Un proprietario aspetta tre mesi prima di muoversi, convinto che "con una sola mensilità non si fa niente". Un inquilino in difficoltà pensa che pagare qualcosa basti a tenere la casa. Nessuna delle due convinzioni regge alla norma.
Nelle locazioni abitative la soglia della morosità è fissata dalla legge, ed è molto più bassa di quanto si creda. Ma esiste anche un paracadute, e funziona solo se usato bene.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. Il procedimento è materia da avvocato: qui si spiega come funziona e dove si incrocia con il condominio.
Quanta morosità serve#
Nelle locazioni abitative la gravità dell'inadempimento non la valuta il giudice caso per caso: è la legge a tipizzarla, con l'art. 5 della legge 392/1978.
Sono sufficienti, in alternativa:
- il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza;
- il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato supera due mensilità di canone.
Basta quindi una sola mensilità scaduta da venti giorni. È la ragione per cui attendere "che si arrivi a tre mesi" non protegge nessuno: allunga solo i tempi di recupero.
Per le locazioni a uso diverso dall'abitativo la regola è un'altra: si torna al criterio generale della non scarsa importanza dell'inadempimento.
La seconda soglia è quella che riguarda il condominio#
La riga sugli oneri accessori passa quasi sempre inosservata, e invece è centrale per chi affitta un appartamento in un palazzo.
Gli oneri accessori sono le spese che il contratto e la legge pongono a carico dell'inquilino: tra queste le quote condominiali di sua competenza, dalla pulizia scale al riscaldamento. Quando l'arretrato su queste voci supera l'importo di due mensilità di canone, è autonomo motivo di risoluzione, anche se il canone è stato pagato regolarmente.
Due conseguenze pratiche.
Per il proprietario: tenere sotto controllo le quote condominiali dell'inquilino non è pignoleria contabile, è presidio di una posizione contrattuale. Quali voci spettino a chi è nella guida su spese condominiali, inquilino o proprietario.
Per il condominio: il mancato pagamento dell'inquilino non lo riguarda direttamente, perché l'obbligato verso il condominio resta il proprietario. È il punto che genera più equivoci, ed è spiegato in inquilino che non paga le spese.
Come funziona il procedimento#
Lo strumento è l'art. 658 del Codice di procedura civile: il locatore intima lo sfratto e contestualmente cita il conduttore per la convalida. I due atti viaggiano insieme e vengono notificati insieme.
All'udienza si aprono tre scenari.
| Cosa accade | Esito |
|---|---|
| Il conduttore non compare o non si oppone | Il giudice convalida lo sfratto e fissa la data di rilascio |
| Il conduttore chiede il termine di grazia | Il giudice può concederlo, rinviando a un'udienza successiva |
| Il conduttore si oppone con ragioni serie | La causa prosegue nelle forme ordinarie e i tempi si allungano |
La convalida non è ancora la riconsegna: segue l'esecuzione, con i suoi tempi.
Il termine di grazia: il paracadute, e le sue condizioni#
È previsto dall'art. 55 della legge 392/1978 e vale per le sole locazioni abitative. Consente al conduttore moroso di evitare la convalida pagando quanto dovuto.
Non è automatico. Il conduttore può versare già in prima udienza l'importo dei canoni scaduti; in presenza di comprovate condizioni di difficoltà il giudice può invece assegnare un termine, che la norma contiene entro limiti precisi e che può essere ampliato in casi particolari. Se il pagamento non arriva entro quel termine, nell'udienza successiva il giudice convalida.
Due dettagli decidono l'esito, e quasi sempre sono quelli che vengono sottovalutati.
Il pagamento deve essere integrale. Non bastano i canoni: occorre versare anche gli oneri accessori, gli interessi e le spese legali liquidate. Secondo la giurisprudenza l'estinzione deve coprire tutto quanto dovuto fino alla scadenza del termine, e un pagamento parziale non evita la convalida.
Non rientrano i canoni maturati dopo l'intimazione. Il conduttore non è tenuto a versare entro il termine di grazia anche le mensilità scadute successivamente alla ricezione dell'atto.
Sulla possibilità di chiedere la sanatoria più volte le fonti non sono allineate: un orientamento la ammette entro un numero limitato di volte in un dato periodo, un altro tende a concederla una sola volta per rapporto, salvo circostanze eccezionali. È un punto da far verificare al legale prima di contarci.
La sanatoria, va detto, non è confinata al rito speciale: può essere chiesta anche quando la risoluzione per inadempimento viene domandata in un giudizio ordinario.
Il condominio non può sfrattare#
È bene dirlo in modo netto, perché la domanda arriva spesso in assemblea.
Lo sfratto nasce dal contratto di locazione ed è uno strumento del locatore. Il condominio non è parte di quel contratto: non può intimare sfratto all'inquilino, nemmeno quando è lui a non pagare le quote.
Il condominio ha strumenti propri, e sono rivolti al proprietario dell'unità: il decreto ingiuntivo e, se serve, l'esecuzione. Il percorso è descritto in condomino moroso, cosa succede e nel dettaglio sul decreto ingiuntivo per spese condominiali.
Un'avvertenza sulle scorciatoie: sospendere i servizi comuni all'appartamento moroso ha regole precise e limiti severi, e non è una strada che l'amministratore possa imboccare da solo.
Cosa conviene fare, su entrambi i lati#
Se affitti e l'inquilino non paga:
- Non aspettare. La soglia di legge è bassa; il tempo gioca contro chi lo concede.
- Verifica anche gli oneri accessori, perché possono fondare la risoluzione da soli.
- Formalizza subito: una diffida scritta con prova di ricezione costruisce la posizione.
- Metti in conto i tempi dell'esecuzione, non solo della convalida.
- Continua a pagare le quote al condominio: verso il condominio l'obbligato sei tu, qualunque cosa faccia l'inquilino.
Se sei l'inquilino in difficoltà:
- Presentati all'udienza. L'assenza porta alla convalida.
- Chiedi il termine di grazia se ricorrono le condizioni, e documenta la difficoltà.
- Conta tutto: canoni, oneri accessori, interessi, spese legali. Un pagamento parziale non serve.
- Verifica gli strumenti di sostegno disponibili presso il Comune, che hanno tempi propri e vanno attivati prima, non dopo l'udienza.
Il punto pratico#
Nelle locazioni abitative la morosità rilevante è una mensilità scaduta da venti giorni, oppure oneri accessori arretrati oltre due mensilità di canone. È una soglia molto più bassa di quella che circola nei discorsi.
Il termine di grazia può sanare tutto, ma solo con un pagamento integrale e tempestivo: canoni, oneri, interessi e spese.
E il condominio resta fuori dalla partita dello sfratto: può agire verso il proprietario, non verso chi occupa l'appartamento.
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Fonti normative
Domande frequenti
Dopo quante mensilità non pagate si può chiedere lo sfratto?
Nelle locazioni abitative ne basta una: il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza è già motivo di risoluzione. In alternativa, il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone.
Le spese condominiali non pagate contano?
Sì. Gli oneri accessori a carico dell'inquilino, comprese le quote condominiali che gli spettano, rilevano quando l'arretrato supera l'importo di due mensilità di canone.
Che cos'è il termine di grazia?
È la possibilità, prevista per le sole locazioni abitative, di evitare la convalida pagando integralmente il dovuto entro un termine che il giudice può concedere in presenza di comprovate difficoltà del conduttore.
Pagare una parte basta a fermare lo sfratto?
No. La sanatoria richiede il pagamento integrale di canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese legali liquidate. Un versamento parziale non evita la convalida.
Il condominio può fare lo sfratto all'inquilino moroso?
No. Lo sfratto è uno strumento del locatore, nato dal contratto di locazione. Il condominio non è parte di quel contratto e ha strumenti propri verso il proprietario dell'unità.
Per lo sfratto serve la mediazione?
Il procedimento di convalida ha una disciplina speciale e rapida. La questione dei rapporti con la mediazione va verificata con un legale sul caso concreto, perché dipende da come prosegue il giudizio.
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