Il riparto arriva, i numeri non tornano, e parte la domanda: «perché io pago questa voce e il mio vicino no?». La ripartizione delle spese condominiali sembra arbitraria, ma segue tre regole precise — più qualche eccezione che vale la pena conoscere. Una volta chiare, il rendiconto smette di sembrare un mistero.
Le tre regole dell'art. 1123#
Quasi tutto ruota attorno all'art. 1123 del Codice civile, che fissa tre criteri:
- spese generali → per millesimi (primo comma). Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè ai millesimi. È il criterio di default: vale per facciata, tetto, amministratore, assicurazione;
- uso differenziato → per uso (secondo comma). Le cose destinate a servire i condòmini in misura diversa si pagano in proporzione all'uso che ciascuno può farne — è la logica dei consumi a contatore;
- parti che servono solo un gruppo → solo a quel gruppo (terzo comma). Scale, cortili, lastrici o impianti che servono una parte dell'edificio sono a carico dei soli condòmini che ne traggono utilità.
Sapere in quale dei tre casi ricade una voce risponde già a metà delle contestazioni.
Scale e ascensore: la regola speciale#
Per scale e ascensore c'è una norma dedicata, l'art. 1124: la spesa di manutenzione e sostituzione si ripartisce per metà in base ai millesimi e per metà in base all'altezza di ciascun piano dal suolo. Tradotto: chi abita più in alto paga di più, perché usa di più l'impianto per salire.
Chi possiede solo un locale al piano terra con ingresso autonomo dalla strada, e non si serve delle scale né dell'ascensore, può esserne escluso. Attenzione però: resta comproprietario dell'impianto, quindi certe spese di conservazione lo riguardano comunque. Il dettaglio delle voci lo trovi nella guida su spese dell'ascensore in condominio.
Ordinaria e straordinaria: chi delibera, chi paga#
Le spese ordinarie (gestione corrente: pulizie, luce scale, piccola manutenzione) seguono il bilancio annuale e si approvano con il rendiconto. Le spese straordinarie (rifacimenti, sostituzioni, interventi importanti) vanno invece deliberate dall'assemblea con le maggioranze di legge.
Un punto che genera liti: in caso di compravendita, paga in genere chi era proprietario al momento della delibera che ha approvato la spesa straordinaria, non al momento del pagamento. Ne parliamo nella guida su spese condominiali e vendita della casa.
Consumi: acqua e riscaldamento#
Acqua e riscaldamento sono l'esempio tipico del secondo comma: dove ci sono contatori o contabilizzatori, la parte a consumo si paga in base a quanto effettivamente si usa, di solito con una quota fissa che copre le dispersioni e la manutenzione dell'impianto comune. È lo stesso principio che regola il distacco dal riscaldamento centralizzato: chi non usa un servizio non è per questo libero da ogni spesa dell'impianto comune.
Si possono cambiare i criteri?#
Sì, ma non a maggioranza. Il primo comma dell'art. 1123 fa salva la «diversa convenzione»: i criteri di riparto si possono modificare solo con un regolamento di natura contrattuale, approvato all'unanimità. Una delibera assembleare che, a maggioranza, stravolge i criteri legali — per esempio addossando a pochi una spesa che per legge è di tutti — è nulla, e può essere contestata anche a distanza di tempo. Sapere questo evita di approvare riparti che poi cadono al primo ricorso.
Tutti questi criteri poggiano sulle tabelle millesimali: se i millesimi sono sbagliati, è sbagliato ogni riparto che ne discende. Vedi come si formano e quando si rivedono nella guida su tabelle millesimali. E se l'appartamento è affittato, la quota si divide ancora tra inquilino e proprietario.
Il ruolo dell'amministratore#
Un riparto fatto bene è metà del lavoro di un buon amministratore: attribuire ogni voce al criterio giusto, tenere aggiornate le tabelle, distinguere ordinaria e straordinaria, non caricare su pochi ciò che è di tutti. È così che il rendiconto diventa leggibile e le assemblee smettono di trasformarsi in tribunali.
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Fonti normative
Domande frequenti
Come si ripartiscono le spese condominiali?
La regola base è l'art. 1123 del Codice civile: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si dividono in proporzione ai millesimi di proprietà. Ci sono però due deroghe: le cose che servono i condòmini in misura diversa si pagano in proporzione all'uso, e le parti che servono solo un gruppo (una scala, un cortile) sono a carico dei soli condòmini che ne traggono utilità.
Chi non usa l'ascensore o le scale deve pagare?
Per scale e ascensore vale l'art. 1124: la spesa si divide per metà in base ai millesimi e per metà in base all'altezza di piano, così chi abita in alto paga di più. Chi ha solo un locale al piano terra con accesso autonomo dalla strada, e non se ne serve, può esserne escluso; la comproprietà dell'impianto resta comunque comune.
L'assemblea può cambiare i criteri di riparto?
No, non a maggioranza. I criteri legali dell'art. 1123 possono essere derogati solo con una diversa convenzione, cioè un regolamento di natura contrattuale approvato all'unanimità. Una delibera a maggioranza che stravolge i criteri di ripartizione è nulla e può essere contestata anche a distanza di tempo.
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