Quando un appartamento è affittato, la domanda torna a ogni riparto: questa spesa la paga chi ci abita o chi è proprietario? La risposta segue un principio semplice — l'uso all'inquilino, la proprietà al proprietario — più una precisazione che evita molti equivoci: verso il condominio paga sempre il proprietario. Vediamo perché, e chi paga cosa.
Verso il condominio risponde il proprietario#
Partiamo dal punto che genera più confusione. Il condòmino — cioè il proprietario — è l'unico obbligato nei confronti del condominio. L'inquilino non è debitore verso il condominio: se non versa la sua quota, il condominio non agisce contro di lui, ma contro il proprietario, che poi la recupera dall'inquilino in base al contratto.
Tradotto: la divisione inquilino/proprietario è un rapporto interno alla locazione, non riguarda il condominio, che continua a rivolgersi al proprietario per l'intera quota. È il motivo per cui, se affitti casa, resti tu il riferimento dell'amministratore.
La regola pratica: ordinaria all'inquilino, straordinaria al proprietario#
Il criterio di fondo lo fissa l'art. 9 della legge 392 del 1978: a carico del conduttore (l'inquilino) ci sono le spese di ordinaria manutenzione e i servizi di godimento dell'immobile; a carico del locatore (il proprietario) le spese straordinarie e quelle inerenti alla proprietà.
La logica è intuitiva: chi vive nell'appartamento paga ciò che serve a usarlo ogni giorno; chi lo possiede paga ciò che serve a conservarlo nel tempo.
Esempi concreti: chi paga cosa#
Nella pratica, la ripartizione più frequente è questa:
| Voce di spesa | Inquilino | Proprietario |
|---|---|---|
| Pulizia scale, illuminazione parti comuni | Sì | — |
| Acqua, riscaldamento (consumo) | Sì | — |
| Ascensore: manutenzione ordinaria e consumo | Sì | — |
| Ascensore: sostituzione o installazione | — | Sì |
| Rifacimento tetto, facciata, impianti | — | Sì |
| Compenso amministratore, assicurazione fabbricato | — | Sì |
Per l'ascensore vale bene la distinzione: il consumo e la manutenzione ordinaria sono dell'inquilino, la sostituzione dell'impianto è del proprietario (vedi spese dell'ascensore in condominio). Lo stesso per il riscaldamento: il consumo all'inquilino, la sostituzione della caldaia al proprietario. E un intervento come il rifacimento del tetto resta sempre a carico di chi possiede l'immobile.
Il portierato, quando c'è, si divide di solito tra i due, con la parte più consistente a carico dell'inquilino perché legata al servizio quotidiano.
Come si separano le quote nel rendiconto#
L'amministratore predispone il riparto sull'intera unità e lo intesta al proprietario. Molti gestionali producono anche il dettaglio inquilino/proprietario, utile a chi affitta per «girare» al conduttore la parte di sua competenza in modo trasparente. Per farlo bene, il proprietario deve comunicare all'amministratore i dati del conduttore, come richiede la tenuta del registro di anagrafe condominiale.
I casi dubbi: la tabella oneri accessori#
Non tutte le voci sono ovvie. Per i casi grigi esiste una tabella oneri accessori concordata tra le associazioni della proprietà e degli inquilini, molto usata come riferimento per attribuire ogni spesa all'uno o all'altro. Attenzione però: il contratto di locazione può prevedere una ripartizione diversa da quella standard, purché non scarichi sull'inquilino spese che per natura sono del proprietario. In caso di dubbio, conta prima di tutto ciò che il contratto stabilisce.
Il quadro completo di come nascono e si dividono le spese lo trovi nella guida su condominio e spese; per il meccanismo generale del riparto, vedi ripartizione delle spese condominiali.
Cambio di inquilino a metà anno: chi paga il conguaglio#
È una delle situazioni più spinose. Se l'inquilino cambia durante l'anno, le spese di competenza del conduttore seguono il periodo di effettiva occupazione: il vecchio inquilino paga la quota relativa ai mesi in cui ha abitato, il nuovo quella dei mesi successivi. Il conguaglio di fine anno — che arriva quando i consumi reali si confrontano con gli acconti versati — va quindi ripartito pro quota temporale tra i due, non addossato per intero all'ultimo arrivato. È il proprietario, con l'aiuto del rendiconto dell'amministratore, a fare questo calcolo: per questo conviene sempre annotare la data esatta di consegna e riconsegna delle chiavi.
Il ruolo dell'amministratore#
Con appartamenti affittati, un amministratore ordinato fa la differenza: tiene aggiornata l'anagrafe, produce riparti che distinguono le quote, e sa a chi chiedere cosa senza generare contenziosi tra proprietari e inquilini.
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Fonti normative
Domande frequenti
Quali spese condominiali paga l'inquilino?
In genere le spese di ordinaria manutenzione e i servizi di godimento: pulizia delle scale, illuminazione delle parti comuni, consumo dell'ascensore, acqua, riscaldamento e le piccole manutenzioni ricorrenti. È la regola dell'art. 9 della legge 392/1978, che mette a carico del conduttore le spese legate all'uso quotidiano dell'immobile.
Le spese straordinarie chi le paga in affitto?
Il proprietario. Restano a carico del locatore le spese straordinarie e quelle inerenti alla proprietà: rifacimento del tetto o della facciata, sostituzione di impianti, opere di adeguamento, compenso dell'amministratore e assicurazione del fabbricato. All'inquilino spetta l'uso, al proprietario la conservazione del bene.
Se l'inquilino non paga, il condominio può rivalersi su di lui?
No, non direttamente. Verso il condominio l'obbligato è sempre il proprietario, che è il condòmino: se l'inquilino non versa la sua quota, il condominio agisce contro il proprietario, il quale poi la recupera dall'inquilino in base al contratto di locazione. Il riparto tra i due è un rapporto interno alla locazione.
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