In assemblea si discute quasi sempre di maggioranze: quanti millesimi servono, quante teste, se il quorum c'è. Molto più di rado ci si ferma sulla domanda che viene prima: questa cosa, l'assemblea può deciderla?
Perché una delibera presa con tutte le maggioranze giuste, ma su una materia che non le compete, non è una delibera debole. È nulla.
Le quattro attribuzioni#
L'art. 1135 c.c. stabilisce che, oltre a quanto previsto dagli articoli precedenti, l'assemblea provvede:
- alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
- all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini;
- all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
- alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
Quattro voci che coprono l'intero anno condominiale: chi amministra, quanto si prevede di spendere, come è andata davvero, e cosa si fa di straordinario.
Su ciascuna esiste già un approfondimento: il compenso dell'amministratore, il bilancio condominiale con preventivo e rendiconto, e le innovazioni.
Il fondo speciale#
È la parte che più spesso viene ignorata, e che più spesso rende contestabile una delibera di lavori.
Quando l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve costituire un fondo speciale di ammontare pari all'importo dei lavori.
C'è però una possibilità di alleggerimento prevista dalla norma stessa: se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
La conseguenza operativa è netta: il contratto va discusso prima della delibera, non dopo. Se il contratto prevede gli stati di avanzamento, il fondo si può frazionare; se non li prevede, va accantonato l'intero importo.
| Situazione | Fondo da costituire |
|---|---|
| Lavori straordinari con pagamento unico | Importo integrale dei lavori |
| Contratto con pagamenti per stati di avanzamento | In relazione ai singoli pagamenti dovuti |
| Manutenzione ordinaria | Nessun fondo speciale richiesto dalla norma |
Il fondo, tra l'altro, è ciò che protegge il condominio dalla morosità nel corso dei lavori: senza accantonamento, il primo condòmino che non paga blocca il cantiere. Sul recupero, vedi la guida sul condòmino moroso.
Cosa non può fare l'amministratore#
Il secondo comma dell'art. 1135 è breve e categorico: l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, e in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
È l'unica deroga. Non esiste una soglia di importo sotto la quale l'amministratore possa procedere da solo, né un potere generale di iniziativa sulle opere straordinarie.
Sull'urgenza e sui suoi limiti vedi la guida sui lavori urgenti; sul perimetro ordinario dei poteri, quella sugli obblighi dell'amministratore.
Il confine oltre il quale la delibera è nulla#
Le attribuzioni dell'assemblea riguardano la gestione delle parti comuni. Fuori da quel perimetro l'assemblea non ha potere, e la maggioranza non lo crea.
Casi ricorrenti in cui la delibera esorbita:
- incidere sui diritti di proprietà esclusiva di un condòmino, imponendo obblighi dentro casa sua o sottraendogli l'uso di una parte comune;
- modificare i criteri legali di riparto delle spese a maggioranza, quando la legge richiede il consenso di tutti;
- decidere su beni che non sono comuni, o su rapporti che riguardano solo alcuni condòmini;
- derogare a norme inderogabili, incluse quelle che nemmeno il regolamento può toccare, elencate nella guida sul regolamento di condominio.
La differenza pratica è grossa. Una delibera annullabile va impugnata entro trenta giorni ai sensi dell'art. 1137, e solo da chi era assente, dissenziente o astenuto. Una delibera nulla può essere fatta valere anche da chi ha votato a favore, senza quel termine. La distinzione, con i suoi casi, è nella guida su delibera nulla o annullabile.
Prima delle maggioranze, la competenza#
Le due norme lavorano insieme ma in ordine.
L'art. 1135 dice cosa l'assemblea può decidere. L'art. 1136 dice con quali maggioranze, e la tabella completa è nella guida sulle maggioranze in assemblea.
Verificare il quorum su una materia che non compete all'assemblea è tempo perso: la delibera cadrà comunque. Per questo l'ordine del giorno andrebbe scritto guardando prima l'art. 1135, come spiegato nella guida sull'ordine del giorno. Il quadro complessivo della riunione è nella guida all'assemblea di condominio.
Come si prepara una delibera che regge#
- Colloca il punto in una delle attribuzioni dell'art. 1135. Se non ci rientra, l'assemblea non è la sede.
- Scrivi l'ordine del giorno in modo specifico, con l'oggetto e l'importo, mai tra le varie ed eventuali.
- Porta il preventivo e il contratto, perché il contratto determina come si costituisce il fondo.
- Delibera il fondo speciale insieme ai lavori, non in una riunione successiva.
- Verifica il quorum applicabile a quella specifica materia.
- Verbalizza con precisione oggetto, importi, riparto e fondo: il verbale è ciò che regge in caso di contestazione, come spiegato nella guida sul verbale di assemblea.
Il punto pratico#
L'art. 1135 è l'elenco di ciò che l'assemblea può fare, e per implicazione di ciò che non può. Le delibere che saltano non sono quasi mai quelle sbagliate nel conteggio dei millesimi: sono quelle prese su materie fuori competenza, o quelle di lavori straordinari senza il fondo previsto dalla norma.
Entrambe le cose si evitano prima della riunione, non durante.
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Fonti normative
Domande frequenti
Cosa prevede l'art. 1135 del Codice civile?
Che l'assemblea provvede alla conferma dell'amministratore e alla sua retribuzione, all'approvazione del preventivo e della ripartizione, all'approvazione del rendiconto e all'impiego del residuo attivo, e alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni.
Quando serve il fondo speciale?
Quando l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni: si costituisce un fondo speciale di ammontare pari all'importo dei lavori. Se il contratto prevede pagamenti graduali in funzione dello stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L'amministratore può ordinare da solo lavori straordinari?
No, salvo che rivestano carattere urgente. In quel caso può procedere, ma deve riferirne nella prima assemblea. È l'unica deroga prevista dalla norma.
Cosa succede se l'assemblea decide su una materia che non le compete?
La delibera è nulla, non semplicemente annullabile. La nullità può essere fatta valere anche da chi ha votato a favore e non è soggetta al termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione.
L'assemblea può obbligare un condòmino a lavori dentro casa sua?
No. Le attribuzioni dell'assemblea riguardano le parti comuni e la gestione condominiale. Incidere sulla proprietà esclusiva esce dalle sue competenze, salvo i casi espressamente previsti dalla legge.
L'assemblea può approvare una spesa senza preventivo?
L'art. 1135 le attribuisce l'approvazione del preventivo delle spese dell'anno e della relativa ripartizione. Deliberare un intervento rilevante senza una base di spesa determinata espone la delibera a contestazione.
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