"Siamo in pochi, ci serve davvero un amministratore?" È tra le domande più frequenti dei proprietari, e ha due risposte diverse: una formale, che sta in una riga di codice civile, e una pratica, che riguarda gli adempimenti che restano comunque sul groppone di qualcuno.
Vediamo prima la regola, poi come si fa concretamente autogestione quando la regola non ti obbliga.
La soglia: più di otto condòmini#
L'art. 1129, comma 1, del Codice civile dispone che quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non provvede alla nomina di un amministratore, la nomina è effettuata dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario.
Da qui la regola pratica:
| Numero di condòmini | Nomina dell'amministratore |
|---|---|
| Fino a 8 | Facoltativa: l'assemblea può nominarlo, ma non deve |
| Più di 8 | Obbligatoria |
Fino alla riforma del 2012 la soglia era più bassa: bastavano più di quattro condòmini. Il rialzo a otto ha tolto l'obbligo formale a moltissimi edifici medio-piccoli, senza però togliere loro nulla degli oneri che vedremo più avanti.
Si contano i proprietari, non gli appartamenti#
È l'errore più comune, e cambia completamente il risultato.
La norma parla di condòmini, cioè di titolari delle unità, non di unità immobiliari. Un palazzo con dodici appartamenti di cui cinque intestati alla stessa persona ha otto condòmini, non dodici, e resta quindi sotto la soglia.
Due conseguenze pratiche:
- Il conteggio va rifatto dopo ogni compravendita o successione. Una sola vendita che spezza un blocco di unità può far superare la soglia da un giorno all'altro, e con essa far scattare l'obbligo.
- Il conteggio si fa sull'elenco aggiornato, non a memoria. È uno dei motivi per cui il registro di anagrafe condominiale serve anche ai palazzi piccoli: senza, nessuno sa davvero quanti proprietari ci sono.
Attenzione a non confondere questa soglia con quella del condominio minimo, che è un'altra cosa e risponde ad altre regole: la trovi spiegata nella guida sul condominio minimo.
Se l'assemblea non nomina#
Quando l'obbligo c'è e l'assemblea non delibera, non serve una maggioranza per sbloccare la situazione: basta un solo condòmino.
La nomina è effettuata dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini, oppure dell'amministratore dimissionario, che ha anch'egli titolo per attivarla. È una previsione che dice qualcosa sulla natura dell'incarico: se anche un singolo può ottenere la nomina dal giudice, la funzione dell'amministratore non si esaurisce nel mandato ricevuto dai condòmini.
La nomina porta con sé obblighi che in autogestione semplicemente non ha nessuno:
- Conto corrente intestato esclusivamente al condominio, sul quale devono transitare tutte le somme versate dai condòmini.
- Comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale, del locale dove si trovano i registri e dei giorni e orari in cui ogni interessato può consultarli gratuitamente.
- Alla cessazione, consegna di tutta la documentazione e svolgimento delle attività urgenti, senza diritto a ulteriori compensi.
L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata. Sulla revoca e sui suoi presupposti, vedi la guida sulla revoca dell'amministratore.
Sotto gli otto: come si fa autogestione davvero#
Qui sta la parte che quasi nessuno spiega, e che rende l'autogestione molto meno gratuita di come viene raccontata.
L'assenza dell'obbligo di nominare l'amministratore non elimina la soggettività fiscale del condominio. Il condominio resta un soggetto che riceve fatture, paga imprese e, soprattutto, è sostituto d'imposta.
Il codice fiscale è obbligatorio comunque#
Il condominio deve dotarsi di un codice fiscale, richiesto all'Agenzia delle Entrate con il modello AA5/6. Serve per ricevere le fatture delle spese e delle utenze delle parti comuni, e serve persino per intestare l'allacciamento di luce o acqua.
L'obbligo vale anche per i condomìni molto piccoli, e si estende al supercondominio e al condominio parziale (Cass. n. 8066 del 18 aprile 2005). Non è obbligatorio l'amministratore: è obbligatorio il codice fiscale.
Le ritenute: il condominio è sostituto d'imposta#
Il condominio opera, all'atto del pagamento, una ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere e di servizi effettuate nell'esercizio di impresa. La norma è l'art. 25-ter del D.P.R. 600/1973, introdotto dall'art. 1, comma 43, della legge 266/2007, e si applica espressamente anche al condominio senza amministratore.
In concreto la ritenuta riguarda i pagamenti a imprese per manutenzioni e ristrutturazioni dell'edificio, pulizie, manutenzione degli impianti, giardini e piscine comuni. Le prestazioni di lavoro autonomo, per esempio di un ingegnere o di un architetto, seguono invece l'aliquota propria del lavoro autonomo. Non sono soggetti a ritenuta i pagamenti che derivano da contratti diversi da quelli d'opera, come la semplice fornitura di energia elettrica, salvo che rientrino in un contratto di servizio energetico.
Le aliquote e le soglie sono materia fiscale che cambia: verificale per l'anno in corso con un commercialista prima di impostare i pagamenti.
Chi materialmente fa gli adempimenti#
Se non c'è amministratore, la domanda ovvia è: chi firma?
La risposta sta nella circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 7/E del 7 febbraio 2007: in mancanza di amministratore le ritenute sono effettuate da uno qualunque dei condòmini, il quale, utilizzando il codice fiscale del condominio, provvede ad applicare le ritenute alla fonte, a effettuarne i versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta.
In pratica l'assemblea designa un referente tra chi si propone. Quella persona si trova a gestire un calendario che comprende il versamento delle ritenute con modello F24 intestato al condominio, il rilascio e l'invio annuale della certificazione unica e la presentazione del modello 770.
Una nota di sollievo, per equilibrio: in assenza di amministratore non si applicano alcuni obblighi costruiti sulla sua figura, come la richiesta di dati e documenti sulla gestione condominiale rivolta dagli uffici all'amministratore e la comunicazione annuale degli acquisti effettuati e dei relativi fornitori.
Le tre cose che tengono in piedi un'autogestione#
Al di là del fisco, un condominio che si autogestisce bene ha sempre gli stessi tre presidi:
- Un conto dedicato, separato dai conti personali di chiunque.
- Un riparto scritto, con criteri concordati prima e non dopo la spesa.
- Verbali datati delle decisioni, anche brevi, anche informali nella forma.
Chi salta questi tre punti non sta risparmiando: sta accumulando un conflitto a scoppio ritardato. Cosa manca comunque a un condominio senza amministratore, a partire dalla rappresentanza verso i terzi, è spiegato nella guida su condominio senza amministratore.
Quando conviene nominarlo anche sotto la soglia#
La domanda giusta non è "è obbligatorio?", ma "chi si prende gli adempimenti, la responsabilità e il tempo?".
Perché anche un edificio piccolo deve comunque riscuotere le quote e pagare i fornitori, convocare l'assemblea e verbalizzare, tenere i registri obbligatori previsti dall'art. 1130 c.c., gestire assicurazione e sinistri, coordinare le manutenzioni e rendere il conto della gestione.
In autogestione questi compiti ricadono quasi sempre su un solo condòmino, che li svolge gratis, senza coperture assicurative proprie e prendendosi le critiche di tutti. E chi gestisce risponde di ciò che fa anche a titolo gratuito: un adempimento saltato o un fornitore scelto senza controlli produce conseguenze che poi ricadono su tutti.
Se vuoi confrontare l'onere reale con il costo di una gestione professionale, la guida su quanto costa un amministratore di condominio riporta gli ordini di grandezza.
Il punto pratico#
Più di otto condòmini: obbligatorio. Fino a otto: facoltativo, ma il codice fiscale, le ritenute e la dichiarazione dei sostituti d'imposta restano dovuti comunque, e qualcuno dovrà occuparsene con il proprio nome sotto.
È questa la vera domanda da portare in assemblea, prima ancora di guardare i preventivi.
Se il tuo condominio è appena passato sopra la soglia, o l'autogestione sta diventando un peso per una persona sola, guarda come funziona l'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Da quanti condòmini è obbligatorio l'amministratore?
L'obbligo scatta quando i condòmini sono più di otto. Con otto o meno la nomina è facoltativa. Lo prevede l'art. 1129 comma 1 del Codice civile, che fino alla riforma del 2012 fissava la soglia a più di quattro.
Si contano gli appartamenti o i proprietari?
I proprietari. Un edificio con dodici unità di cui cinque intestate alla stessa persona ha otto condòmini, non dodici, e resta sotto la soglia. Il conteggio va rifatto dopo ogni compravendita o successione, perché può far scattare l'obbligo da un giorno all'altro.
Cosa succede se l'assemblea non nomina l'amministratore quando è obbligatorio?
La nomina è effettuata dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario. Basta quindi un solo proprietario per attivare la procedura, senza bisogno di una maggioranza.
In autogestione servono comunque il codice fiscale e gli adempimenti fiscali?
Sì, ed è l'errore più diffuso. L'assenza dell'obbligo di nominare l'amministratore non elimina la soggettività fiscale del condominio: serve il codice fiscale, richiesto con il modello AA5/6, e restano gli obblighi di sostituto d'imposta, ritenute comprese.
Chi opera le ritenute se non c'è l'amministratore?
Secondo la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 7/E del 7 febbraio 2007, in mancanza di amministratore le ritenute sono effettuate da uno qualunque dei condòmini, che utilizza il codice fiscale del condominio, esegue i versamenti e presenta la dichiarazione dei sostituti d'imposta.
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