Il manutentore è passato, ha lasciato un foglio e ha attaccato un adesivo. Un anno dopo ne arriva un altro che dice che il controllo andava fatto e non è stato fatto. Chi ha ragione dipende da una distinzione che quasi nessuno spiega: manutenzione e controllo di efficienza energetica sono due adempimenti diversi, con frequenze diverse.
Se l'impianto è centralizzato la questione riguarda l'intero condominio, e la responsabilità ha un nome preciso.
Due adempimenti diversi, non uno#
Il D.P.R. 74/2013 li tratta in due articoli distinti, e non è un caso.
La manutenzione (art. 7). La periodicità è quella indicata dal fabbricante nel libretto di istruzioni o, in mancanza, dall'installatore. Spesso è annuale, ma non è un obbligo normativo uniforme: dipende dall'apparecchio. In ultima istanza, se quelle indicazioni mancano, valgono le prescrizioni e le periodicità delle norme UNI (per le caldaie, UNI 10435 o 10436). Installatori e manutentori devono comunque dichiarare per iscritto quali operazioni fanno e con quale frequenza.
Il controllo di efficienza energetica (art. 8). Qui la cadenza è fissata dalla legge. Dipende dalla potenza dell'impianto e dal tipo di combustibile, e comprende il controllo del sottosistema di generazione, la verifica della presenza e funzionalità dei sistemi di regolazione della temperatura centrale e locale nei locali climatizzati, e dei sistemi di trattamento dell'acqua dove previsti.
Il "bollino blu" nel linguaggio corrente indica quest'ultimo passaggio, o meglio il contributo che lo accompagna. Non è la manutenzione.
Ogni quanto, e perché a Milano è diverso#
Le Regioni e le Province autonome hanno la facoltà di imporre scadenze più restrittive di quelle nazionali. È il motivo per cui la stessa caldaia ha obblighi diversi a seconda di dove si trova.
In Lombardia, come in Piemonte e in Toscana, per le caldaie domestiche a gas la frequenza del controllo di efficienza energetica è fissata ogni 2 anni invece di 4.
Trattandosi di regole regionali che cambiano, la fonte da guardare è il portale della Regione: in Lombardia il CURIT, il catasto regionale degli impianti termici. Quando la disposizione regionale è più restrittiva, prevale su quella nazionale.
Libretto, rapporto e bollino: chi fa cosa#
La sequenza è sempre la stessa, e conviene conoscerla per capire se il tuo manutentore l'ha completata.
- Il tecnico esegue il controllo e compila il rapporto di controllo di efficienza energetica (RCEE).
- Una copia resta al responsabile dell'impianto e va allegata al libretto di impianto.
- L'altra copia, completa del bollino regionale, viene trasmessa alla Regione, di norma attraverso il catasto telematico. In Lombardia, il CURIT.
- È il manutentore, scelto dal responsabile dell'impianto, a inoltrare il rapporto all'amministrazione competente, completo degli estremi del pagamento del contributo.
Il bollino serve a coprire i costi delle ispezioni sugli impianti termici. Non è una tassa sul riscaldamento: è il finanziamento del sistema di controllo.
I modelli di rapporto sono differenziati per tipo di impianto: Tipo 1 per caldaie e stufe a combustibili gassosi o liquidi, Tipo 1B per biomassa solida come legna o pellet, Tipo 2 per condizionatori e pompe di calore, Tipo 3 per il teleriscaldamento, Tipo 4 per i cogeneratori. Se ti consegnano il modello sbagliato, il rapporto non vale.
Il RCEE va inoltre redatto alla prima messa in esercizio dell'impianto, a cura dell'installatore, in caso di sostituzione del generatore di calore o di altri apparecchi del sottosistema di generazione, e in caso di interventi non periodici che possano modificarne l'efficienza energetica.
In condominio: il responsabile è l'amministratore#
Questo è il punto che cambia tutto quando l'impianto è comune.
L'esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell'impianto termico e il rispetto delle disposizioni in materia di efficienza energetica sono affidati al responsabile dell'impianto termico. Nel caso di edificio con impianto termico centralizzato, quel ruolo ricade sull'amministratore di condominio, in quanto legale rappresentante del condominio. Lo conferma, tra gli altri, la stessa scheda di servizio del Comune di Milano.
Da qui tre conseguenze pratiche.
Non è una responsabilità delegabile per dimenticanza. L'amministratore può nominare un terzo responsabile, cioè un soggetto abilitato al quale delegare esercizio, conduzione, controllo e manutenzione. Fatto questo, è il terzo responsabile a rispondere del mancato rispetto delle norme sull'impianto termico. Ma finché la nomina non c'è, la posizione resta dell'amministratore.
Il libretto è un documento del condominio. Deve esistere, essere aggiornato e restare reperibile. Se cambi amministratore, è tra le carte che vanno consegnate: la guida su come cambiare amministratore di condominio elenca cosa pretendere nel passaggio di consegne.
Si riflette sugli APE delle singole unità. La validità decennale dell'attestato di prestazione energetica è subordinata al rispetto delle prescrizioni sui controlli di efficienza energetica degli impianti. In un edificio con centrale termica comune, un libretto non aggiornato indebolisce gli attestati di tutti gli appartamenti, e il problema emerge quando qualcuno prova a vendere. Il meccanismo è spiegato nella guida sulla classe energetica della casa.
Chi paga#
| Situazione | Chi sostiene il costo |
|---|---|
| Impianto autonomo, casa abitata dal proprietario | Il proprietario |
| Impianto autonomo, casa in affitto | Di norma l'occupante, che usa l'impianto |
| Impianto centralizzato | Gestione condominiale, ripartita con le spese di riscaldamento |
Nel caso dell'impianto centralizzato con unità locate, le spese di riscaldamento rientrano fra gli oneri accessori a carico del conduttore ai sensi dell'art. 9 della legge 392/1978. Il confine tra ciò che tocca a chi abita e ciò che resta al proprietario è dettagliato nella guida su spese condominiali tra inquilino e proprietario.
Una nota sul quadro normativo#
Il D.P.R. 74/2013 è destinato a essere sostituito: è previsto che venga abrogato con l'entrata in vigore di un nuovo decreto che armonizzerà e aggiornerà le modalità di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione, accertamento e ispezione degli impianti termici. Finché quel decreto non entra in vigore il quadro descritto qui resta applicabile, ma è un tema da riverificare prima di impostare contratti di manutenzione pluriennali.
Cosa controllare adesso#
Una verifica di cinque minuti che evita quasi tutti i problemi:
- Hai il libretto di impianto? Se l'impianto è comune, ce l'ha l'amministratore.
- L'ultimo RCEE è allegato al libretto ed è del modello giusto per il tuo tipo di impianto?
- La data dell'ultimo controllo rispetta la cadenza regionale, non solo quella nazionale?
- Il rapporto risulta trasmesso al catasto regionale? In Lombardia si verifica sul CURIT.
- Se l'impianto è centralizzato, esiste una nomina scritta del terzo responsabile, oppure la posizione è in capo all'amministratore?
Se sul punto 5 nessuno sa rispondere, quello è il problema da risolvere prima degli altri.
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Fonti normative
Domande frequenti
Manutenzione e bollino blu sono la stessa cosa?
No, ed è l'equivoco più comune. Il DPR 74/2013 li tratta in articoli diversi: l'art. 7 disciplina la manutenzione, l'art. 8 il controllo di efficienza energetica. Hanno finalità e frequenze diverse. Il bollino è il contributo che accompagna la trasmissione del rapporto di controllo, non la manutenzione in sé.
Ogni quanto va fatto il controllo di efficienza energetica?
La frequenza dipende dalla potenza dell'impianto e dal combustibile, ma le Regioni possono imporre scadenze più restrittive. In Lombardia, come in Piemonte e Toscana, per le caldaie domestiche a gas la cadenza è di due anni invece di quattro. Verifica sempre la regola regionale aggiornata.
Chi è il responsabile dell'impianto in un condominio?
Nel caso di edificio con impianto termico centralizzato il responsabile è l'amministratore di condominio, in quanto legale rappresentante del condominio. Può delegare l'esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione a un terzo responsabile, che a quel punto risponde del rispetto delle norme.
Chi paga il bollino, il proprietario o l'inquilino?
Per un impianto autonomo l'onere segue chi usa l'impianto, quindi di norma l'occupante. Per l'impianto centralizzato il costo entra nella gestione condominiale e si ripartisce con le spese di riscaldamento, che sono oneri accessori a carico del conduttore quando l'unità è locata.
Cosa succede se non faccio il controllo?
L'impianto risulta non conforme alle disposizioni vigenti e sono previste sanzioni. C'è però una conseguenza meno nota: la validità decennale dell'APE è subordinata al rispetto delle prescrizioni sui controlli di efficienza energetica, quindi un libretto non aggiornato indebolisce l'attestato quando serve per vendere o locare.
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