Portierato in condominio a Milano: cosa comprende e cosa costa

Parte della guidaCondominio e spese: come leggerle, controllarle e capirle

Il portierato è uno dei tratti caratteristici dell'abitare milanese: molti palazzi, soprattutto quelli d'epoca, hanno ancora la portineria all'ingresso. È un servizio che dà valore all'edificio, ma è anche una delle voci più pesanti e discusse del bilancio. Capire cosa comprende, quanto costa davvero e come si divide aiuta a decidere con la testa, non per abitudine.

Cosa fa il portiere#

Il ruolo del portiere va oltre l'immagine del custode all'ingresso. In genere si occupa di sorveglianza dell'edificio, ricevimento della posta e dei pacchi, apertura e chiusura del portone, piccola manutenzione e pulizia delle parti comuni, gestione dei rifiuti nei giorni di raccolta, segnalazione dei guasti all'amministratore. In molti condomini è anche il primo riferimento pratico per chi entra ed esce dal palazzo.

Le mansioni concrete dipendono dal contratto e da come il servizio è stato organizzato nel tempo. Ci sono portieri a tempo pieno con alloggio di servizio e portieri a tempo parziale con compiti più circoscritti. Conoscere esattamente cosa rientra nel servizio è il primo passo per valutarne il costo.

Perché costa: è un costo del lavoro#

La ragione per cui il portierato pesa sul bilancio è semplice: è lavoro dipendente. Non è una fornitura che si mette a gara ogni anno, ma un rapporto di lavoro con le sue tutele. Il costo comprende in genere lo stipendio, i contributi, la tredicesima, il TFR e, dove previsto, il valore dell'alloggio di servizio messo a disposizione. A questi si aggiungono eventuali sostituzioni per ferie e malattia.

Per questo il portierato è una voce fissa e poco comprimibile nel breve periodo: a differenza di un contratto di pulizie o di manutenzione ascensore, non si rinegozia semplicemente alla scadenza. È uno dei fattori che, insieme all'ascensore e all'età del palazzo, spiegano perché le spese condominiali a Milano tendono a essere più alte in certi edifici.

Come si dividono le spese#

Sul piano della ripartizione valgono in genere i criteri dell'art. 1123 del Codice civile. Il portierato è un servizio a beneficio dell'intero edificio, quindi di norma le spese si dividono per millesimi di proprietà tra tutti i condòmini, salvo che il regolamento preveda un criterio diverso.

Un punto che genera discussioni è l'alloggio del portiere: quando esiste, è in genere una parte comune destinata al servizio, non un appartamento del singolo. La sua gestione — e cosa farne se un giorno il servizio venisse rivisto — è un tema condominiale a tutti gli effetti. Il criterio di ripartizione va sempre verificato sul regolamento e sulle tabelle millesimali; se hai il dubbio che una voce sia divisa male, il punto di partenza è la guida su come si ripartiscono le spese condominiali.

Mantenere, ridurre o abolire?#

Molti condomini milanesi, davanti ai costi crescenti, si chiedono se il portierato abbia ancora senso. Non c'è una risposta valida per tutti: dipende dal valore che il servizio porta al palazzo e dalle alternative disponibili.

Le strade possibili sono in genere tre:

mantenere il servizio così com'è, quando la sorveglianza e la presenza fisica sono un valore riconosciuto dai condòmini;
ridurre o riorganizzare, per esempio passando da tempo pieno a tempo parziale, o ridefinendo le mansioni;
sopprimere il servizio, sostituendolo con soluzioni tecnologiche come videocitofono, telecamere, gestione digitale di posta e accessi.

Attenzione, però: abolire la portineria non è una decisione da prendere alla leggera. Se il servizio è previsto da un regolamento di natura contrattuale, modificarlo può richiedere maggioranze più ampie o il consenso di tutti i condòmini. E soprattutto c'è di mezzo un lavoratore dipendente, con le tutele previste dal suo contratto: la cessazione va gestita nel rispetto delle regole, salvo eccezioni, e conviene farsi assistere. È una scelta da istruire bene in assemblea, con i numeri alla mano e il supporto dell'amministratore.

Il ruolo dell'amministratore#

Sul portierato l'amministratore ha un compito delicato: è il datore di lavoro che gestisce il rapporto per conto del condominio — contratto, buste paga, adempimenti, ferie e sostituzioni — e insieme il tecnico che aiuta l'assemblea a valutare se il servizio è sostenibile. Un'amministrazione attenta tiene i costi sotto controllo, spiega ogni anno quanto incide la voce e, quando i condòmini se lo chiedono, mette sul tavolo un confronto onesto tra mantenere, riorganizzare o rivedere.

Quando invece il portierato è una spesa "che c'è sempre stata" e nessuno la mette mai in discussione o la spiega, è spesso il segnale di una gestione poco presente. Se vuoi capire come sarebbe amministrato il tuo palazzo con voci chiare e scelte motivate, parti dalla pagina amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.

Fonti normative

Domande frequenti

Quanto incide il portierato sulle spese condominiali?

Il portierato è in genere una delle voci fisse più consistenti del bilancio, perché è un costo del lavoro: comprende stipendio, contributi, tredicesima e TFR del portiere, e spesso l'uso dell'alloggio di servizio. L'incidenza dipende dal tipo di rapporto (tempo pieno o parziale) e dai servizi inclusi. A parità di dimensioni, un palazzo con portiere a tempo pieno costa in genere sensibilmente più di uno senza.

Come si dividono le spese di portineria?

In genere le spese di portineria si ripartiscono tra i condòmini per millesimi di proprietà, trattandosi di un servizio a beneficio dell'intero edificio, salvo che il regolamento preveda criteri diversi. L'alloggio destinato al portiere è di norma una parte comune al servizio della portineria. Il criterio esatto va verificato sul regolamento e sulle tabelle del tuo condominio.

Si può abolire il servizio di portineria?

In genere l'assemblea può decidere di sopprimere o rivedere il servizio, ma con alcune cautele. Se il portierato è previsto da un regolamento di natura contrattuale, modificarlo può richiedere maggioranze più ampie o il consenso di tutti i condòmini. C'è poi la posizione del portiere come lavoratore dipendente, con le tutele previste dal contratto. È una decisione da preparare con l'amministratore e, se serve, un consulente.

Livia