Si rompe la tapparella. L'inquilino scrive al proprietario, il proprietario risponde che è una cosa da poco e tocca a chi ci abita. Nessuno dei due ha in mano la regola, e la discussione va avanti per settimane mentre la tapparella resta a metà.
La regola esiste, ed è vecchia di ottant'anni.
La divisione di base#
L'art. 1576 del Codice civile dice una cosa sola, ma la dice bene: durante la locazione il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a mantenere la casa in stato da servire all'uso convenuto, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che restano a carico del conduttore.
Il criterio per separarle è nell'art. 1609: sono di piccola manutenzione le riparazioni dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dovute a vetustà o a caso fortuito.
Tradotto in una domanda sola: il guasto nasce dall'uso quotidiano, o dal passare del tempo e dal cedimento di un impianto? Nel primo caso paga chi abita, nel secondo chi possiede.
| Di norma al conduttore | Di norma al locatore |
|---|---|
| Guarnizioni, maniglie, serrature usurate | Impianto elettrico o idraulico da rifare |
| Sostituzione di lampadine e piccole parti | Caldaia da sostituire per vetustà |
| Spurgo di scarichi otturati dall'uso | Tubazioni rotte o colonne di scarico |
| Manutenzione periodica della caldaia | Infissi e tapparelle deteriorati dal tempo |
| Piccole opere di ripristino delle finiture | Infiltrazioni, umidità strutturale, tetto |
La tabella vale come orientamento, non come sentenza: la stessa voce cambia lato a seconda della causa. Una tapparella che si sfila perché è stata forzata non è la stessa cosa di una tapparella che cede dopo vent'anni.
I casi che fanno litigare#
La caldaia. È il caso più frequente, ed è anche quello che si risolve meglio applicando il criterio. La manutenzione periodica e il controllo dei fumi seguono l'uso e gravano in genere sull'inquilino; la sostituzione dell'apparecchio e i guasti dovuti all'età restano al proprietario. Gli obblighi di controllo e il libretto sono spiegati nella guida sul bollino blu della caldaia.
Le infiltrazioni. Non sono mai piccola manutenzione. Se l'acqua arriva dall'alto o dalle parti comuni, si esce dal rapporto di locazione e si entra in quello condominiale: vedi le guide su infiltrazioni dal piano superiore e perdita occulta d'acqua.
La muffa. Dipende dalla causa, e la causa non è ovvia: scarsa ventilazione di chi abita, oppure ponti termici e isolamento carente. La distinzione, che decide anche chi paga, è nella guida sulla muffa in condominio; sui vetri in inverno vale quella sulla condensa.
I termosifoni che non scaldano. Se l'impianto è centralizzato il problema è del condominio, non del proprietario: vedi quando si accende il riscaldamento.
L'obbligo di avviso#
C'è un dovere dell'inquilino che viene quasi sempre dimenticato, e che pesa quando si litiga: l'art. 1577 impone al conduttore di dare avviso al locatore quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni a carico di quest'ultimo.
Due conseguenze pratiche:
- Tacere peggiora la posizione di chi tace. Un danno che si aggrava perché nessuno ha avvisato diventa un problema dell'inquilino, non solo del proprietario.
- Per le riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente, dandone contemporaneo avviso al locatore, con diritto al rimborso. L'urgenza è il presupposto: fuori da quella, intervenire e poi presentare il conto è una scelta che si contesta facilmente.
L'avviso va dato per iscritto e con mezzo tracciabile. Una segnalazione a voce sul pianerottolo, in una controversia, non è mai esistita.
Quello che il contratto può e non può fare#
Il contratto di locazione può dettagliare il riparto, elencando voce per voce chi fa cosa: è una buona pratica, e previene gran parte delle discussioni.
Quello che non può fare è ribaltare la logica di fondo, scaricando sull'inquilino la manutenzione straordinaria e la messa a norma dell'immobile. Clausole di quel tipo vanno guardate con attenzione prima della firma, soprattutto nei contratti di durata breve: vedi la guida sul contratto di locazione transitorio.
E il conto finale si fa all'uscita, sul deposito cauzionale: è lì che le riparazioni non fatte tornano sotto forma di trattenuta, e conviene arrivarci con le fotografie dell'ingresso e le ricevute degli interventi.
Se il proprietario non interviene#
La tentazione è sempre la stessa: pagare meno. È anche la mossa che fa perdere la causa.
L'autoriduzione del canone viene in genere considerata inadempimento del conduttore, salvo situazioni limite in cui l'immobile è inutilizzabile. Il percorso corretto è meno immediato ma regge:
- Diffida scritta al proprietario, con descrizione del guasto e termine per intervenire.
- Perizia tecnica se il problema è contestato o di una certa entità.
- Azione giudiziaria per ottenere l'esecuzione delle riparazioni e il risarcimento.
Specularmente, il proprietario che si trova con un inquilino che non paga ha un percorso suo, descritto nella guida su inquilino che non paga le spese.
Il punto pratico#
Una sola domanda risolve la maggior parte dei casi: il guasto viene dall'uso o dal tempo? L'uso è dell'inquilino, il tempo è del proprietario.
Le due aggiunte che evitano il resto delle liti sono altrettanto semplici: mettere il riparto nero su bianco nel contratto, e avvisare sempre per iscritto appena qualcosa si rompe. Chi fa queste due cose, quasi mai arriva a discutere.
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Fonti normative
Domande frequenti
Cosa prevede l'art. 1576 del Codice civile?
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.
Cosa si intende per piccola manutenzione?
Le riparazioni dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso quotidiano, non da vetustà o caso fortuito. In concreto: guarnizioni, maniglie, piccole opere idrauliche ed elettriche, sostituzioni di parti soggette a logorio.
La caldaia dell'appartamento chi la ripara?
La manutenzione ordinaria e il controllo periodico seguono l'uso e gravano in genere sull'inquilino; la sostituzione e le riparazioni dovute a vetustà o guasto strutturale restano al proprietario. Il contratto può dettagliare, non ribaltare la logica.
Se il proprietario non ripara, posso smettere di pagare l'affitto?
È una strada rischiosa. L'autoriduzione del canone viene in genere considerata inadempimento, salvo casi limite. La via corretta è la diffida scritta e, se serve, l'azione giudiziaria.
Posso fare la riparazione e scalarla dal canone?
Per le riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle dandone contemporaneo avviso al locatore, con diritto al rimborso. Fuori dall'urgenza, compensare di propria iniziativa espone a contestazioni.
Le spese condominiali seguono le stesse regole?
No, sono un capitolo distinto, regolato dalla legge sulle locazioni e dagli usi. Il riparto fra inquilino e proprietario è spiegato nella guida dedicata alle spese condominiali in affitto.
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