"Il contratto scade a giugno, quindi a giugno se ne va." È una frase che si sente spesso, e nella maggior parte dei casi descrive una cosa che non succederà. Nelle locazioni abitative la scadenza non coincide quasi mai con la fine del rapporto: alla prima scadenza il rinnovo è la regola, e uscirne è l'eccezione.
Le due parti, poi, non hanno gli stessi strumenti, e conviene guardarli separatamente.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. Per un caso concreto, in particolare per valutare dei gravi motivi o una disdetta già inviata, serve la lettura del contratto da parte di un legale.
Come funziona la durata#
I contratti abitativi hanno una struttura a due tempi: 4+4 per il canone libero, 3+2 per il canone concordato. Alla scadenza del primo periodo il contratto si rinnova automaticamente per il secondo, a meno che non intervenga una disdetta valida.
La legge protegge la stabilità abitativa del conduttore proprio in quel passaggio. Per questo le due scadenze non si equivalgono affatto.
Il proprietario alla prima scadenza: motivi tassativi#
Alla prima scadenza il locatore non può semplicemente dire che non vuole rinnovare. Può esercitare il diniego di rinnovo solo per una delle ragioni elencate dall'art. 3 della legge 431/1998.
Le principali:
- uso proprio: destinare l'immobile ad abitazione, o ad attività commerciale, artigianale o professionale, propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado;
- vendita a terzi, quando il locatore non ha altri immobili oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;
- ristrutturazione o demolizione, nei casi previsti, inclusi gli edifici gravemente danneggiati da ricostruire o che richiedano interventi indispensabili per la stabilità;
- mancata occupazione dell'immobile da parte del conduttore senza giustificato motivo.
I requisiti formali sono altrettanto vincolanti:
| Requisito | Contenuto |
|---|---|
| Momento | Solo alla prima scadenza |
| Preavviso | Almeno sei mesi |
| Forma | Scritta, con prova della ricezione |
| Motivazione | Specifica, a pena di nullità |
La motivazione specifica è il punto che fa cadere più disdette. Non basta richiamare la legge in modo generico, e non basta scrivere "per necessità": occorre indicare quale motivo si sta invocando e a quale beneficiario si riferisce.
C'è però un effetto che molti ignorano, e che lavora a favore del proprietario distratto: secondo un orientamento consolidato della Cassazione, la disdetta priva della specificazione dei motivi, pur non impedendo il rinnovo a quella scadenza, è automaticamente valida per la scadenza immediatamente successiva, salvo che dalla disdetta stessa o da una successiva manifestazione di volontà risulti un'indicazione contraria.
E se poi l'immobile non viene usato così?#
Qui la legge prevede una sanzione pesante, ed è il motivo per cui il diniego non va usato come scorciatoia.
Se il locatore riottiene la disponibilità dell'alloggio, anche per via giudiziale, e non lo destina entro dodici mesi all'uso per cui aveva esercitato il diniego, il conduttore può scegliere fra il ripristino del contratto alle stesse condizioni e il risarcimento del danno, per il quale la legge fissa un minimo commisurato a un numero rilevante di mensilità.
Il locatore può sottrarsi solo dimostrando che la mancata o ritardata destinazione dipende da ragioni meritevoli di tutela, non riconducibili a un suo comportamento doloso o colposo.
Il caso della vendita: attenzione alla prelazione#
Quando il diniego è motivato dall'intenzione di vendere a terzi, scatta il diritto di prelazione del conduttore: l'inquilino può acquistare alle stesse condizioni comunicate ai terzi, e il proprietario deve notificargli l'offerta prima di accettare proposte altrui. L'esercizio segue le modalità previste dall'art. 40 della legge 392/1978.
È un passaggio che va gestito con un legale, perché un vizio nella notifica può travolgere la vendita.
Da ricordare anche il lato opposto: chi acquista un immobile già locato subentra nel contratto e può, come il locatore originario, negare tempestivamente il rinnovo alla prima scadenza per uno dei motivi di legge. Il contratto, in altre parole, si compra insieme all'appartamento.
La seconda scadenza è un'altra cosa#
Alla seconda scadenza la protezione rafforzata viene meno: il proprietario può dare disdetta senza indicare motivi, rispettando il preavviso. È la scadenza in cui il rapporto può effettivamente chiudersi per semplice volontà di una parte.
L'inquilino: il recesso per gravi motivi#
Il conduttore ha uno strumento diverso e più ampio. Può recedere in qualsiasi momento, anche fuori scadenza, quando ricorrono gravi motivi, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi tramite lettera raccomandata.
Il diritto opera per legge: esiste anche se il contratto non lo prevede.
Le condizioni sono due, e sono cumulative.
Primo: i gravi motivi devono esistere davvero. La giurisprudenza li definisce come fatti sopravvenuti alla conclusione del contratto, estranei alla volontà del conduttore, non prevedibili al momento della stipula, e di entità tale da rendere la prosecuzione del rapporto eccessivamente gravosa. Un trasferimento di lavoro imposto, un mutamento rilevante delle condizioni economiche o familiari possono rientrarvi; il semplice ripensamento no.
Secondo: vanno scritti nella lettera, in modo analitico. È il punto operativamente più delicato. I gravi motivi devono essere esplicitati nella comunicazione di recesso: non è ammessa un'indicazione successiva, né una modifica in una comunicazione diversa. In quei casi il recesso rischia di essere considerato come mai inviato.
L'onere della prova grava interamente sul conduttore.
E un dettaglio che costa caro a chi lo ignora: chi recede per gravi motivi deve il canone fino alla scadenza del preavviso di sei mesi, anche se ha riconsegnato le chiavi molto prima.
Molti contratti prevedono clausole più favorevoli, con preavviso ridotto o con facoltà di recesso libero: sono valide, in forza della libertà negoziale delle parti. Prima di scrivere una raccomandata conviene quindi rileggere il proprio contratto, e per i concordati anche la modulistica dell'accordo territoriale.
Gli errori che si ripetono#
- Disdetta senza motivo alla prima scadenza: nulla, e il contratto si rinnova.
- Preavviso calcolato dalla data di spedizione invece che da quella di ricezione: l'efficacia slitta alla scadenza successiva.
- Recesso con motivi generici del conduttore: il locatore può contestarlo e pretendere i canoni.
- Riconsegna anticipata nella convinzione che interrompa l'obbligo di pagare.
- Confondere disdetta e morosità: se l'inquilino non paga, la strada è un'altra, e passa dallo sfratto. Sul riflesso condominiale della morosità, vedi inquilino che non paga le spese.
Cosa fare dal lato condominiale#
Finché il contratto è in corso, anche durante il preavviso, l'inquilino conserva il diritto di voto in assemblea sulle delibere relative a riscaldamento e condizionamento.
Alla riconsegna cambiano tre cose, e vanno comunicate: i dati per il registro di anagrafe condominiale, la posizione sulla TARI (vedi chi paga la TARI), e la restituzione del deposito cauzionale, che ha regole e tempi propri.
Il punto pratico#
Alla prima scadenza il proprietario può uscire solo con un diniego motivato da una ragione tassativa, scritto, specifico e inviato con sei mesi di anticipo. Un vizio di motivazione lo rende nullo, ma lo rende anche efficace per la scadenza dopo.
Alla seconda scadenza basta la disdetta nei termini, senza motivi.
L'inquilino può invece recedere in ogni momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso e con i motivi scritti per esteso nella raccomandata, e paga il canone fino alla fine del preavviso anche se lascia prima.
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Fonti normative
Domande frequenti
Il proprietario può mandare via l'inquilino alla prima scadenza?
Solo per uno dei motivi tassativi previsti dalla legge, comunicato per iscritto con almeno sei mesi di preavviso e con l'indicazione specifica della ragione. Alla prima scadenza il rinnovo è la regola e il diniego l'eccezione.
Cosa succede se la disdetta non indica il motivo?
È nulla e non impedisce il rinnovo. La giurisprudenza però la considera automaticamente valida per la scadenza immediatamente successiva, salvo che dalla disdetta stessa risulti una volontà contraria.
E alla seconda scadenza?
Lì il proprietario può dare disdetta senza dover indicare motivi, rispettando il preavviso previsto. La protezione rafforzata riguarda solo la prima scadenza.
L'inquilino può andarsene prima?
Sì, in qualsiasi momento se ricorrono gravi motivi, dando al locatore un preavviso di sei mesi con lettera raccomandata. Il diritto opera per legge, anche senza una clausola nel contratto.
I gravi motivi vanno scritti nella lettera?
Sì, e in modo analitico. Non è ammesso indicarli dopo o modificarli in una comunicazione successiva: in quel caso il recesso rischia di essere considerato come mai inviato.
Se me ne vado prima, smetto di pagare?
No. Chi recede per gravi motivi deve il canone fino alla scadenza del preavviso di sei mesi, anche se ha riconsegnato l'immobile prima.
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