Hai diviso un appartamento grande in due bilocali, o hai unito due unità confinanti. La pratica edilizia è chiusa, il catasto è aggiornato, e a quel punto qualcuno in assemblea solleva la questione: e i millesimi?
È una domanda legittima, e la risposta non è né "si rifà tutto" né "non cambia niente". Dipende da una soglia precisa, e il costo ha un destinatario preciso.
Cosa cambia davvero in condominio#
Un frazionamento produce due effetti che il catasto non registra e il condominio invece sì.
Cambia il numero di condòmini. Dove c'era una testa ora ce ne sono due, con due diritti di voto e due posizioni contabili. L'amministratore deve aggiornare il registro di anagrafe condominiale e riorganizzare convocazioni e riparti.
Può cambiare il peso proporzionale delle unità. È qui che entra in gioco l'art. 69.
Un accorpamento produce l'effetto speculare: due posizioni diventano una, con un solo voto.
La regola dell'art. 69: la soglia di un quinto#
L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i valori proporzionali espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Possono però esserlo anche con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c., e anche nell'interesse di un solo condomino, in due soli casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Il frazionamento e l'accorpamento rientrano espressamente nella seconda ipotesi: "incremento o diminuzione delle unità immobiliari" è proprio il caso. Ma la soglia va superata: serve un'alterazione superiore a un quinto, cioè oltre il 20%, del valore proporzionale di almeno un'unità.
Sotto quella soglia non si apre la strada della revisione a maggioranza. Le tabelle restano quelle, salvo che tutti siano d'accordo nel modificarle.
Chi paga la revisione#
Questa è la parte che sorprende chi ha appena finito i lavori, e sta nella stessa norma.
Nel caso delle mutate condizioni, l'art. 69 chiude così: il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Tradotto: se il frazionamento lo hai fatto tu, la perizia tecnica per ricalcolare i millesimi la paghi tu. Non entra nel riparto condominiale, non si divide per millesimi, non è una spesa dell'edificio. È la conseguenza economica di una scelta individuale.
Chi vuole capire come si costruisce una tabella prima di commissionare una perizia trova il metodo nella guida sulle tabelle millesimali.
La maggioranza necessaria, e cosa non copre#
Il quorum richiamato è quello dell'art. 1136, comma 2, c.c.: maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi. Vale sia in prima sia in seconda convocazione. Le altre soglie sono raccolte nella guida sulle maggioranze in assemblea condominiale.
Un punto che vale la pena isolare, perché è la fonte di metà delle delibere annullate: in queste ipotesi la revisione può essere deliberata a maggioranza anche quando le tabelle hanno origine convenzionale, cioè sono allegate a un regolamento contrattuale. È una deroga significativa alla regola generale.
Attenzione però a non estendere la deroga oltre il suo perimetro:
- Revisione dei valori significa ricalcolare i millesimi secondo i criteri esistenti. Questo si fa a maggioranza nei casi dell'art. 69.
- Modifica dei criteri di riparto, cioè stabilire un nuovo modo di dividere le spese, è un'altra cosa: costituisce una deroga ai criteri legali o convenzionali vigenti e richiede il consenso di tutti i condòmini.
Confondere le due cose produce una delibera impugnabile. La differenza tra vizi che rendono una delibera nulla e vizi che la rendono annullabile è spiegata nella guida su delibera nulla o annullabile.
Serve provarlo#
La revisione a maggioranza è possibile solo se uno dei due presupposti ricorre e viene dimostrato. Non si procede a modifiche immotivate o meramente discrezionali, e in caso di impugnazione l'onere di provare l'esistenza dei presupposti grava su chi sostiene la legittimità della revisione (App. Napoli 7 ottobre 2025, n. 4749).
Spetta poi al giudice di merito valutare, caso per caso, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2021, n. 17391).
In pratica significa che alla delibera va allegata una relazione tecnica che quantifichi lo scostamento. Una delibera che afferma il superamento del quinto senza dimostrarlo è una delibera fragile.
Una precisazione utile sull'altra ipotesi: per l'errore la soglia del quinto non serve. È sufficiente denunciare l'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello previsto dalla tabella (Cass. n. 11290/2018). Sono due strade distinte, con presupposti diversi.
Se l'assemblea dice no#
Resta la via giudiziale, ed è meno pesante di quanto si pensi.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore: per le tabelle meramente ricognitive non è necessario il litisconsorzio di tutti i condòmini (Cass. 4 febbraio 2021, n. 2635). Non devi quindi citare cinquanta persone.
Prima del giudizio, però, ricorda che la materia condominiale è soggetta a mediazione obbligatoria: come funziona è spiegato nella guida sulla mediazione in condominio.
La checklist prima di frazionare#
- Fai quantificare lo scostamento da un tecnico, prima dei lavori. Sapere in anticipo se supererai il quinto cambia il budget.
- Metti a bilancio la perizia millesimale: se la soglia è superata, quel costo è tuo per legge.
- Comunica all'amministratore la nuova configurazione, con planimetrie e dati catastali aggiornati, per l'anagrafe condominiale.
- Porta il punto in assemblea con la relazione tecnica allegata, non come comunicazione generica.
- Non chiedere contestualmente un cambio dei criteri di riparto: è un'altra delibera, con un'altra maggioranza.
Il punto pratico#
Frazionare non obbliga automaticamente a rifare le tabelle. Obbliga a verificare se l'operazione ha alterato di oltre un quinto il valore proporzionale di almeno un'unità. Se sì, la revisione si può deliberare a maggioranza, anche contro il parere di qualcuno, e la paga chi ha fatto i lavori. Se no, si cambia solo con l'unanimità.
La verifica costa una perizia e si fa una volta. Il contenzioso che nasce dal non averla fatta dura anni.
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Fonti normative
Domande frequenti
Frazionare un appartamento obbliga a rifare le tabelle millesimali?
Solo se l'operazione altera per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. L'art. 69 disp. att. c.c. include espressamente l'incremento o la diminuzione delle unità immobiliari tra i casi che consentono la revisione, ma la soglia va superata.
Serve l'unanimità per modificare le tabelle?
In via ordinaria sì. Ma nei due casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., cioè errore e mutate condizioni oltre il quinto, la revisione può essere deliberata con la maggioranza dell'art. 1136 comma 2 c.c., anche nell'interesse di un solo condomino, e anche quando le tabelle hanno origine convenzionale.
Chi paga il costo della revisione delle tabelle?
Nel caso delle mutate condizioni l'art. 69 è esplicito: il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Se il frazionamento lo hai fatto tu, la perizia per rifare i millesimi la paghi tu, non il condominio.
Se le tabelle sono sbagliate serve comunque la soglia del quinto?
No. Per l'ipotesi dell'errore non è necessaria alcuna soglia: basta denunciare l'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello riportato in tabella (Cass. n. 11290/2018). La soglia di un quinto riguarda solo le mutate condizioni.
Se l'assemblea non approva la revisione, cosa si può fare?
Resta la strada giudiziale. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore, senza necessità di chiamare tutti i condòmini (Cass. n. 2635/2021).
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