Stai per vendere e ti hanno chiesto l'APE. Oppure hai letto che entro il 2030 la tua casa dovrà essere in classe E, e vorresti capire quanto è vero. O ancora: l'assemblea deve decidere sul cappotto termico e nessuno sa dire che effetto avrà.
Tre domande diverse che finiscono nello stesso posto, cioè la classe energetica. Vale la pena separarle, perché su una di queste circola da anni un'informazione sbagliata.
Le dieci classi, e cosa misurano davvero#
Le classi energetiche sono dieci, dalla A4 alla G. A4 identifica gli edifici più efficienti, G i meno efficienti.
Quello che si misura non è il consumo in bolletta, ed è la fonte di gran parte degli equivoci. La classe deriva dall'indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell'immobile, rapportato a un edificio di riferimento con le stesse caratteristiche geometriche. È una misura della qualità del sistema edificio-impianto, non delle abitudini di chi ci vive: due famiglie diverse nello stesso appartamento avranno bollette diverse e la stessa classe.
Il documento che la attesta è l'APE, l'attestato di prestazione energetica, disciplinato dal D.Lgs. 192/2005. È obbligatorio per vendere e per locare, va allegato all'atto e la classe deve comparire negli annunci immobiliari.
L'APE dura dieci anni, ma solo a una condizione#
Questo è il punto che riguarda direttamente chi amministra un edificio, ed è quasi sempre omesso.
La validità massima dell'APE è di dieci anni dal rilascio. Ma quella durata è subordinata al rispetto delle prescrizioni sui controlli di efficienza energetica degli impianti termici. Se le manutenzioni previste non vengono eseguite e registrate, la validità decade prima.
In concreto significa che l'APE si appoggia sul libretto di impianto, completo dei suoi allegati, e sui rapporti di controllo di efficienza energetica. Emettere o esibire un attestato senza quella documentazione in ordine equivale a dichiarare che l'impianto è stato esercito in violazione delle disposizioni vigenti.
In un condominio con riscaldamento centralizzato il libretto e i rapporti di controllo sono responsabilità della gestione condominiale. Tradotto: se l'amministratore non tiene in ordine la manutenzione della centrale termica, gli APE delle singole unità poggiano su una base fragile, e il problema emerge quando qualcuno prova a vendere. Se il tuo impianto dà problemi ricorrenti, la guida sui guasti al riscaldamento centralizzato spiega chi deve intervenire e con quali tempi.
Direttiva case green: cosa prevede davvero#
Qui va corretta un'informazione che continua a circolare.
La direttiva (UE) 2024/1275, la quarta revisione della direttiva sulla prestazione energetica degli edifici, è in vigore dal 28 maggio 2024. Non contiene alcun obbligo per il singolo proprietario di portare la propria casa in una determinata classe entro una certa data. L'obbligo di raggiungere la classe E entro il 2030 compariva nelle bozze ed è stato eliminato dal testo finale.
Il meccanismo adottato è il cosiddetto approccio a portafoglio nazionale: la direttiva fissa obiettivi aggregati per ciascuno Stato, non scadenze sul singolo immobile. Per il residenziale, una riduzione dei consumi del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.
Le altre scadenze rilevanti riguardano il nuovo e gli impianti:
| Anno | Cosa cambia |
|---|---|
| 2028 | Nuovi edifici pubblici a emissioni zero |
| 2030 | Nuovi edifici residenziali a emissioni zero |
| 2040 | Stop alle nuove caldaie a combustibili fossili |
| 2050 | Neutralità climatica del parco edilizio |
Una misura è invece già operativa: gli Stati non possono più erogare incentivi pubblici per l'installazione di nuove caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili. In Italia questo si è tradotto nell'esclusione delle caldaie a gas dall'Ecobonus a partire dal 1° gennaio 2025.
Sul recepimento italiano conviene essere espliciti, perché condiziona tutto il resto: il termine per gli Stati membri era il 29 maggio 2026 e alla data di pubblicazione di questa guida l'Italia non ha ancora adottato un decreto di recepimento né presentato il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici. Il quadro nazionale resta quindi quello del D.Lgs. 192/2005, che il recepimento andrà a modificare. È una situazione in evoluzione: verifica lo stato aggiornato prima di prendere decisioni di spesa basate su obblighi futuri.
Il contesto aiuta a capire perché il tema tornerà comunque: secondo ENEA il 70% degli edifici residenziali italiani si colloca in classe E, F o G.
In condominio la classe non la decide il singolo#
È la differenza che rende questo tema diverso per chi vive in un palazzo rispetto a chi ha una villetta.
Gli interventi che spostano davvero la classe energetica sono tre, e riguardano quasi tutti parti comuni:
- L'involucro opaco, cioè l'isolamento delle pareti e della copertura. Il cappotto termico agisce sulla facciata, che è parte comune.
- I serramenti, che sono di proprietà individuale ma il cui effetto reale dipende dall'intervento coordinato sull'edificio.
- L'impianto termico centralizzato, cioè il generatore di calore e la sua regolazione.
Due su tre non li puoi decidere da solo. Servono una delibera assembleare e le maggioranze previste per la materia: la guida sulle maggioranze in assemblea condominiale riporta le soglie, mentre l'art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni, categoria in cui molti di questi interventi ricadono.
Un corollario che genera parecchie discussioni: sostituire i propri infissi migliora l'appartamento ma sposta poco la classe dell'edificio, e viceversa un cappotto ben fatto migliora tutte le unità, comprese quelle di chi ha votato contro. È il motivo per cui questi lavori vanno valutati sull'edificio e non sull'appartamento.
Quando si arriva al cantiere, i due nodi ricorrenti sono il riparto e la durata. Su come si dividono i costi di un intervento sull'involucro, vedi la guida sul rifacimento della facciata; sulla ripartizione in generale, quella sulla ripartizione delle spese condominiali.
Come muoversi, in ordine#
Se sei un condomino o un consigliere e volete capire se ha senso intervenire:
- Recupera l'APE dell'edificio, se esiste, e non solo quello della tua unità. Fotografa la prestazione del fabbricato, che è ciò su cui si interviene.
- Verifica la manutenzione della centrale termica: libretto di impianto e rapporti di controllo aggiornati. È la base su cui poggia qualsiasi attestato.
- Fai valutare una diagnosi energetica da un tecnico abilitato, prima di chiedere preventivi. Senza, si finisce a confrontare offerte su interventi diversi.
- Porta il tema in assemblea con numeri, non con principi: costo, riparto millesimale, risparmio stimato, tempo di rientro.
- Verifica le agevolazioni vigenti nell'anno in corso. Cambiano ogni anno e cambiano i requisiti: non impostare la delibera su una percentuale letta l'anno scorso.
Il punto pratico#
La classe energetica non è una pagella morale sulla casa e, al momento, non è nemmeno un obbligo che scade su un immobile in particolare. È un indicatore di quanto l'edificio disperde e di quanto costerà scaldarlo nei prossimi vent'anni.
In condominio si muove solo se si muove l'edificio. Il che significa che la variabile decisiva non è tecnica: è quanto bene l'assemblea riesce a decidere, con preventivi comparabili e conti chiari sul tavolo.
Se il tuo condominio deve affrontare un intervento sull'involucro o sulla centrale termica e non riesce a mettere insieme una decisione informata, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Quali sono le classi energetiche di una casa?
Sono dieci, dalla A4 alla G. A4 identifica gli edifici più efficienti, G i meno efficienti. La classe si ricava dall'indice di prestazione energetica globale non rinnovabile calcolato rispetto a un edificio di riferimento, e viene attestata dall'APE.
Quanto dura l'APE?
La validità massima è di dieci anni dal rilascio, ma è subordinata al rispetto delle prescrizioni sui controlli di efficienza energetica degli impianti termici. Se il libretto di impianto e i rapporti di controllo non sono aggiornati, quella validità decade: l'APE non resta valido dieci anni per automatismo.
La direttiva case green obbliga a portare la casa in classe E entro il 2030?
No. Quell'obbligo era nelle bozze ed è stato eliminato dal testo finale della direttiva (UE) 2024/1275. La direttiva fissa obiettivi nazionali aggregati, non scadenze sul singolo immobile: una riduzione dei consumi del residenziale del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.
Serve un APE per tutto il condominio o per ogni appartamento?
L'APE è rilasciato per la singola unità immobiliare quando serve per vendere o locare quell'unità. Per gli interventi sulle parti comuni si ricorre invece a un attestato riferito all'intero edificio, che fotografa la prestazione del fabbricato nel suo complesso prima e dopo i lavori.
Quali lavori spostano davvero la classe energetica di un condominio?
Gli interventi sull'involucro e sull'impianto centralizzato, cioè isolamento delle superfici opache, sostituzione dei serramenti e sostituzione del generatore di calore. Sono decisioni che spettano all'assemblea, non al singolo condomino, perché riguardano parti comuni.
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