Il portone d'ingresso non chiude bene, la serratura è saltata o il meccanismo automatico si è bloccato: la prima domanda, in condominio, è sempre la stessa. Chi paga? La risposta di base è semplice, ma ci sono alcune sfumature che fanno la differenza — dal numero di scale dell'edificio al rapporto tra proprietario e inquilino. Vediamole con ordine.
Il portone è una parte comune#
Partiamo dal punto fermo. Il portone d'ingresso dell'edificio è espressamente elencato tra le parti comuni dall'art. 1117 del Codice civile. Appartiene quindi a tutti i condòmini insieme, esattamente come le scale, l'androne o la facciata. Non è di chi abita al piano terra né di chi lo usa più spesso: è di tutti.
Chi paga la riparazione: la regola dei millesimi#
Trattandosi di una parte comune, la spesa segue la regola generale dell'art. 1123 del Codice civile: le spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni si ripartiscono tra i condòmini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi. Che si tratti di riparare la serratura o di rifare il meccanismo, il costo si divide tra tutti secondo le tabelle millesimali.
Più scale, più portoni: ognuno paga il suo#
C'è un'eccezione importante, spesso ignorata. Lo stesso art. 1123 stabilisce che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Tradotto: se il tuo condominio ha più scale o più palazzine, ciascuna con il proprio portone, la riparazione del portone di una scala la pagano solo i condòmini di quella scala, non l'intero condominio. È un principio di equità: paga chi usa quel determinato accesso.
Riparazione o sostituzione? Cambia anche la maggioranza#
Non tutti gli interventi si gestiscono allo stesso modo:
- una piccola riparazione (serratura, molla, cerniera) è manutenzione ordinaria e rientra nella gestione corrente dell'amministratore;
- la sostituzione integrale del portone è manutenzione straordinaria e va deliberata dall'assemblea. Se il nuovo portone cambia in modo sensibile l'aspetto o la funzione — per esempio passando a un modello motorizzato — l'intervento può configurare un'innovazione, per la quale serve una maggioranza più alta.
E il portone automatico che si guasta? Se il difetto dipende dall'usura o dall'uso normale, la spesa è del condominio; se invece nasce da un uso scorretto o da un danno causato da qualcuno, a risponderne è chi lo ha provocato.
Paga l'inquilino o il proprietario?#
Quando l'appartamento è affittato, la spesa si divide anche tra locatore e conduttore. La regola pratica: la manutenzione straordinaria (la sostituzione del portone, i guasti importanti) resta al proprietario; le piccole spese legate all'uso ordinario possono competere all'inquilino, secondo quanto prevede il contratto di locazione e gli usi locali. In caso di dubbio, è il contratto a fare da guida.
Portone rotto e sicurezza: chi decide subito#
Un portone che non chiude non è solo un fastidio: è un problema di sicurezza per tutto l'edificio. Per questo, se il guasto blocca l'accesso o mette a rischio l'incolumità dei condòmini, l'amministratore può disporre la riparazione urgente senza aspettare la prossima assemblea, riferendone poi ai condòmini. La rapidità, qui, vale quanto la correttezza del riparto.
In sintesi: chi paga, caso per caso#
- Riparazione ordinaria (serratura, molla): tutti i condòmini, in base ai millesimi.
- Portone di una singola scala o palazzina: solo i condòmini di quel gruppo.
- Sostituzione del portone: spesa dei condòmini, ma serve la delibera dell'assemblea.
- Guasto da uso scorretto o danno: a carico di chi lo ha provocato.
- Appartamento in affitto: la straordinaria al proprietario, la piccola manutenzione d'uso all'inquilino.
Applicare la regola giusta — millesimi, gruppo di scala, ordinaria o straordinaria — è il lavoro quotidiano di un amministratore attento, e ti evita ricorsi e discussioni. Per un quadro completo di cosa è comune e cosa no, vedi la guida su quali sono le parti comuni del condominio; per la lettura delle voci di spesa, quella su condominio e spese. Se vuoi una gestione trasparente per il tuo edificio, raccontacelo dalla pagina amministratore di condominio a Milano, oppure chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Chi paga la riparazione del portone condominiale?
Il portone d'ingresso è una parte comune (art. 1117 del Codice civile), quindi la spesa di riparazione si ripartisce tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123). In un edificio con più scale o palazzine, però, il portone di una singola scala è a carico solo dei condòmini di quel gruppo, non di tutti.
Il portone condominiale lo paga l'inquilino o il proprietario?
La manutenzione straordinaria, come la sostituzione del portone o la riparazione di un guasto importante, resta a carico del proprietario. Le piccole spese legate all'uso ordinario possono invece competere all'inquilino, secondo quanto previsto dal contratto di locazione e dagli usi.
La sostituzione del portone richiede una delibera dell'assemblea?
Sì. La sostituzione è manutenzione straordinaria e va approvata in assemblea. Se il nuovo portone modifica in modo rilevante l'aspetto o la funzione dell'ingresso — per esempio con la motorizzazione — può configurare un'innovazione, per la quale la legge richiede una maggioranza più alta.
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