La cedolare secca viene presentata quasi sempre come una scelta ovvia: paghi meno, fine del discorso. Per molti proprietari è davvero così. Ma l'opzione ha un prezzo che non compare nel confronto fra aliquote, e che si paga ogni anno per tutta la durata del contratto.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. Le aliquote e le regole fiscali cambiano con le leggi di bilancio: vanno verificate per l'anno in cui si esercita l'opzione.
Cosa fa, in concreto#
È un'imposta sostitutiva. Chi la sceglie non paga, sul reddito di quella locazione:
- IRPEF e addizionali regionali e comunali;
- imposta di registro su registrazione, risoluzioni e proroghe;
- imposta di bollo sugli stessi adempimenti.
Al loro posto applica un'aliquota fissa al canone. Può sceglierla il locatore persona fisica che affitta immobili abitativi fuori dall'esercizio di impresa, arte o professione.
| Tipo di contratto | Aliquota | Condizione |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% | Nessuna condizione territoriale |
| Canone concordato (3+2), studenti, transitori agevolati | 10% | Solo nei Comuni ad alta tensione abitativa |
Milano rientra fra i Comuni ad alta tensione abitativa, quindi un contratto a canone concordato stipulato in città accede all'aliquota ridotta. Come funziona quel contratto, e cosa serve per ottenerlo, è nella guida al canone concordato.
Per le locazioni brevi esiste un regime separato, con un'aliquota più alta oltre il primo immobile e regole che sono state modificate più volte negli ultimi anni: prima di impostarle conviene verificare il testo vigente, perché è la parte della disciplina che si muove di più. Il lato condominiale di quelle locazioni è trattato in affitti brevi in condominio.
Il dettaglio che falsa quasi tutti i confronti#
Qui sta l'errore più comune quando si fanno due conti al volo.
In regime IRPEF il canone concorre al reddito ridotto forfettariamente del 5%. Con la cedolare secca, invece, l'aliquota si applica al canone annuo pieno, senza alcuna riduzione.
Significa che il confronto non è "aliquota contro aliquota": va fatto fra l'imposta sostitutiva sul canone intero e l'IRPEF marginale sul canone ridotto del 5%, sommando le addizionali e il risparmio su registro e bollo. Per chi ha un'aliquota marginale bassa, il vantaggio della cedolare si assottiglia; per chi ha redditi alti, resta ampio.
Il costo nascosto: l'adeguamento ISTAT#
È il punto che quasi nessuno spiega al momento della firma, ed è irreversibile per la durata dell'opzione.
Chi sceglie la cedolare secca rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche quando il contratto lo prevede, compreso l'adeguamento ISTAT.
Su un contratto 4+4 significa otto anni con lo stesso canone nominale. In un periodo di inflazione contenuta incide poco; in un periodo di inflazione alta può erodere parecchio il vantaggio fiscale. È un calcolo da fare sulla durata, non sull'anno.
E c'è un adempimento formale che rende valida l'opzione: la rinuncia va comunicata al conduttore con raccomandata o PEC prima di esercitare l'opzione. La comunicazione non è richiesta quando il contratto contiene già espressamente quella rinuncia.
Se salti la comunicazione, non stai risparmiando tempo: stai mettendo a rischio la validità dell'opzione stessa.
Gli altri effetti collaterali#
Il reddito assoggettato a cedolare non concorre a formare il reddito complessivo. Suona come un vantaggio, e in parte lo è, ma ha conseguenze in tre direzioni:
- non consente di dedurre oneri né di fruire di detrazioni su quel reddito;
- incide sul calcolo dell'ISEE e sulle soglie che vi sono collegate;
- può spostare la posizione rispetto alla no-tax area e ad altre agevolazioni parametrate al reddito.
Per un proprietario con un solo immobile locato e redditi modesti, questi effetti possono pesare più della differenza di aliquota.
Come si esercita#
L'opzione si esercita con il modello RLI, in sede di registrazione del contratto oppure, per le annualità successive, entro i termini previsti per la registrazione annuale. Non è una scelta definitiva: si può revocare e poi riesercitare nelle annualità successive, valutando anno per anno.
Il riferimento amministrativo del contratto serve in tutti questi passaggi: dove trovarlo è spiegato nella guida al codice identificativo del contratto di locazione.
Quello che la cedolare non cambia#
È utile dirlo, perché la confusione è frequente.
Non cambia il riparto delle spese condominiali. Chi paga cosa fra proprietario e inquilino segue le regole di legge e di contratto, non il regime fiscale: vedi spese condominiali, inquilino o proprietario.
Non cambia la TARI, che segue chi occupa l'immobile: vedi chi paga la TARI.
Non cambia il diritto di voto in assemblea dell'inquilino sulle delibere relative a riscaldamento e condizionamento, né gli obblighi di comunicazione dei dati all'amministratore per il registro di anagrafe condominiale.
Non cambia la durata né le regole di uscita dal contratto: quelle sono nella guida alla disdetta del contratto di affitto.
Non incide sul deposito cauzionale, che resta disciplinato dal contratto: vedi deposito cauzionale.
Quando conviene davvero#
Senza fare il lavoro del commercialista, la convenienza si gioca su quattro variabili:
- L'aliquota marginale IRPEF del proprietario: più è alta, più la cedolare conviene.
- Il tipo di contratto: con un concordato al 10% in un Comune ad alta tensione abitativa il vantaggio è quasi sempre netto.
- L'inflazione attesa sulla durata: è il contrappeso della rinuncia all'ISTAT.
- Gli oneri e le detrazioni che si perderebbero, e l'effetto sull'ISEE.
Il caso in cui l'opzione è più chiaramente favorevole è quello del canone concordato a Milano: aliquota al 10%, più le altre agevolazioni che quel tipo di contratto porta con sé.
Il punto pratico#
La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo con un'aliquota fissa: 21% sul canone libero, 10% sul concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa come Milano.
Si applica al canone pieno, senza la riduzione del 5% che spetta in regime IRPEF, e costa la rinuncia all'aggiornamento ISTAT per tutta la durata, da comunicare per iscritto all'inquilino prima dell'opzione.
È quasi sempre conveniente sui contratti concordati. Sugli altri, è un calcolo da fare sulla durata del contratto e sulla propria posizione fiscale, non sul confronto fra due percentuali.
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Fonti normative
Domande frequenti
Cosa sostituisce la cedolare secca?
IRPEF e addizionali sul reddito da locazione, più l'imposta di registro e di bollo su registrazione, risoluzioni e proroghe del contratto. In cambio il reddito non concorre al reddito complessivo.
Qual è l'aliquota?
Per i contratti a canone libero è il 21%. Scende al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, fra cui Milano. Le locazioni brevi hanno un regime a parte.
Si applica al canone intero o c'è una deduzione?
Si applica al canone annuo pieno. A differenza del regime IRPEF, non spetta la riduzione forfettaria del 5% sul canone: è un dettaglio che cambia il confronto fra i due regimi.
È vero che non posso più aggiornare il canone?
Sì, ed è il costo principale dell'opzione. Chi sceglie la cedolare rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se previsto in contratto, compreso l'adeguamento ISTAT.
Devo avvisare l'inquilino?
Sì. La rinuncia all'aggiornamento va comunicata al conduttore con raccomandata o PEC prima di esercitare l'opzione, come condizione di validità. Non serve se il contratto contiene già quella rinuncia.
La cedolare cambia chi paga le spese condominiali?
No. Il riparto fra proprietario e inquilino segue le regole di legge e di contratto, ed è indipendente dal regime fiscale scelto dal proprietario.
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