Qualcuno scivola sul marmo bagnato dell'atrio. Un pezzo di cornicione si stacca e colpisce un'auto. Un ramo del cortile cade su un motorino. Il tetto perde e macchia il soffitto dell'ultimo piano.
Situazioni diverse, stessa norma: l'art. 2051. È la disposizione che decide la maggior parte delle richieste di risarcimento che arrivano a un condominio, e conviene capire come funziona prima di riceverne una.
Il testo, in una riga#
L'art. 2051 c.c. dice che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Due parole reggono tutto: custodia e caso fortuito.
Ed è una responsabilità di tipo oggettivo: non si fonda sulla colpa del custode. Non conta se il condominio si sia comportato diligentemente, se l'amministratore fosse attento, se nessuno potesse immaginare l'incidente. Conta che la cosa fosse in custodia e che da essa sia derivato il danno.
È la ragione per cui la difesa "non ne sapevamo nulla" non funziona quasi mai.
Perché il condominio è custode#
La custodia non coincide con la proprietà: nasce dal potere di governo e di controllo sulla cosa. Sulle parti comuni il condominio ha esattamente questo potere, perché le amministra, le mantiene e ne dispone attraverso l'assemblea e l'amministratore.
Da qui la mappa delle responsabilità:
| Da dove viene il danno | Chi è custode |
|---|---|
| Scale, androne, cortile, tetto, facciata, impianti comuni | Il condominio |
| Interno dell'appartamento, impianti a servizio della sola unità | Il singolo proprietario |
| Lastrico solare in uso esclusivo | Chi ne ha l'uso, e il condominio, secondo il regime del lastrico |
| Parte comune a un solo gruppo di unità | I condòmini di quel gruppo |
Sulle parti comuni la mappa completa è nella guida su quali sono le parti comuni; per il lastrico e la terrazza il regime specifico è nella guida sul lastrico solare; per le parti che servono solo una porzione di edificio vedi il condominio parziale.
Chi deve provare cosa#
È l'aspetto che ribalta la posizione delle parti rispetto a una causa ordinaria.
Chi ha subito il danno deve provare il nesso causale: che il danno è derivato da quella cosa. Non deve provare una negligenza, né indicare cosa il condominio avrebbe dovuto fare.
Il condominio, per liberarsi, deve provare il caso fortuito. Cioè un fattore esterno, imprevedibile ed eccezionale, che ha interrotto il nesso causale: un evento naturale fuori dall'ordinario, il fatto di un terzo, oppure la condotta del danneggiato stesso quando è talmente incauta da diventare la vera causa dell'evento.
Quest'ultimo punto merita attenzione, perché è dove il condominio effettivamente si difende. Chi attraversa di corsa un pavimento appena lavato e segnalato, o scavalca una transenna, contribuisce all'evento in modo che può escludere o ridurre il risarcimento. Ma il metro è la prevedibilità e la visibilità del pericolo, non la semplice distrazione.
Il caso particolare del condòmino danneggiato#
Qui c'è una regola che sorprende molti.
Se a farsi male è un estraneo, il condominio risponde per intero. Se invece a farsi male è un condòmino, la sua posizione è doppia: è danneggiato, ma è anche comproprietario delle parti comuni e quindi fra i custodi.
Il risultato pratico è che il condòmino ottiene il risarcimento decurtato della propria quota: la parte corrispondente ai suoi millesimi resta a suo carico, perché nella misura della sua partecipazione sarebbe responsabile verso sé stesso. Su come si determinano quelle quote, vedi la guida sulle tabelle millesimali.
Cosa fa la differenza in concreto#
Poiché la responsabilità è oggettiva, il condominio non si difende dimostrando di essere stato bravo. Si difende in due modi: evitando che l'evento accada e provando il fortuito quando accade.
Entrambi dipendono dalla stessa cosa, cioè da una manutenzione documentata:
- Segnalare il pericolo in modo visibile, sempre, anche per interventi brevi. Il pavimento bagnato senza cartello è il caso da manuale.
- Illuminazione, gradini, corrimano, parapetti in ordine. Sui vani scala il dettaglio è nella guida sulle scale condominiali e in quella sulla caduta dalle scale.
- Programmare le verifiche su facciata, cornicioni, alberi e coperture. Per il verde vale quanto detto sulla distanza degli alberi dal confine.
- Conservare verbali, preventivi e fatture. Non eliminano la responsabilità oggettiva, ma sono ciò che permette di dimostrare che l'evento è dipeso da altro.
L'obbligo di conservazione e di intervento fa parte delle attribuzioni dell'amministratore; quando la sua condotta esce dal mandato si apre il tema della responsabilità personale dell'amministratore.
Assicurazione e denuncia#
La polizza globale fabbricati copre di norma proprio la responsabilità civile del condominio verso terzi per i danni originati dalle parti comuni.
Tre cose contano più delle altre: i massimali, le esclusioni e i termini di denuncia. Un sinistro comunicato tardi può non essere indennizzato anche quando la copertura c'era. Il quadro è nelle guide sull'assicurazione del condominio e sulla denuncia di sinistro.
Cosa fare quando arriva una richiesta#
- Non rispondere ammettendo, e non rispondere ignorando. Entrambe le cose peggiorano la posizione.
- Documenta subito lo stato dei luoghi: foto, data, condizioni di illuminazione, presenza di segnalazioni.
- Apri il sinistro con la compagnia entro i termini di polizza.
- Recupera la documentazione di manutenzione relativa a quella parte comune.
- Verifica se il danneggiato è un condòmino, perché la sua quota incide sul quantum.
- Se la lite prosegue, ricorda che per il condominio la mediazione è il passaggio previsto: vedi la guida sulla mediazione.
Il punto pratico#
L'art. 2051 non chiede al danneggiato di dimostrare che il condominio ha sbagliato. Gli chiede solo di collegare il danno alla cosa. Tutto il resto è a carico del custode.
Per questo la manutenzione documentata delle parti comuni non è un costo amministrativo: è l'unica cosa che, il giorno in cui qualcuno cade nell'androne, distingue un sinistro gestito da una causa persa.
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Fonti normative
Domande frequenti
Cosa dice l'art. 2051 del Codice civile?
Che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. È una responsabilità che prescinde dalla colpa del custode: conta il rapporto di custodia e il nesso causale con il danno.
Il condominio è custode delle parti comuni?
Sì. Sulle parti comuni il condominio ha il potere di governo e di controllo che fonda la custodia, e risponde perciò dei danni che ne derivano, salvo il caso fortuito.
Cosa deve provare chi ha subito il danno?
Il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno subito, non la colpa del condominio. È il custode a dover dimostrare il caso fortuito per liberarsi.
Cos'è il caso fortuito?
Un fattore esterno e imprevedibile che interrompe il nesso causale: un evento naturale eccezionale, il fatto di un terzo, o la condotta dello stesso danneggiato quando è tanto disattenta da diventare la vera causa del danno.
Un condòmino può chiedere i danni al proprio condominio?
Sì, ma la sua posizione è particolare: essendo comproprietario delle parti comuni è anche fra i custodi, e la sua quota resta a suo carico. In pratica ottiene il risarcimento decurtato della propria partecipazione millesimale.
L'assicurazione del condominio copre questi casi?
La polizza globale fabbricati copre in genere proprio la responsabilità civile verso terzi per i danni derivanti dalle parti comuni. Vanno però verificati massimali, franchigie ed esclusioni, e la denuncia va fatta nei termini.
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