Due proprietari milanesi affittano appartamenti simili, nella stessa zona, allo stesso canone. Uno paga il 21% di imposta, l'altro il 10% e ha anche l'IMU ridotta. La differenza non sta nell'immobile: sta nel tipo di contratto, e in un foglio che uno dei due si è procurato prima di registrare.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. Gli accordi territoriali e le agevolazioni fiscali vengono aggiornati periodicamente: zone, fasce e aliquote vanno verificate sul testo vigente dell'accordo e per l'anno in corso.
Cos'è, e in cosa differisce dal 4+4#
Il contratto a canone concordato è previsto dall'art. 2, comma 3, della legge 431/1998. La differenza con il contratto a canone libero non è la durata: è chi fissa il canone.
Nel 4+4 il canone lo decidono le parti. Nel concordato deve rientrare nelle fasce di oscillazione stabilite dall'accordo territoriale stipulato localmente fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori.
| Canone libero | Canone concordato | |
|---|---|---|
| Durata | 4 anni + 4 | 3 anni + 2 |
| Canone | Libero fra le parti | Entro le fasce dell'accordo territoriale |
| Modulistica | Libera | Quella allegata all'accordo |
| Cedolare secca | 21% | 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa |
Il meccanismo è sempre lo stesso: il territorio viene diviso in zone urbane omogenee, e per ciascuna zona l'accordo fissa una fascia minima e massima di canone al metro quadro. Dentro quella fascia le parti concordano il canone effettivo, eventualmente assistite dalle rispettive organizzazioni.
L'accordo di Milano#
Per la città l'atto di riferimento è l'Accordo locale per la città metropolitana di Milano, stipulato ai sensi dell'art. 2 comma 3 della legge 431/1998 e del decreto interministeriale del 16 gennaio 2017. Il testo attualmente diffuso dal Comune è quello sottoscritto nel luglio 2023 e coordinato con le integrazioni del settembre successivo.
Due cose vanno lette lì dentro, e non altrove:
- La zona in cui ricade l'immobile. Milano è suddivisa in zone omogenee che non coincidono con i Municipi né con la percezione comune dei quartieri.
- La fascia di oscillazione di quella zona, e gli elementi che spostano il canone dentro la fascia: superficie, presenza di ascensore, balconi e terrazze, stato dell'immobile, dotazioni.
Per questo un canone "di mercato" e un canone concordato possono divergere parecchio, e per questo il calcolo non si improvvisa.
L'attestazione: a Milano è una doppia firma#
Qui c'è la specificità locale che manda fuori strada chi applica le regole generali lette su un sito nazionale.
Il decreto del 16 gennaio 2017 prevede che le parti, nel definire il canone, possano farsi assistere dalle rispettive organizzazioni. Quando il contratto è non assistito, cioè redatto dalle parti senza quell'intervento, serve un'attestazione di rispondenza rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo: l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il suo possesso è elemento necessario per ottenere le agevolazioni fiscali.
Milano ha recepito il decreto, quindi l'attestazione qui serve.
E c'è di più: gli accordi dell'area milanese stipulati dopo quel decreto prevedono l'asseverazione bilaterale. Non basta una firma: occorre quella di un'organizzazione della proprietà edilizia e quella di un'organizzazione dei conduttori. È un requisito più rigoroso della regola nazionale, ed è la ragione per cui a Milano si parla comunemente di "bollinatura" del contratto.
Chi non può rilasciarla: nessun altro soggetto ha la delega all'attestazione. Né il commercialista, né l'agente immobiliare, né l'amministratore. Solo le organizzazioni firmatarie.
Una semplificazione introdotta nel 2022 attenua la burocrazia: l'attestazione resta valida per i contratti successivi aventi il medesimo contenuto di quello per cui è stata rilasciata, fino a variazioni delle caratteristiche dell'immobile o dell'accordo territoriale. Il "medesimo contenuto" si riferisce alle caratteristiche concrete dell'appartamento, non al nome dell'inquilino.
Le agevolazioni, e dove si fermano#
Il pacchetto fiscale è la ragione per cui questo contratto esiste.
| Agevolazione | A chi | Dove si applica |
|---|---|---|
| Cedolare secca al 10% invece del 21% | Proprietario | Comuni ad alta tensione abitativa |
| IMU ridotta | Proprietario | Dove esiste un accordo territoriale |
| Base imponibile IRPEF ridotta | Proprietario | Comuni ad alta tensione abitativa |
| Imposta di registro su una quota del canone | Entrambi | Comuni ad alta tensione abitativa |
| Detrazione dedicata | Inquilino | Secondo i requisiti di reddito |
Milano è Comune ad alta tensione abitativa, quindi accede all'intero pacchetto. La riduzione IMU e la detrazione dell'inquilino valgono invece ovunque esista un accordo territoriale, anche fuori dai Comuni ad alta tensione.
Se si opta per la cedolare, vale comunque la rinuncia all'aggiornamento del canone che quel regime comporta: il dettaglio è nella guida alla cedolare secca.
Le varianti: transitorio e studenti#
Lo stesso impianto regge altri due contratti, anch'essi ancorati agli accordi territoriali.
Il transitorio, pensato per esigenze temporanee documentate, ha una durata massima di diciotto mesi e regole proprie: è trattato nella guida al contratto di locazione transitorio.
Il contratto per studenti universitari segue una logica analoga, con durate e modulistica dedicate.
Entrambi, nei Comuni ad alta tensione abitativa, accedono alla cedolare al 10% e alla riduzione IMU.
Cosa cambia dal lato condominiale#
Un contratto concordato non modifica i rapporti con il condominio, ma li rende più leggibili, perché la modulistica ufficiale include la tabella degli oneri accessori: l'elenco di cosa spetta al proprietario e cosa all'inquilino.
È il punto su cui nascono più discussioni a fine anno, e averlo allegato al contratto evita metà delle contestazioni. Il quadro generale è in spese condominiali, inquilino o proprietario, e per la tassa rifiuti in chi paga la TARI.
Resta invariato anche il diritto dell'inquilino di votare in assemblea sulle delibere relative a riscaldamento e condizionamento, e l'obbligo di comunicare i suoi dati per il registro di anagrafe condominiale.
I passaggi, in ordine#
- Individuare la zona dell'immobile nell'accordo territoriale vigente.
- Calcolare la fascia applicabile in base alle caratteristiche dell'appartamento.
- Scegliere se farsi assistere dalle organizzazioni o procedere in autonomia.
- Se il contratto è non assistito, ottenere l'attestazione prima della registrazione, con la doppia asseverazione richiesta a Milano.
- Stipulare sulla modulistica allegata all'accordo, tabella oneri accessori inclusa.
- Registrare il contratto ed esercitare l'eventuale opzione per la cedolare.
- Verificare gli adempimenti per la riduzione IMU.
Il punto 4 è quello che salta più spesso, ed è anche quello che costa di più: senza attestazione, su un contratto non assistito, le agevolazioni possono essere contestate.
Il punto pratico#
Il canone concordato scambia un canone più basso con un carico fiscale molto più leggero. A Milano, che è Comune ad alta tensione abitativa, lo scambio è quasi sempre favorevole al proprietario, soprattutto in combinazione con la cedolare al 10%.
La condizione è fare le cose nell'ordine giusto: zona, fascia, modulistica, e soprattutto l'attestazione con la doppia firma prima di registrare. È l'adempimento più trascurato e l'unico che, da solo, può far cadere l'intero vantaggio.
Se stai affittando in un palazzo dove la tabella degli oneri accessori non è mai stata chiarita, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Che cos'è il canone concordato?
È un contratto di locazione abitativa previsto dall'art. 2 comma 3 della legge 431/1998, in cui il canone non è libero ma deve rientrare nelle fasce stabilite dall'accordo territoriale fra le organizzazioni della proprietà e dei conduttori.
Quanto dura?
La durata minima è di tre anni, con rinnovo automatico di ulteriori due: è il cosiddetto 3+2. Esistono anche varianti transitorie e per studenti universitari.
Serve l'attestazione anche se faccio il contratto da solo?
A Milano sì. Per i contratti stipulati senza l'assistenza delle organizzazioni, l'attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo è necessaria per ottenere le agevolazioni fiscali.
Chi può rilasciare l'attestazione?
Solo le organizzazioni firmatarie dell'accordo territoriale. Non possono farlo professionisti o agenti immobiliari. Negli accordi milanesi successivi al decreto del 2017 è inoltre richiesta l'asseverazione bilaterale, cioè di un'organizzazione della proprietà e di una dei conduttori.
Quali agevolazioni comporta?
Per il proprietario la cedolare secca al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa, la riduzione dell'IMU, una base imponibile IRPEF ridotta e l'imposta di registro su una quota del canone. Per l'inquilino una detrazione dedicata.
Posso usare un contratto scaricato da internet?
No. I contratti a canone concordato vanno stipulati sulla modulistica allegata agli accordi territoriali, e il canone deve rientrare nelle fasce della zona in cui si trova l'immobile.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio
Raccontaci il tuo edificio: capiamo insieme se Livia può portare risposte più rapide, spese più leggibili e fornitori controllati.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio →Ricevi aggiornamenti da Livia
Guide pratiche sul condominio e novità utili per proprietari e consiglieri. Niente spam, solo cose che servono.
