Chi paga le spese condominiali in caso di vendita?

Vendere o comprare casa in condominio porta con sé una domanda che, se ignorata, diventa una brutta sorpresa qualche mese dopo il rogito: le spese condominiali chi le paga, il venditore o l'acquirente? La risposta dipende da due cose — il tipo di spesa e il momento in cui si è deciso di sostenerla. Una volta chiarito questo, ogni caso trova la sua regola.

Spese ordinarie: contano i mesi di possesso#

Le spese ordinarie — pulizie, energia, piccola manutenzione, gestione corrente — seguono un principio semplice: le paga chi è proprietario nel momento in cui maturano. Il venditore risponde delle spese fino al giorno del rogito; l'acquirente da quel giorno in poi.

Nella pratica, se il condominio ha addebitato la spesa in un'unica soluzione (annuale o semestrale), la si ripartisce pro quota tra i due, in proporzione ai mesi di effettivo possesso. È il tipo di conteggio che di norma il notaio o l'amministratore aiutano a fare in sede di compravendita.

Spese straordinarie: conta la delibera, non il pagamento#

Qui sta l'errore più frequente. Per le spese straordinarie — rifacimento del tetto, della facciata, sostituzione dell'ascensore — non conta quando i lavori vengono eseguiti o pagati, ma quando l'assemblea li ha deliberati.

Lavori deliberati prima del rogito → li paga il venditore, anche se il cantiere parte mesi dopo la vendita.
Lavori deliberati dopo il rogito → li paga l'acquirente.

Per giurisprudenza consolidata, è la delibera a «cristallizzare» l'obbligo in capo a chi era proprietario in quel momento. Ecco perché, prima di comprare, è fondamentale sapere cosa è già stato deliberato in assemblea: un rifacimento della facciata votato il mese prima del rogito è un conto che, salvo diverso accordo, resta al venditore.

Un esempio chiarisce meglio di ogni regola. L'assemblea delibera a marzo il rifacimento della facciata; a giugno vendi l'appartamento; il cantiere parte a settembre e le fatture arrivano a dicembre. Chi paga? Il venditore: alla data della delibera — marzo — era lui il proprietario, anche se a fine anno non abita più lì da mesi. È l'esempio che spiega perché, comprando, non basta chiedere «ci sono lavori in corso?»: bisogna chiedere «cosa è già stato deliberato?».

La solidarietà dell'art. 63: attenzione all'acquirente#

C'è una regola che protegge il condominio e che ogni acquirente dovrebbe conoscere. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che, verso il condominio, acquirente e venditore sono obbligati in solido per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Cosa significa in concreto: se il venditore lascia degli arretrati di quel biennio, il condominio può chiederli direttamente all'acquirente, che è costretto a pagarli — per poi eventualmente rivalersi sul venditore. È il classico «debito che ti segue con la casa», ma limitato agli ultimi due anni.

Attenzione a una distinzione: i patti con cui venditore e acquirente si accordano diversamente (ad esempio «i debiti pregressi restano a carico del venditore») valgono solo tra loro, e non sono opponibili al condominio. Servono a regolare la rivalsa, non a fermare la richiesta dell'amministratore.

La mossa che evita le sorprese: la liberatoria#

Da tutto questo discende un consiglio pratico che vale più di mille cautele: prima del rogito, chiedere all'amministratore l'attestazione dello stato dei pagamenti (spesso chiamata «liberatoria»). Il documento certifica se ci sono arretrati e a quanto ammontano, così l'acquirente sa esattamente cosa sta comprando e può pretendere che il venditore saldi prima di firmare.

Per capire come si leggono le voci di spesa e come funziona il recupero dei crediti in condominio, vedi le guide su condominio e spese e sul decreto ingiuntivo per le spese condominiali.

In pratica#

Ordinarie: venditore fino al rogito, acquirente dopo (pro quota).
Straordinarie: chi era proprietario alla delibera.
Art. 63: acquirente e venditore in solido per anno in corso + precedente.
Patti privati: valgono tra le parti, non verso il condominio.
Prima del rogito: fatti rilasciare la liberatoria dall'amministratore.

Un amministratore ordinato rende tutto questo semplice: conti aggiornati, liberatorie rapide, situazione dei pagamenti sempre chiara. È ciò che rende una compravendita liscia invece che un campo minato. Se vuoi una gestione così per il tuo edificio, raccontacela dalla pagina amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.

Fonti normative

Domande frequenti

Chi paga le spese condominiali ordinarie quando si vende casa?

Le spese ordinarie seguono chi è proprietario nel momento in cui maturano: il venditore le paga fino al giorno del rogito, l'acquirente da quella data in poi. Se il condominio le ha addebitate in un'unica soluzione annuale, di norma si ripartiscono pro quota tra i due in base ai mesi di effettivo possesso.

E le spese straordinarie a chi spettano?

Per le spese straordinarie conta il momento della delibera assembleare che ha approvato i lavori, non quello dei pagamenti. Se i lavori sono stati deliberati prima del rogito, li paga il venditore, anche se le opere vengono eseguite dopo; se sono stati deliberati dopo il rogito, li paga l'acquirente.

L'acquirente rischia di pagare i debiti del venditore?

Sì, entro un limite. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile rende acquirente e venditore obbligati in solido verso il condominio per le quote dell'anno in corso e di quello precedente. Il condominio può quindi chiedere all'acquirente gli arretrati di quel biennio; l'acquirente potrà poi rivalersi sul venditore.

Livia