Lastrico solare, terrazza, balcone: sembrano sinonimi, ma non lo sono — e la differenza pesa proprio dove fa più male, cioè sulla ripartizione delle spese. Sapere di che cosa si tratta e chi deve pagare ti evita la discussione più comune in condominio: «perché devo contribuire a un terrazzo che non è il mio?». Vediamo le differenze e la regola che decide chi paga.
Lastrico solare, terrazza a livello, balcone: le differenze#
- Lastrico solare: è la copertura piana dell'edificio, il «tetto piatto». La sua funzione principale è proteggere le unità sottostanti. Può essere comune a tutti i condòmini oppure a uso esclusivo di uno di loro.
- Terrazza a livello: è un terrazzo praticabile posto al livello di un appartamento, che oltre a essere goduto dal suo titolare svolge anche la funzione di copertura per le unità sottostanti. Proprio per questa doppia natura, ai fini delle spese viene trattata come il lastrico solare.
- Balcone aggettante: sporge dalla facciata e serve unicamente al suo appartamento. Non copre altre unità, quindi le sue spese seguono regole diverse (in genere a carico del proprietario, salvo gli elementi decorativi che fanno parte della facciata).
La distinzione chiave, quindi, non è estetica ma funzionale: se quella superficie fa da tetto ad altri appartamenti, entrano in gioco le regole del lastrico.
Se il lastrico è comune#
Quando il lastrico solare è parte comune (l'ipotesi ordinaria prevista dall'art. 1117 del Codice civile), le spese di riparazione o rifacimento si ripartiscono tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, come qualunque altra spesa sulle parti comuni. Niente di particolare: paga il condominio, secondo le tabelle. In questo caso non conta chi abita più vicino al lastrico o chi vi accede: essendo comune, la spesa è di tutti, esattamente come accade per il tetto a falde.
Se il lastrico è a uso esclusivo: la regola di 1/3 e 2/3#
Qui interviene una regola speciale, l'art. 1126 del Codice civile. Quando il lastrico (o la terrazza a livello) è a uso esclusivo di un condòmino ma fa da copertura ad altre unità, la spesa di riparazione o ricostruzione si divide così:
- un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo;
- due terzi a carico di tutti i condòmini dell'edificio (o della parte di esso) a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione al valore del piano di ciascuno.
Un esempio chiarisce meglio di una formula. Su un rifacimento da 9.000 €: circa 3.000 € (un terzo) sono a carico di chi usa la terrazza in via esclusiva, mentre i restanti 6.000 € (due terzi) si dividono tra gli appartamenti coperti dal lastrico, secondo il valore di ciascun piano. La logica è equa: chi usa il terrazzo ne gode, ma quella superficie protegge anche gli altri, che infatti contribuiscono per la quota maggiore.
Infiltrazioni dal lastrico: chi risponde dei danni#
Il caso più litigioso è quello delle infiltrazioni verso gli appartamenti sottostanti. In linea generale, la giurisprudenza applica ai danni lo stesso criterio delle riparazioni: se il lastrico è a uso esclusivo, si divide per un terzo e due terzi come previsto dall'art. 1126; se è comune, la spesa è di tutti in base ai millesimi.
C'è però un'eccezione importante da tenere a mente: quando il danno nasce da una mancata manutenzione imputabile a chi ha l'uso esclusivo — per esempio una guaina lasciata degradare per anni — la responsabilità può ricadere interamente su di lui. L'uso esclusivo comporta anche il dovere di tenere in efficienza la superficie.
Manutenzione ordinaria o straordinaria: chi decide#
Non tutti gli interventi sono uguali. La piccola manutenzione (pulizia degli scarichi, piccole sigillature) è gestione corrente; il rifacimento dell'impermeabilizzazione o la ricostruzione del lastrico sono manutenzione straordinaria e vanno deliberati dall'assemblea, con la spesa ripartita secondo i criteri visti sopra. Per inquadrare il lastrico tra le parti dell'edificio e capire cosa è comune e cosa no, vedi la guida su quali sono le parti comuni del condominio; per la lettura delle voci di spesa, quella su condominio e spese.
Districarsi tra millesimi, quote e responsabilità è esattamente il lavoro di un amministratore attento: applicare la regola giusta evita ricorsi e malumori. Se vuoi una gestione trasparente per il tuo edificio, raccontacelo dalla pagina amministratore di condominio a Milano, oppure chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Chi paga la riparazione del lastrico solare?
Dipende dall'uso. Se il lastrico è comune, le spese di riparazione si ripartiscono tra tutti i condòmini in base ai millesimi. Se è a uso esclusivo di un condòmino, vale la regola dell'art. 1126 del Codice civile: un terzo della spesa è a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, gli altri due terzi a carico dei condòmini a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione al valore del piano.
Che differenza c'è tra lastrico solare e terrazza a livello?
Il lastrico solare è la copertura piana dell'edificio (il «tetto piatto») che protegge le unità sottostanti. La terrazza a livello è un terrazzo praticabile posto al piano di un appartamento, che però svolge anche la funzione di copertura per le unità sotto: ai fini delle spese si tratta come il lastrico. Il balcone aggettante, invece, sporge dalla facciata e serve solo al suo appartamento, quindi segue regole diverse.
Chi paga i danni da infiltrazioni dal lastrico solare?
In genere si applica lo stesso criterio delle riparazioni: se il lastrico è a uso esclusivo e fa da copertura, il danno si ripartisce per un terzo a chi ne ha l'uso e due terzi agli altri condòmini serviti; se è comune, tutti pagano in base ai millesimi. La responsabilità può gravare interamente su chi ha l'uso esclusivo quando il danno deriva da una sua mancata manutenzione.
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