Quasi tutto quello che un condòmino si chiede sull'amministratore sta in un solo articolo. Quanto dura l'incarico, cosa deve comunicare, dove finiscono i soldi, quando si può mandarlo via davvero.
L'art. 1129 è lungo e poco letto, ma è la norma che regge il rapporto tra il palazzo e chi lo amministra.
Quando la nomina è obbligatoria#
L'assemblea deve nominare un amministratore quando i condòmini sono più di otto. Se non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini, o dell'amministratore dimissionario.
Due conseguenze che contano:
- Sotto la soglia la nomina è facoltativa, non vietata. Un edificio piccolo può nominare un amministratore per scelta, e spesso conviene. Il tema è sviluppato nella guida su quando l'amministratore è obbligatorio e in quella sul condominio minimo.
- Il ricorso al giudice è un diritto del singolo. Non serve una maggioranza per attivarlo: se l'assemblea resta inerte, basta un condòmino. Vedi la guida sul condominio senza amministratore.
Un anno, non per sempre#
L'incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata.
È il punto che smonta l'idea dell'amministratore inamovibile. Il mandato non è a tempo indeterminato: arriva a scadenza, e a quel punto l'assemblea conferma o sostituisce. Chi vuole cambiare non deve dimostrare nulla, deve solo non confermare e nominare un altro, come spiegato nella guida su come cambiare amministratore.
Alla cessazione l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione del condominio e a eseguire le attività urgenti, senza diritto a ulteriori compensi. È la fase in cui nascono più attriti: vedi la guida sulle dimissioni dell'amministratore.
Cosa deve dichiarare ed esporre#
Alla nomina, e a ogni rinnovo, l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, e - se si tratta di società - la sede e la denominazione.
Deve inoltre indicare, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, i propri dati, il domicilio e i recapiti anche telefonici.
Sembra una formalità. In pratica è la norma che rende verificabile chi amministra il palazzo, e la sua violazione è il primo segnale di una gestione opaca. I requisiti professionali che deve possedere stanno invece nell'art. 71-bis disp. att., spiegati nella guida sull'albo degli amministratori.
Il conto corrente dedicato#
È forse l'obbligo più importante introdotto dalla riforma, e il più disatteso.
L'amministratore è tenuto a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, e quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio.
E il controllo è individuale: ciascun condòmino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto.
Perché conta così tanto:
- separa il patrimonio del condominio da quello dell'amministratore e da quello degli altri condomìni che gestisce;
- rende tracciabile ogni movimento, e quindi verificabile il bilancio condominiale;
- la sua mancata apertura, o il mancato utilizzo, è espressamente una grave irregolarità.
Se l'amministratore non risponde a una richiesta di visione, il percorso è quello descritto nella guida su amministratore che non risponde.
La polizza#
L'assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
Non è automatica: va richiesta. Ma se il condominio la richiede, e poi delibera lavori straordinari, la polizza deve essere adeguata in relazione all'importo di quei lavori. Sul fronte assicurativo dell'edificio, invece, vedi la guida sull'assicurazione del condominio; sulla responsabilità personale, quella sulla responsabilità dell'amministratore.
Le gravi irregolarità#
L'art. 1129 non si limita a dire che l'amministratore può essere revocato: elenca i casi che legittimano la revoca giudiziale, e quell'elenco è lo strumento pratico di chi vuole agire.
| Irregolarità | Perché pesa |
|---|---|
| Omessa convocazione dell'assemblea per approvare il rendiconto | Blocca il controllo dei condòmini sulla gestione |
| Ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea quando richiesto | Sottrae al condominio il suo organo decisionale |
| Mancata apertura o utilizzo del conto dedicato | Rende i movimenti non tracciabili |
| Gestione che può recare pregiudizio al condominio | Clausola aperta, valutata dal giudice |
| Omessa cura dei documenti e della contabilità | Impedisce il passaggio di consegne e i controlli |
| Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi | Espone il condominio a conseguenze dirette |
La revoca può essere chiesta da ciascun condòmino all'autorità giudiziaria, oltre che deliberata dall'assemblea. Il percorso completo, con la differenza tra revoca assembleare e giudiziale, è nella guida sulla revoca dell'amministratore.
Da notare: per far valere la maggior parte di queste irregolarità non serve provare un danno già avvenuto. Diverse ipotesi guardano alla condotta, non al risultato.
1129 e 1130: due norme diverse#
Si confondono spesso, e conviene tenerle distinte.
L'art. 1129 regola il rapporto: chi nomina, per quanto, con quali garanzie, e quando si interrompe.
L'art. 1130 regola le attribuzioni: cosa l'amministratore fa concretamente, dall'esecuzione delle delibere alla riscossione dei contributi, alla tenuta dei registri. È il contenuto della guida sugli obblighi dell'amministratore.
Le decisioni dell'assemblea che lo riguardano, dalla conferma al compenso, stanno invece nell'art. 1135: vedi la guida sulle attribuzioni dell'assemblea.
Come verificare il tuo amministratore#
- Guarda la targa all'ingresso: ci sono nome, domicilio e recapiti?
- Chiedi l'estratto del conto condominiale. È un tuo diritto, e la risposta dice molto.
- Controlla le date: quando è stato nominato, quando è stato confermato l'ultima volta.
- Verifica che il rendiconto sia stato portato in assemblea ogni anno.
- Chiedi la polizza, se l'assemblea l'aveva richiesta, e verifica l'adeguamento sui lavori straordinari.
- Se qualcosa non torna, metti le richieste per iscritto: sono la base di qualunque passo successivo.
Il punto pratico#
L'art. 1129 dà ai condòmini più strumenti di quanti la maggior parte ne usi: un mandato annuale che scade da solo, un conto tracciabile che si può controllare individualmente, e un elenco di irregolarità che non richiede di dimostrare un danno.
Il problema quasi mai è la mancanza di norme. È che nessuno chiede l'estratto conto.
Se nel tuo palazzo queste verifiche non si sono mai fatte, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Quando la nomina dell'amministratore è obbligatoria?
Quando i condòmini sono più di otto. Se l'assemblea non provvede, la nomina può essere richiesta all'autorità giudiziaria da ciascun condòmino.
Quanto dura l'incarico dell'amministratore?
Un anno, e si intende rinnovato per uguale durata. Non è un mandato a tempo indeterminato: alla scadenza l'assemblea conferma o sostituisce, e l'amministratore resta in carica per la prorogatio finché non è sostituito.
L'amministratore deve avere un conto corrente dedicato?
Sì. Deve far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, e quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Ciascun condòmino può chiederne l'estratto.
Cosa sono le gravi irregolarità?
Un elenco di condotte che legittimano la revoca giudiziale, tra cui l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, la mancata apertura o utilizzo del conto dedicato, e la gestione che può recare pregiudizio al condominio.
L'amministratore deve avere una polizza?
L'assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Se lo fa, la polizza va adeguata quando si deliberano lavori straordinari.
Cosa deve esporre l'amministratore sull'edificio?
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune devono essere indicati i suoi dati anagrafici e professionali, il domicilio e i recapiti, anche telefonici.
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