"C'è scritto nel regolamento" chiude più discussioni di qualsiasi articolo di codice. Il problema è che la frase vale solo se il regolamento poteva scriverlo, e dipende da che tipo di regolamento è.
Perché sotto lo stesso nome convivono due strumenti molto diversi, con poteri molto diversi.
Quando è obbligatorio#
L'art. 1138, comma 1, c.c. lo dice con precisione: il regolamento deve essere formato quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci.
Sotto quella soglia un condominio può comunque darsene uno, e spesso conviene, ma non è tenuto a farlo. Da notare che la soglia è diversa da quella dell'amministratore, che scatta sopra gli otto condòmini: le due cose vengono confuse di continuo. La regola sull'amministratore è nella guida su quando l'amministratore è obbligatorio.
E se l'assemblea non provvede pur essendo obbligata? Ciascun condòmino può rivolgersi all'autorità giudiziaria. Il giudice può approvare il regolamento formato su iniziativa di un condòmino, ma non può predisporlo lui (Cass. n. 12291/2011). Adottato per questa via, vincola tutti dopo il passaggio in giudicato.
Cosa deve contenere#
Sempre l'art. 1138: il regolamento contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Quattro capitoli, non di più. Un regolamento che si spinge oltre non è per ciò solo invalido, ma sconfina in un terreno dove conta il tipo di regolamento.
Ciascun condòmino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente: non serve aspettare l'amministratore.
Assembleare o contrattuale: la distinzione che decide tutto#
| Assembleare | Contrattuale | |
|---|---|---|
| Come nasce | Delibera a maggioranza | Unanimità, o accettazione nei singoli atti di acquisto |
| Può limitare la proprietà esclusiva | No | Sì |
| Può derogare all'art. 1102 | No | Sì |
| Può modificare l'elenco dell'art. 1117 | No | Sì |
La natura contrattuale fa sì che il regolamento possa incidere sui diritti dei singoli condòmini relativi alle parti comuni e anche sulla loro proprietà esclusiva. Può espungere dall'elenco dei beni comuni dell'art. 1117 alcune cose o prevederne di ulteriori, e può stabilire criteri di riparto diversi da quelli del Codice, per esempio che una spesa sia divisa in parti uguali a prescindere dai millesimi.
La natura assembleare impedisce invece l'inserimento di clausole che incidano sui diritti dei singoli: si limita a disciplinare uso e godimento delle cose comuni, ripartizione delle spese e tutela del decoro.
Da qui la prima domanda da porsi davanti a qualsiasi divieto: quel regolamento è stato approvato da tutti, o a maggioranza?
Come si approva, e come si modifica#
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136 comma 2, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio, e va allegato al registro indicato dal numero 7 dell'art. 1130. Può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Sulle modifiche vale un principio pratico che sblocca molte situazioni: se il regolamento non ha natura contrattuale, l'assemblea può modificarne le disposizioni in materia di uso delle cose comuni anche senza unanimità, purché sia assicurato il pari uso di tutti i condòmini. Come funziona quel limite è spiegato nella guida sull'uso della cosa comune.
Se invece il regolamento è contrattuale, modificare le clausole che incidono su diritti individuali richiede il consenso di tutti.
Le norme che nessun regolamento può derogare#
È l'elenco che rende inutili molte clausole scritte con troppa fantasia, e vale la pena impararlo.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare agli artt. 1118 comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del Codice civile.
Il catalogo è tassativo e opera anche verso il regolamento contrattuale. Nemmeno un regolamento approvato all'unanimità, o redatto dal costruttore e recepito nei rogiti, può quindi:
- modificare le maggioranze per la costituzione dell'assemblea e l'approvazione delle delibere;
- cambiare il termine per l'impugnazione davanti al giudice;
- prolungare la durata del mandato dell'amministratore;
- inserire o eliminare categorie di opere innovative.
A questo si aggiunge l'art. 72 disp. att. c.c.: i regolamenti non possono derogare agli artt. 63, 66, 67 e 69 delle disposizioni di attuazione, cioè riscossione dei contributi, convocazione, deleghe e revisione delle tabelle millesimali.
Fuori da questi elenchi, però, il regolamento contrattuale prevale sul Codice civile. È il motivo per cui va letto prima di invocare qualsiasi norma generale.
Gli animali domestici: il punto ancora aperto#
Il comma 5 dell'art. 1138, aggiunto dalla riforma del 2012, stabilisce che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Per il regolamento assembleare il divieto è pacificamente nullo, in linea con l'orientamento già anteriore alla riforma.
Per il regolamento contrattuale la giurisprudenza è divisa, e conviene saperlo prima di impostare una posizione:
- Tesi restrittiva (il divieto resta valido): il comma 5 riguarderebbe solo i regolamenti assembleari, anche perché non contiene l'inciso "in nessun caso" presente nel comma 4. In questo senso Trib. Piacenza n. 142/2020, Trib. Lecce n. 2549/2022 e, più di recente, Trib. Trento n. 712/2025.
- Tesi estensiva (nullo comunque): nemmeno il contrattuale potrebbe vietarlo, valorizzando l'art. 155 comma 2 disp. att., per cui cessano di avere effetto le disposizioni del regolamento contrarie alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138. Così Trib. Cagliari n. 134/2025, App. Bologna n. 766/2024 e Trib. Cagliari n. 7170/2016.
Un punto invece più stabile: la tutela riguarda le proprietà esclusive, non i beni comuni. Resta comunque possibile la disciplina modale, cioè regole di igiene, sicurezza e modalità d'uso delle aree comuni, che è cosa diversa da un divieto assoluto. Il quadro completo è nella guida sugli animali domestici in condominio.
Chi è vincolato, e da quando#
Sull'opponibilità c'è una regola che salva o affonda molte contestazioni: il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario è vincolante, purché richiamato e approvato nei singoli atti di acquisto, solo per chi acquista successivamente, e non per chi aveva comprato prima della sua predisposizione.
Per gli inquilini vale il rinvio del contratto di locazione: se il contratto richiama il regolamento, il conduttore è tenuto a osservarlo.
Le sanzioni#
Rientra nei poteri dell'assemblea prevedere sanzioni per le violazioni del regolamento, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c., anche quando il regolamento non abbia natura contrattuale. È lo strumento che rende la regola qualcosa di più di un auspicio.
Cosa verificare sul tuo regolamento#
- Che tipo è: approvato a maggioranza o accettato da tutti nei rogiti?
- È allegato al registro dell'art. 1130 n. 7 e consultabile?
- Contiene clausole nell'elenco degli inderogabili? Se sì, sono inefficaci comunque.
- Le sanzioni sono previste? Senza, le violazioni restano senza conseguenza pratica.
- È aggiornato rispetto alla riforma del 2012 e alla situazione reale dell'edificio?
Le aree in cui le regole generano più attrito, dagli orari agli animali agli affitti brevi, sono raccolte nella guida sulle regole per il condominio.
Il punto pratico#
Il regolamento non è un testo sacro né un foglio ignorabile: è uno strumento con due versioni e poteri diversi. Prima di citarlo, o di contestarlo, va stabilito quale delle due si ha davanti.
E qualunque sia la versione, esiste un elenco di norme che non può toccare. Molte delle clausole più temute nei vecchi regolamenti stanno esattamente dentro quell'elenco.
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Fonti normative
Domande frequenti
Quando il regolamento di condominio è obbligatorio?
Quando i condòmini sono più di dieci. Lo prevede l'art. 1138 comma 1 del Codice civile. Sotto quella soglia il condominio può darsene uno, ma non è tenuto a farlo.
Che differenza c'è tra regolamento assembleare e contrattuale?
Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, può disciplinare solo l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro. Il regolamento contrattuale, accettato da tutti o richiamato nei singoli atti di acquisto, può incidere anche sui diritti dei singoli e sulla proprietà esclusiva.
Con quale maggioranza si approva?
Con quella dell'art. 1136 comma 2, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio. Il regolamento va poi allegato al registro indicato dal n. 7 dell'art. 1130 e può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Ci sono norme che il regolamento non può mai derogare?
Sì, ed è un elenco tassativo che vincola anche il regolamento contrattuale: gli artt. 1118 comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c. L'art. 72 disp. att. aggiunge gli artt. 63, 66, 67 e 69 delle disposizioni di attuazione.
Il regolamento può vietare gli animali domestici?
Nel regolamento assembleare no: il comma 5 dell'art. 1138 lo esclude e la clausola è nulla. Per il regolamento contrattuale la giurisprudenza è divisa, con pronunce in entrambi i sensi, quindi la risposta dipende dall'orientamento seguito e va valutata sul caso concreto.
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