L'assemblea vota l'installazione dell'ascensore, il cappotto termico, la videosorveglianza, il parcheggio nel cortile. Poi qualcuno impugna la delibera perché "non c'era la maggioranza", e nove volte su dieci la discussione non riguarda i voti: riguarda come è stata qualificata l'opera.
Perché a seconda che sia una modifica, un'innovazione ordinaria o un'innovazione agevolata, il quorum cambia tre volte.
Che cos'è un'innovazione#
Il Codice non la definisce. La giurisprudenza la individua nelle modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni (Cass. n. 12654/2006).
La distinzione con l'art. 1102 è netta e va fatta per prima: le innovazioni ex art. 1120 sono opere di trasformazione della cosa comune, che incidono sulla sua essenza e ne alterano l'originaria funzione e destinazione; le modifiche ex art. 1102 rientrano nelle facoltà del singolo per una migliore, più comoda e razionale utilizzazione (Cass. n. 18052/2012). Cosa può fare il singolo senza chiedere nulla è spiegato nella guida sull'uso della cosa comune.
Una precisazione che allarga il campo: l'art. 1120 non richiede che l'innovazione sia necessaria. Ogni innovazione utile è permessa, anche se non strettamente indispensabile.
La regola generale: due terzi del valore#
L'art. 1120, comma 1, consente ai condòmini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, di disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Quel quorum è la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio, cioè 667 millesimi. Ed è invariabile: vale sia in prima sia in seconda convocazione, a differenza di quasi tutte le altre soglie.
Rispetto al testo anteriore alla riforma del 2012, resta il riferimento ai millesimi mentre alla maggioranza dei partecipanti al condominio si è sostituita la maggioranza dei partecipanti all'assemblea. Le altre soglie sono raccolte nella guida sulle maggioranze in assemblea condominiale.
Le innovazioni agevolate: metà del valore#
Il comma 2 abbassa il quorum per una lista chiusa di interventi, che il legislatore considera di particolare interesse. Con la maggioranza dell'art. 1136 comma 2, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio, si possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
- opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- opere e interventi per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili, da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti.
| Tipo di innovazione | Quorum deliberativo |
|---|---|
| Ordinaria (art. 1120 c. 1) | Maggioranza intervenuti + 2/3 del valore |
| Agevolata (art. 1120 c. 2) | Maggioranza intervenuti + 1/2 del valore |
C'è anche un obbligo procedurale che pochi conoscono: per le deliberazioni del comma 2, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condòmino interessato. Non può rinviare a data da destinarsi.
Un esempio di applicazione: l'installazione di un ascensore su area comune per eliminare le barriere architettoniche va approvata con la maggioranza dell'art. 1136 commi 2 e 3, e in caso di deliberazione contraria o omessa entro tre mesi dalla richiesta scritta può essere installata a proprie spese dalla persona con disabilità, nel rispetto dei limiti degli artt. 1120 e 1121 (Cass. n. 6129/2017). Il quadro completo è nella guida sulle barriere architettoniche.
Le innovazioni vietate#
Il comma 4 pone tre divieti che nessuna maggioranza può superare. Sono vietate le innovazioni che:
- possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
- ne alterino il decoro architettonico;
- rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condòmino.
L'ultimo è il più insidioso, perché basta un singolo danneggiato. In tema di ascensore, per esempio, non può essere consentita l'installazione che renda parti comuni inservibili anche a un solo condòmino (Cass. n. 28920/2011).
E i divieti valgono anche per le innovazioni agevolate: le opere per eliminare le barriere architettoniche si deliberano con maggioranza ridotta, ferma restando la necessità di rispettare quei limiti (Trib. Roma 1 giugno 2022, n. 8645).
Sul decoro, il criterio è quello generale: è lesiva non solo l'innovazione che altera le linee architettoniche, ma anche quella che si riflette negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio, a prescindere dal pregio estetico (Cass. n. 10350/2011). Il tema è sviluppato nella guida sul decoro architettonico.
Innovazioni gravose o voluttuarie: quando puoi non pagare#
L'art. 1121 è la norma che i condòmini contrari invocano più spesso, e quasi sempre a sproposito.
Si applica quando l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. In quel caso:
- se consiste in opere suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa;
- se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Due precisazioni che evitano errori.
L'art. 1121 non introduce un quorum proprio. Le innovazioni gravose o voluttuarie restano soggette, quanto a maggioranze e limiti, alla disciplina dell'art. 1120: serve quindi il quorum dei due terzi del valore.
La qualificazione è questione di fatto. Voluttuarietà indica la non necessità, quasi la superfluità; gravosità il carattere economicamente significativo. Ma stabilire se un'opera abbia questi caratteri è un'indagine di fatto rimessa al giudice (Cass. n. 5028/1996), salvo che tutti i condòmini concordino, esonerando i contrari.
Un esempio di ciò che non è gravoso o voluttuario: il cappotto termico, essendo diretto alla coibentazione e all'efficienza energetica, è destinato al vantaggio comune e non costituisce opera suscettibile di utilizzazione separata, per cui le spese seguono i criteri ordinari di riparto fra tutti (in linea con Cass. n. 10371/2021).
Il diritto di entrare dopo#
È la parte dell'art. 1121 che riequilibra il sistema, ed è poco conosciuta.
I condòmini che si sono chiamati fuori, e i loro eredi o aventi causa, possono in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. La Cassazione ha precisato che il contributo va ragguagliato al valore attuale della moneta, per evitare arricchimenti a danno di chi ha assunto l'iniziativa (Cass. n. 8746/1993, in tema di ascensore installato dopo la costruzione).
Nel frattempo si configura una sorta di condominio parziale della cosa: l'opera esiste, ma appartiene funzionalmente a chi l'ha pagata.
Va segnalato che la disciplina sulle barriere architettoniche prevede deroghe alla normativa ordinaria ma non deroga all'art. 1121 comma 3, norma fatta espressamente salva dall'art. 2 comma 3 della legge 13/1989.
Perché la qualificazione viene prima di tutto#
I quorum dell'art. 1136 sono regole di funzionamento inderogabili: nemmeno un regolamento contrattuale può modificarli validamente, e le delibere adottate in violazione delle maggioranze legali sono viziate.
Da qui la conseguenza pratica: la prima cosa da fare, prima ancora di convocare, è qualificare l'opera. Un esempio recente lo mostra bene: l'installazione di una pompa di calore può non costituire innovazione e quindi non richiedere i due terzi, e in un caso è stata ritenuta parte di un più ampio intervento con applicazione della maggioranza del secondo comma (App. L'Aquila 24 febbraio 2025, n. 237).
Se la delibera viene contestata, i termini e la differenza fra nullità e annullabilità sono nella guida su delibera nulla o annullabile.
La sequenza corretta#
- Qualifica l'opera: modifica del singolo, innovazione ordinaria o innovazione agevolata?
- Verifica i divieti del comma 4 prima di votare, non dopo.
- Convoca con l'ordine del giorno giusto, indicando l'opera e il quorum applicabile: vedi la guida sull'ordine del giorno.
- Metti a verbale la qualificazione e i millesimi favorevoli, non solo l'esito.
- Affronta l'art. 1121 in delibera, se qualcuno lo invoca, chiarendo se l'opera sia suscettibile di utilizzazione separata.
Il punto pratico#
Le innovazioni non si giocano sul numero dei voti ma su tre parole: trasformazione, agevolata, inservibile. La prima dice se serve l'assemblea, la seconda quale quorum, la terza se l'opera è comunque vietata.
Un verbale che riporta la qualificazione e i millesimi regge un'impugnazione. Uno che dice soltanto "approvato a maggioranza" quasi mai.
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Fonti normative
Domande frequenti
Che maggioranza serve per un'innovazione?
Quella dell'art. 1136 comma 5: la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio. È un quorum invariabile, richiesto sia in prima sia in seconda convocazione.
Quali innovazioni hanno una maggioranza ridotta?
Quelle elencate dall'art. 1120 comma 2: opere per la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; per eliminare le barriere architettoniche, contenere il consumo energetico e realizzare parcheggi; per la produzione di energia da fonti rinnovabili; e l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva. Per queste basta la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio.
Che differenza c'è tra innovazione e modifica?
Le innovazioni sono opere di trasformazione della cosa comune, che incidono sulla sua essenza e ne alterano funzione e destinazione originarie. Le modifiche ex art. 1102 rientrano invece nelle facoltà del singolo per una migliore e più comoda utilizzazione (Cass. n. 18052/2012).
Posso non pagare un'innovazione che non voglio?
Solo nel caso dell'art. 1121: se l'innovazione comporta una spesa molto gravosa o ha carattere voluttuario e consiste in opere suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita salvo che la maggioranza ne sopporti integralmente la spesa.
Chi si è tirato fuori può entrare dopo?
Sì. L'art. 1121 comma 3 riconosce ai condòmini e ai loro eredi o aventi causa il diritto di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione, ragguagliate al valore attuale della moneta (Cass. n. 8746/1993).
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