Hai comprato la nuda proprietà di un appartamento, o l'hai venduta tenendoti l'usufrutto. Sulla carta è semplice: uno possiede, l'altro abita. Poi arriva la prima convocazione dell'assemblea, arriva il riparto delle spese, e nessuno sa più chi deve fare cosa.
Le guide sulla nuda proprietà spiegano quasi sempre l'investimento: quanto si risparmia, come si calcola il valore, quando conviene. Quasi nessuna spiega la parte che ti riguarda ogni singolo anno, cioè come funziona quell'appartamento dentro il condominio. È quella la parte che genera liti.
Nuda proprietà e usufrutto in due righe#
La piena proprietà si scompone in due diritti:
- L'usufrutto è il diritto di godere del bene e di trarne i frutti. L'usufruttuario ci abita, oppure lo affitta e incassa il canone.
- La nuda proprietà è ciò che resta al proprietario: la titolarità del bene, priva del godimento.
L'usufrutto è temporaneo e non può eccedere la vita dell'usufruttuario. Quando si estingue, la piena proprietà si ricompone automaticamente in capo al nudo proprietario, senza bisogno di alcun atto.
Fin qui la teoria. Il condominio è dove si complica.
Chi paga cosa: la regola interna#
Il criterio è negli artt. 1004 e 1005 del Codice civile.
| Tipo di spesa | A carico di | Norma |
|---|---|---|
| Custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria | Usufruttuario | Art. 1004 c.c. |
| Riparazioni straordinarie | Nudo proprietario | Art. 1005 c.c. |
Tradotto in voci di riparto condominiale: pulizie, luce scale, portineria, acqua, riscaldamento, manutenzione ordinaria dell'ascensore e compenso dell'amministratore seguono l'usufruttuario. Rifacimento della facciata, sostituzione dell'impianto, rifacimento del tetto e consolidamenti strutturali seguono il nudo proprietario.
C'è una precisazione dell'art. 1005 che quasi nessuno conosce: quando il nudo proprietario sostiene una riparazione straordinaria, l'usufruttuario gli deve l'interesse sulle somme spese per tutta la durata dell'usufrutto. Non è un rimborso del capitale, è la remunerazione di un esborso che avvantaggia anche chi gode del bene.
Quando la distinzione tra ordinario e straordinario non è ovvia, e capita spesso, si guarda alla natura dell'intervento: entità, funzione dell'opera e causa che l'ha resa necessaria. Fronteggia il deterioramento da uso e da tempo? Ordinaria. Ha carattere strutturale? Straordinaria.
La regola esterna: verso il condominio rispondete in due#
Qui sta il punto che cambia tutto, ed è anche il più frainteso, perché la giurisprudenza precedente diceva l'opposto.
Prima della riforma del condominio la Cassazione aveva escluso qualsiasi vincolo di solidarietà: il nudo proprietario non era tenuto al pagamento delle spese condominiali nemmeno in via sussidiaria (Cass. n. 2236/2012, Cass. n. 21774/2008).
La legge 220/2012 ha ribaltato questo assetto. Il testo vigente dell'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Le conseguenze pratiche sono nette:
- L'amministratore può chiedere l'intero a uno qualsiasi dei due. Non deve rispettare la ripartizione interna, e non deve escutere prima l'uno o l'altro.
- Se sei nudo proprietario non sei al riparo dalle morosità dell'usufruttuario sulle spese ordinarie. Il condominio può bussare alla tua porta, e sarai tu a doverti poi rivalere.
- La divisione degli artt. 1004-1005 resta valida, ma solo tra voi due. Regola i rapporti interni, non quelli con il condominio.
Se la posizione dell'unità è già in sofferenza, la guida su cosa succede al condomino moroso descrive il percorso che l'amministratore è tenuto a seguire, decreto ingiuntivo compreso.
Chi vota in assemblea#
L'art. 67 disp. att. c.c. divide anche il diritto di voto, e lo divide per materia.
Vota l'usufruttuario sulle delibere che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Vota il nudo proprietario su tutte le altre delibere, salvo i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'art. 1006 c.c. o si tratti di lavori e opere ai sensi degli artt. 985 e 986 c.c.
Tre cose da tenere a mente:
- Non votano entrambi. Per ogni materia è legittimato uno solo. Se in assemblea vota il soggetto sbagliato, la delibera è viziata.
- L'avviso di convocazione va comunque comunicato a tutti e due. Lo prevede espressamente la norma. Un usufruttuario non convocato quando ne aveva diritto può impugnare, e la delibera è annullabile.
- Attenzione ai preventivi straordinari. Per approvare il preventivo di rifacimento della facciata deve essere convocato il nudo proprietario, perché si tratta di manutenzione straordinaria (Cass. n. 16774/2013). Convocare il solo usufruttuario è l'errore classico.
Se vuoi capire quali quorum servono per ciascun tipo di delibera, la guida sulle maggioranze in assemblea condominiale riporta le soglie per ogni materia.
Cosa deve sapere l'amministratore, e come farglielo sapere#
Il condominio non indovina che su quell'appartamento grava un usufrutto. Deve essergli comunicato.
L'atto costitutivo dell'usufrutto, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, tenuto a osservare gli artt. 1004 e 1005 c.c. Ma la trascrizione nei registri immobiliari non equivale a una comunicazione all'amministratore: nella pratica, se nessuno gli scrive, continuerà a inviare tutto al nominativo che ha in anagrafe.
Il passaggio obbligato è il registro di anagrafe condominiale dell'art. 1130 n. 6 c.c., che deve contenere i dati dei proprietari e dei titolari di diritti reali di godimento. L'usufruttuario è esattamente questo. Come si compila e chi deve aggiornarlo è spiegato nella guida al registro di anagrafe condominiale.
Cosa mandare all'amministratore, per iscritto, subito dopo il rogito:
- Chi è l'usufruttuario e chi il nudo proprietario, con dati anagrafici e codice fiscale di entrambi.
- Recapiti separati per le convocazioni, PEC o indirizzo, di entrambi.
- Gli estremi dell'atto e della sua trascrizione.
- L'indicazione di inviare a entrambi gli avvisi di convocazione, come prevede la norma.
Vale la pena chiedere anche che il riparto distingua visibilmente le voci ordinarie da quelle straordinarie. Non è un obbligo di legge, ma un riparto leggibile evita metà delle discussioni sul chi-doveva-pagare-cosa. Se il tuo consuntivo non lo permette, il problema è a monte: vedi come si legge un bilancio condominiale.
Gli errori che si vedono più spesso#
- Il nudo proprietario che sparisce. Compra, lascia il proprio indirizzo al notaio e mai all'amministratore. Poi scopre di essere stato escluso da delibere straordinarie che lo riguardavano, o di doverne pagare gli effetti.
- L'usufruttuario che decide su tutto. Abita lì, quindi va in assemblea e vota su qualsiasi punto. Finché nessuno impugna la cosa regge; alla prima delibera contestata il vizio emerge.
- L'accordo privato opposto al condominio. "Nel nostro atto c'è scritto che paga lui." Vale tra voi. Il condominio applica l'art. 67 e chiede a chi preferisce.
- La confusione con la locazione. L'usufruttuario può affittare l'appartamento. In quel caso i soggetti diventano tre e le spese si stratificano ancora: gli oneri accessori del conduttore sono spiegati nella guida su spese condominiali tra inquilino e proprietario.
Il punto pratico#
Dentro il condominio, nuda proprietà e usufrutto non sono due mondi separati. Sono due posizioni che si dividono spese e voto per materia, ma che verso il condominio restano legate da un vincolo di solidarietà che nessun accordo privato può sciogliere.
La cosa più utile che puoi fare, il giorno stesso del rogito, è una comunicazione scritta all'amministratore con i dati di entrambi. Costa dieci minuti ed evita anni di riparti sbagliati e convocazioni viziate.
Se il tuo amministratore non tiene l'anagrafe aggiornata, o invia i riparti senza distinguere ordinario e straordinario, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Chi paga le spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario?
Nei rapporti interni l'usufruttuario sostiene le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria (art. 1004 c.c.), mentre le riparazioni straordinarie restano al nudo proprietario (art. 1005 c.c.). Verso il condominio, però, l'art. 67 disp. att. c.c. li rende solidalmente responsabili: l'amministratore può chiedere l'intero a uno qualsiasi dei due.
Chi vota in assemblea, l'usufruttuario o il nudo proprietario?
Dipende dall'argomento. L'usufruttuario vota sulle delibere di ordinaria amministrazione e sul semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Sulle altre delibere, tipicamente la straordinaria amministrazione, vota il nudo proprietario. Non votano entrambi: per ogni materia è legittimato uno solo.
L'avviso di convocazione a chi va inviato?
A entrambi. L'art. 67 disp. att. c.c. prevede che in questi casi l'avviso sia comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Omettere la convocazione di chi aveva diritto di riceverla rende la delibera annullabile su impugnazione dell'interessato.
L'assemblea può decidere che paga solo l'usufruttuario?
No. La ripartizione tra usufruttuario e nudo proprietario discende dagli artt. 1004 e 1005 c.c. e l'assemblea non può stabilire un criterio di imputazione diverso in deroga alla legge. Le parti possono regolare i rapporti interni tra loro, ma quell'accordo non vincola il condominio.
Chi deve essere convocato per il rifacimento della facciata?
Il nudo proprietario, trattandosi di manutenzione straordinaria (Cass. n. 16774/2013). È uno degli errori più frequenti: convocare il solo usufruttuario per una delibera straordinaria espone l'approvazione a impugnazione.
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