribuzioni ordinarie, richiedono una maggioranza qualificata sia in prima sia in seconda convocazione;
- le innovazioni — opere che cambiano la destinazione o il modo di usare una parte comune — richiedono una maggioranza rafforzata sul valore dell'edificio;
- alcune innovazioni considerate socialmente utili (abbattimento di barriere architettoniche, interventi di risparmio energetico, impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) beneficiano di maggioranze agevolate rispetto alle innovazioni ordinarie;
- gli atti che incidono sui diritti individuali di un condòmino sulla sua proprietà esclusiva, o che modificano un regolamento di natura contrattuale, richiedono in genere il consenso di tutti.
Prima di mettere ai voti una di queste materie, la soglia applicabile va verificata sul punto specifico: è qui che si concentrano gli errori, e una delibera approvata con il quorum sbagliato resta attaccabile per mesi.
Gli errori che rendono una delibera attaccabile#
- Verificare il quorum solo all'apertura. Se durante la riunione qualcuno se ne va, i conteggi sui punti successivi cambiano. Vanno rifatti.
- Contare male gli astenuti. L'astenuto è un intervenuto: pesa sul quorum costitutivo e sulla base di calcolo della maggioranza, ma non è un voto favorevole.
- Applicare il quorum ordinario a una materia speciale, tipicamente su lavori importanti o innovazioni.
- Dimenticare i millesimi, fermandosi al conteggio delle teste. È l'errore dell'esempio qui sopra.
- Sommare deleghe oltre il limite consentito: le deleghe hanno un tetto, e quelle in eccesso non contano nel calcolo.
Se hai il dubbio che un punto sia passato senza la maggioranza necessaria, chiedi che il conteggio sia messo a verbale e fai verbalizzare il tuo dissenso. Senza quella traccia, contestare dopo diventa molto più difficile.
Come lavoriamo noi#
Con Livia i quorum si verificano punto per punto, non solo all'apertura, e il conteggio finisce nel verbale in chiaro: nomi, millesimi, favorevoli, contrari, astenuti. Sui punti che richiedono maggioranze speciali la soglia applicabile viene detta prima del voto, non scoperta dopo. Serve a una cosa sola: che le decisioni prese restino in piedi. Vedi come lavoriamo da amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Qual è la differenza tra quorum costitutivo e quorum deliberativo?
Il quorum costitutivo dice se l'assemblea è validamente riunita e può iniziare: si misura su chi è presente. Il quorum deliberativo dice se un singolo punto è stato approvato: si misura sui voti favorevoli. Sono due verifiche distinte e vanno superate entrambe. Un'assemblea può essere validamente costituita e non riuscire comunque ad approvare una delibera.
Quanti millesimi servono perché l'assemblea sia valida in seconda convocazione?
In seconda convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la presenza di un terzo dei partecipanti al condominio e di almeno un terzo del valore dell'edificio. È una soglia più bassa della prima convocazione, e serve proprio a evitare che il condominio resti paralizzato quando molti non si presentano.
Le teste o i millesimi: cosa conta di più?
Contano entrambi, insieme. Quasi tutti i quorum condominiali sono doppi: una soglia sul numero di condòmini e una sul valore millesimale. Superarne una sola non basta. È il motivo per cui un condòmino con molti millesimi non può decidere da solo, e per cui una maggioranza di piccoli proprietari non può deliberare contro il valore dell'edificio.
Se una delibera è approvata senza la maggioranza richiesta, cosa succede?
Non è automaticamente priva di effetti: resta impugnabile davanti all'autorità giudiziaria nei termini di legge, da parte di chi era assente, dissenziente o astenuto. Finché nessuno la impugna, in genere continua a produrre effetti — motivo per cui conviene far verbalizzare subito il proprio dissenso e controllare i conteggi.
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