Il portone d'ingresso non chiude bene, la serratura è saltata o il meccanismo automatico si è bloccato: la prima domanda, in condominio, è sempre la stessa. Chi paga? La risposta di base è semplice, ma ci sono alcune sfumature che fanno la differenza — dal numero di scale dell'edificio al rapporto tra proprietario e inquilino. Vediamole con ordine.
Il portone è una parte comune#
Partiamo dal punto fermo. Il portone d'ingresso dell'edificio è espressamente elencato tra le parti comuni dall'art. 1117 del Codice civile. Appartiene quindi a tutti i condòmini insieme, esattamente come le scale, l'androne o la facciata. Non è di chi abita al piano terra né di chi lo usa più spesso: è di tutti.
Chi paga la riparazione: la regola dei millesimi#
Trattandosi di una parte comune, la spesa segue la regola generale dell'art. 1123 del Codice civile: le spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni si ripartiscono tra i condòmini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi. Che si tratti di riparare la serratura o di rifare il meccanismo, il costo si divide tra tutti secondo le tabelle millesimali.
Più scale, più portoni: ognuno paga il suo#
C'è un'eccezione importante, spesso ignorata. Lo stesso art. 1123 stabilisce che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Tradotto: se il tuo condominio ha più scale o più palazzine, ciascuna con il proprio portone, la riparazione del portone di una scala la pagano solo i condòmini di quella scala, non l'intero condominio. È un principio di equità: paga chi usa quel determinato accesso.
Riparazione o sostituzione? Cambia anche la maggioranza#
Non tutti gli interventi si gestiscono allo stesso modo:
- una piccola riparazione (serratura, molla, cerniera) è manutenzione ordinaria e rientra nella gestione corrente dell'amministratore;
- la sostituzione integrale del portone è manutenzione straordinaria e va deliberata dall'assemblea. Se il nuovo portone cambia in modo sensibile l'aspetto o la funzione — per esempio passando a un modello motorizzato — l'intervento può configurare un'innovazione, per la quale serve una maggioranza più alta.
Il portone automatico: motorizzazione e manutenzione#
Il portone motorizzato merita un discorso a parte, perché unisce due tipi di spesa diversi. Installare la motorizzazione su un portone prima manuale non è una semplice riparazione: migliora l'accesso ma ne cambia la funzione, e di norma è un'innovazione (art. 1120 del Codice civile), da approvare in assemblea con una maggioranza qualificata.
Una volta installato, invece, tenere in efficienza l'automazione — motore, fotocellule, scheda elettronica, telecomandi — è gestione ordinaria: molti condomìni la coprono con un contratto di manutenzione periodico, la cui spesa si divide per millesimi (o per gruppo di scala, se il portone serve una sola palazzina). E se il meccanismo si guasta? Se il difetto dipende dall'usura o dall'uso normale, paga il condominio; se nasce da un uso scorretto o da un danno provocato da qualcuno, risponde chi lo ha causato. La sostituzione dei telecomandi smarriti, infine, resta di regola a carico del singolo che li ha persi.
Paga l'inquilino o il proprietario?#
Quando l'appartamento è affittato, la spesa si divide anche tra locatore e conduttore. La regola pratica: la manutenzione straordinaria (la sostituzione del portone, i guasti importanti) resta al proprietario; le piccole spese legate all'uso ordinario possono competere all'inquilino, secondo quanto prevede il contratto di locazione e gli usi locali. In caso di dubbio, è il contratto a fare da guida.
Portone rotto e sicurezza: chi decide subito#
Un portone che non chiude non è solo un fastidio: è un problema di sicurezza per tutto l'edificio. Per questo, se il guasto blocca l'accesso o mette a rischio l'incolumità dei condòmini, l'amministratore può disporre la riparazione urgente senza aspettare la prossima assemblea, riferendone poi ai condòmini. La rapidità, qui, vale quanto la correttezza del riparto.
Chi paga, caso per caso#
- Riparazione ordinaria (serratura, molla): tutti i condòmini, in base ai millesimi.
- Portone di una singola scala o palazzina: solo i condòmini di quel gruppo.
- Sostituzione del portone: spesa dei condòmini, ma serve la delibera dell'assemblea.
- Guasto da uso scorretto o danno: a carico di chi lo ha provocato.
- Appartamento in affitto: la straordinaria al proprietario, la piccola manutenzione d'uso all'inquilino.
Applicare la regola giusta — millesimi, gruppo di scala, ordinaria o straordinaria — è il lavoro quotidiano di un amministratore attento, e ti evita ricorsi e discussioni. Per un quadro completo di cosa è comune e cosa no, vedi la guida su quali sono le parti comuni del condominio; per la lettura delle voci di spesa, quella su condominio e spese. Se vuoi una gestione trasparente per il tuo edificio, raccontacelo dalla pagina amministratore di condominio a Milano, oppure chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Chi paga la riparazione del portone condominiale?
Il portone d'ingresso è una parte comune (art. 1117 del Codice civile), quindi la spesa di riparazione si ripartisce tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123). In un edificio con più scale o palazzine, però, il portone di una singola scala è a carico solo dei condòmini di quel gruppo, non di tutti.
Il portone condominiale lo paga l'inquilino o il proprietario?
La manutenzione straordinaria, come la sostituzione del portone o la riparazione di un guasto importante, resta a carico del proprietario. Le piccole spese legate all'uso ordinario possono invece competere all'inquilino, secondo quanto previsto dal contratto di locazione e dagli usi.
La sostituzione del portone richiede una delibera dell'assemblea?
Sì. La sostituzione è manutenzione straordinaria e va approvata in assemblea. Se il nuovo portone modifica in modo rilevante l'aspetto o la funzione dell'ingresso — per esempio con la motorizzazione — può configurare un'innovazione, per la quale la legge richiede una maggioranza più alta.
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