Il soffitto si è macchiato, il parquet si è sollevato, hai dormito due settimane da tua sorella e l'inquilino ha chiesto uno sconto sul canone. Poi arriva la domanda pratica: di tutto questo, cosa si può effettivamente chiedere?
Sono tre questioni diverse, e conviene tenerle separate: chi risponde, cosa si può pretendere, entro quando.
Chi risponde: la prima domanda#
Questa guida tratta le altre due, ma il punto di partenza resta l'origine del danno.
Se l'acqua arriva dalle parti comuni - colonne, lastrico, tetto, tubazioni condominiali - risponde in genere il condominio come custode, secondo il meccanismo spiegato nella guida sul danno da cose in custodia. Se arriva dall'appartamento sopra, risponde quel proprietario: vedi la guida sulla lettera per infiltrazioni dal piano superiore. Se l'edificio è recente e il problema è costruttivo, si apre la strada della guida sui gravi difetti costruttivi.
Quando la causa non è evidente - ed è il caso più frequente con le perdite occulte - l'accertamento tecnico viene prima di tutto il resto.
Cosa si può chiedere#
L'art. 1223 del Codice civile fissa il perimetro con due voci.
Il danno emergente: la perdita effettivamente subita. In concreto, il costo per rimettere le cose come stavano.
Il lucro cessante: il mancato guadagno. Tipicamente, il canone di locazione perso nel periodo in cui l'immobile è stato inutilizzabile.
Entrambe le voci valgono nei limiti delle conseguenze immediate e dirette dell'evento. È il filtro che esclude le catene di conseguenze remote: l'allagamento che fa saltare un affare non collegato non entra nel conto.
| Di norma risarcibile | Di norma fuori |
|---|---|
| Ripristino di intonaci, pitture, pavimenti | Migliorie rispetto allo stato precedente |
| Mobili e beni danneggiati | Danni non collegati in via diretta |
| Canone perso o sconto concesso all'inquilino | Mancati guadagni solo ipotizzati |
| Sistemazione alternativa se la casa è inagibile | Spese voluttuarie colte come occasione |
| Spese tecniche per accertare causa ed entità | Il disagio in quanto tale, salvo casi specifici |
Due note che evitano delusioni. Il risarcimento rimette in pari, non arricchisce: se sostituisci un pavimento di trent'anni con uno nuovo, la differenza di valore può essere discussa. E il danno non patrimoniale - il disagio, lo stress - è risarcibile solo nei casi previsti dalla legge: non è una voce che si aggiunge d'ufficio.
Come si documenta#
Il risarcimento si vince con le prove, non con le ragioni. Chi chiede deve dimostrare il danno e la sua entità.
- Foto e video datati, dall'inizio e nell'evoluzione.
- Relazione tecnica che indichi causa, estensione e costo del ripristino.
- Preventivi di ditte terze, meglio se più d'uno.
- Fatture di quanto hai già speso.
- Documenti del mancato guadagno: contratto di locazione, comunicazioni con l'inquilino, prova dello sconto o del periodo di sfitto.
- Corrispondenza con amministratore e controparte, sempre scritta.
Il punto 5 è quello che più spesso manca. Il canone perso va provato con i documenti del rapporto di locazione: vedi la guida su spese condominiali tra inquilino e proprietario per il quadro dei rapporti.
Entro quando: il termine da non perdere#
Per il danno da fatto illecito l'art. 2947 c.c. prevede cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato. Quando il titolo è contrattuale il termine ordinario è più lungo, e la qualificazione dipende dal rapporto fra le parti: è una valutazione da fare con un legale, non a tavolino.
Due aspetti pratici contano più della regola.
L'interruzione. Una richiesta scritta di risarcimento, inviata con un mezzo che ne provi la ricezione, interrompe la prescrizione: da quel momento il termine ricomincia. È la ragione per cui conviene scrivere subito e non "quando si capisce meglio". Lo stesso principio, applicato alle quote condominiali, è spiegato nella guida sulla prescrizione delle spese condominiali.
I danni che continuano. Nelle infiltrazioni che si ripetono il danno non è un istante ma un processo, e individuare il momento iniziale non è banale. Un'altra ragione per fissare le date per iscritto mentre accadono.
E attenzione a un termine diverso, più corto, che vive su un altro piano: quello previsto dalla polizza per la denuncia del sinistro, trattato nella guida sulla denuncia di sinistro in condominio.
Il percorso, in ordine#
- Metti in sicurezza e documenta prima di riparare.
- Denuncia il sinistro all'assicurazione tramite l'amministratore, nei termini di polizza.
- Invia la richiesta scritta al responsabile, quantificata e motivata.
- Fai accertare la causa con un tecnico se è contestata.
- Valuta la mediazione, che per molte liti condominiali è un passaggio necessario: vedi la guida sulla mediazione in condominio.
- Agisci in giudizio se la trattativa non porta a nulla, con l'occhio al termine.
Cosa copre la polizza condominiale, e dove si aprono i buchi tra franchigia ed esclusioni, è nella guida sull'assicurazione condominiale.
Il punto pratico#
Tre domande, in quest'ordine: da dove viene il danno, quanto vale documentato, da quanto tempo dura. Chi risponde alle prime due e ignora la terza arriva preparato e fuori tempo.
La cautela d'obbligo: la qualificazione della responsabilità e del termine dipende dal caso concreto, e su importi significativi la valutazione legale va fatta prima di muoversi, non dopo.
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Fonti normative
Domande frequenti
Cosa comprende il risarcimento del danno?
L'art. 1223 c.c. indica due voci: il danno emergente, cioè la perdita subita, e il lucro cessante, cioè il mancato guadagno. Entrambi nei limiti delle conseguenze immediate e dirette dell'evento.
Posso chiedere il canone di affitto che ho perso?
In genere sì, se l'immobile era effettivamente locato o concretamente locabile e il danno lo ha reso inutilizzabile. Va documentato: il mancato guadagno si prova, non si presume.
Entro quanto tempo devo agire?
Per il danno da fatto illecito l'art. 2947 c.c. prevede cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato. Se il titolo è contrattuale il termine ordinario è più lungo: la qualificazione va valutata caso per caso.
Una raccomandata interrompe la prescrizione?
Una richiesta scritta di risarcimento, inviata con mezzo che ne provi la ricezione, vale come atto interruttivo: da quel momento il termine ricomincia a decorrere. È il motivo per cui conviene scrivere subito.
Chi devo chiamare in causa, il condominio o il vicino?
Dipende da dove nasce il danno. Se viene dalle parti comuni risponde in genere il condominio come custode; se viene dall'unità di un privato risponde quel proprietario. Spesso la causa va accertata tecnicamente prima.
Se l'assicurazione paga, devo fare altro?
Se l'indennizzo copre tutto, la questione si chiude lì. Se copre solo in parte, per franchigia o per esclusioni di polizza, la differenza resta una pretesa verso il responsabile.
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