Si firma fra due settimane e il notaio chiede la liberatoria condominiale. Il venditore pensa sia una formalità, l'acquirente non sa bene cosa stia chiedendo, e l'amministratore ci mette dieci giorni.
È invece il documento che decide chi si prende una sorpresa qualche mese dopo il rogito.
Cos'è, in una riga#
La liberatoria - più correttamente un'attestazione sullo stato dei pagamenti - è il documento con cui l'amministratore dichiara la situazione contabile di una specifica unità immobiliare alla data del rilascio.
Non è un atto notarile e non è una condizione di validità della compravendita: si può vendere anche senza. È però la verifica che qualunque acquirente prudente chiede, e c'è una ragione precisa.
Perché all'acquirente interessa così tanto#
Verso il condominio, chi subentra risponde in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, secondo l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Tradotto: il condominio può chiedere all'acquirente le quote che il venditore non ha pagato in quel periodo. L'acquirente potrà poi rivalersi su chi gli ha venduto casa - ma intanto paga lui, e la rivalsa è un'altra storia, spesso più lunga.
La liberatoria serve esattamente a sapere, prima di firmare, se quel rischio esiste e quanto vale. Il quadro completo del riparto fra venditore e acquirente è nella guida sulle spese condominiali nella vendita di casa.
Cosa deve contenere#
Un documento utile dice più di "è tutto a posto".
- Identificazione dell'unità e del proprietario attuale.
- Stato dei versamenti alla data, con l'indicazione esplicita della data.
- Somme non pagate, se ce ne sono, distinte per esercizio.
- Rate deliberate e non ancora scadute del preventivo in corso.
- Lavori straordinari già deliberati, anche se non ancora iniziati o fatturati.
- Eventuali contenziosi in corso che riguardano il condominio.
Le ultime tre voci sono quelle che trasformano l'attestazione da formalità in informazione. Una liberatoria che dice solo "nessun arretrato" e tace su un rifacimento della facciata deliberato il mese prima è tecnicamente vera e praticamente inutile.
Da cosa NON protegge#
Qui sta l'equivoco che produce le telefonate arrabbiate di marzo.
La liberatoria fotografa i pagamenti a una data. Non congela le decisioni dell'assemblea.
Per le spese straordinarie, infatti, il criterio non è quando si paga ma quando è stata assunta la delibera: è il principio spiegato nella guida sulla vendita di casa e nella guida sul conguaglio, che è l'altra sorpresa tipica post-rogito.
Da qui tre documenti da chiedere insieme alla liberatoria:
- I verbali delle ultime assemblee, per vedere cosa è stato deliberato.
- Il preventivo in corso, per sapere quali rate arriveranno.
- L'ultimo rendiconto approvato, per capire come sta il condominio: vedi la guida sul bilancio condominiale.
Chi chiede solo la liberatoria sta guardando il passato di quell'appartamento, non il futuro di quel palazzo.
Chi la chiede, e a chi#
La richiesta la fa il venditore, che è il condòmino in rapporto con l'amministratore, spesso su sollecitazione del notaio o dell'agenzia. L'acquirente può ottenerla tramite lui.
Fornire la situazione contabile di un'unità rientra fra i compiti di gestione dell'amministratore, nel quadro delle attribuzioni dell'art. 1130 descritte nella guida sull'incarico dell'amministratore.
Due accortezze pratiche:
- Chiedila con anticipo, non tre giorni prima del rogito: va aggiornata alla data effettiva.
- Falla datare, e se fra il rilascio e la firma passano settimane, chiedine una aggiornata.
Se la richiesta resta senza risposta, il percorso è nella guida su amministratore che non risponde.
Se emergono arretrati#
Scoprirlo prima del rogito è una buona notizia, non un problema: significa che si può gestire.
Le strade abituali sono due. Il venditore salda prima della firma, e si allega la liberatoria aggiornata. Oppure si trattiene l'importo dal prezzo, con una clausola che disciplini espressamente chi paga cosa.
Quello che non funziona è firmare rinviando la questione a dopo: a quel punto l'acquirente è già esposto verso il condominio, e discute con un venditore che ha incassato. Sul recupero dal moroso, vedi le guide su condòmino moroso e decreto ingiuntivo.
Il punto pratico#
La liberatoria serve, ma è metà della verifica. L'altra metà sono i verbali: le quote arretrate si vedono nell'attestazione, i lavori deliberati no.
Chi compra dovrebbe chiedere entrambi e leggerli prima di firmare; chi vende dovrebbe muoversi con due settimane di anticipo, perché un documento aggiornato all'ultimo momento è la cosa che più spesso fa slittare un rogito.
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Fonti normative
Domande frequenti
Che cos'è la liberatoria delle spese condominiali?
È l'attestazione con cui l'amministratore dichiara lo stato dei pagamenti di un'unità immobiliare alla data del rilascio. Serve all'acquirente per sapere se esistono quote arretrate prima di firmare.
È obbligatoria per il rogito?
Non è una condizione di validità dell'atto: si può vendere anche senza. È però la verifica che qualunque acquirente prudente chiede, e i notai la richiedono abitualmente proprio per il rischio di solidarietà.
Perché l'acquirente ci tiene tanto?
Perché verso il condominio risponde in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Senza una fotografia dei pagamenti, quel rischio resta in capo a lui.
Cosa deve contenere?
L'identificazione dell'unità e del proprietario, lo stato dei versamenti alla data, le eventuali somme non pagate, le rate deliberate e non ancora scadute e i lavori straordinari già deliberati. La data del rilascio è essenziale.
L'amministratore può rifiutarsi di rilasciarla?
Rientra fra i suoi compiti di gestione fornire la situazione contabile di un'unità su richiesta dell'avente diritto. Ritardi e silenzi si affrontano con una richiesta scritta e, se serve, con i passaggi previsti per l'inerzia.
Mi protegge dai lavori straordinari futuri?
No. Fotografa i pagamenti a una data, non le decisioni dell'assemblea. Per i lavori conta quando è stata assunta la delibera: per questo vanno chiesti anche i verbali.
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