Come scegliere l'amministratore di condominio: la checklist per non sbagliare

Parte della guidaCome cambiare amministratore di condominio: la guida completa passo per passo

Scegliere l'amministratore è una delle poche decisioni che il condominio prende davvero insieme. Da lì dipendono i conti, i tempi di risposta e la tranquillità dei prossimi anni. Eppure spesso si sceglie sul prezzo o sul passaparola, senza una checklist. Questa guida te ne dà una: i requisiti che deve avere per legge, le domande giuste da fare prima di firmare, come leggere un preventivo e i segnali che è meglio lasciar perdere.

Requisiti: chi può fare l'amministratore#

Non chiunque può amministrare un condominio. La legge (art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile) fissa dei requisiti minimi. In sintesi, l'amministratore deve:

godere dei diritti civili;
non avere condanne per determinati reati contro la pubblica amministrazione e il patrimonio;
possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
aver seguito un corso di formazione iniziale e frequentare un aggiornamento periodico.

Sulla formazione i numeri aiutano a capire la serietà: il corso iniziale previsto dalla normativa è di almeno 72 ore, con un aggiornamento annuo di almeno 15 ore. Chiedere gli attestati non è pignoleria: è il modo più semplice per capire se hai davanti un professionista aggiornato o qualcuno che amministra "per abitudine".

C'è una sola eccezione: il condòmino che amministra l'edificio in cui abita non è tenuto al diploma e al corso. Va bene per un piccolo stabile tra vicini, meno per un condominio con conti, fornitori e scadenze da gestire tutto l'anno.

Le domande giuste prima di firmare#

I requisiti sono la base, non la garanzia. Un amministratore in regola può comunque rispondere in ritardo e tenere i conti in modo confuso. Prima di deliberare la nomina, metti sul tavolo le domande che contano davvero:

In quanto tempo rispondi? Fatti dire un tempo, non "il prima possibile". Un tempo dichiarato è un impegno verificabile.
Come controlli i fornitori? Chi chiede i preventivi, chi verifica i lavori, chi risponde se qualcosa non va.
Come e quando ricevo il rendiconto? La trasparenza dei conti si vede dalla chiarezza del rendiconto e dalla puntualità con cui arriva.
Chi è il mio referente? Un canale unico e una persona di riferimento valgono più di un centralino che rimbalza le chiamate.

Le risposte vanno messe nero su bianco. Al momento della nomina, nel verbale d'assemblea, fai indicare in modo chiaro il compenso, la durata dell'incarico e cosa comprende. L'assemblea può anche chiedere che l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale (lo prevede l'art. 1129 c.c.): è una tutela in più per l'edificio, utile soprattutto se sono in programma lavori.

Come confrontare i preventivi#

Il compenso dell'amministratore va indicato in modo analitico già nel preventivo. Confrontalo voce per voce, mai sul totale, perché due offerte "da 900 euro" possono nascondere contenuti molto diversi. In particolare distingui:

il compenso per l'amministrazione ordinaria, cioè la gestione di tutti i giorni;
i costi a consumo (invii postali, pratiche, accessi extra) che si sommano durante l'anno;
le attività straordinarie, come la gestione di lavori importanti, che di solito sono compensate a parte.

Il preventivo più basso quasi mai è il più conveniente: se mancano risposte, controllo sui fornitori e conti chiari, il risparmio iniziale te lo ritrovi moltiplicato nelle spese. Per capire come leggere davvero una spesa condominiale e cosa rientra nel compenso, vedi la guida su condominio e spese.

I segnali da evitare#

Alcuni campanelli d'allarme si notano già in fase di scelta:

prezzo troppo basso rispetto a tutti gli altri, senza spiegazione;
conti opachi: rendiconti generici, poca voglia di mostrare come sono ripartite le spese;
nessun canale unico: non capisci a chi scrivere né in quanto tempo verrai richiamato;
formazione non documentata: se schiva la richiesta degli attestati, è un segnale.

Se stai valutando l'amministratore perché quello attuale non ti convince, leggi anche come cambiare amministratore di condominio e, nei casi più delicati, la guida sulla revoca dell'amministratore.

Scegliere bene, senza rincorse#

La scelta giusta si riconosce da poche cose concrete: risposte in tempi dichiarati, conti che si capiscono al primo sguardo e un referente chiaro. È esattamente il modo in cui lavora Livia a Milano: tempi di risposta dichiarati, rendiconto leggibile e controllo sui fornitori, senza lavoro operativo per i residenti.

Vuoi valutarci sulla stessa checklist che useresti con chiunque altro? Raccontaci il tuo edificio dalla pagina amministratore di condominio a Milano, oppure chiedi un preventivo gratuito da qui.

Fonti normative

Domande frequenti

Quali requisiti deve avere un amministratore di condominio?

Deve godere dei diritti civili, non avere condanne per determinati reati, possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver seguito un corso di formazione iniziale con aggiornamento periodico (art. 71-bis disp. att. c.c.). Fa eccezione il condòmino che amministra il proprio edificio.

Che domande fare a un amministratore prima di sceglierlo?

Chiedi in quanto tempo risponde, come controlla i fornitori, come e quando ricevi il rendiconto, e chi è il tuo referente unico. Fatti mettere per iscritto compenso, durata dell'incarico e cosa è incluso.

Come si confrontano i preventivi degli amministratori?

Voce per voce, non sul totale. Distingui il compenso per l'amministrazione ordinaria dai costi a consumo e dalle attività straordinarie. Il preventivo più basso spesso nasconde spese che arrivano dopo.

Livia