«Io sto al primo piano, perché devo pagare come chi sta all'attico?» «E io che sono al piano terra e non lo uso mai?» Le spese dell'ascensore sono una delle voci di bilancio che generano più discussioni in assemblea. La buona notizia è che la regola è precisa e la scrive il Codice civile: una volta capita, le liti si sgonfiano da sole.
L'ascensore è una parte comune#
Punto di partenza: l'ascensore è espressamente elencato tra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 del Codice civile). Appartiene a tutti i condòmini, e come ogni bene comune le sue spese si ripartiscono secondo criteri stabiliti dalla legge — non a sensazione né «a testa».
Bisogna però distinguere due situazioni molto diverse: installare un ascensore che prima non c'era, e gestire un ascensore già esistente. Le regole cambiano.
La regola dell'art. 1124: metà valore, metà altezza#
Per un ascensore già esistente, le spese di manutenzione e sostituzione seguono l'art. 1124 del Codice civile. La ripartizione avviene in due metà:
- una metà in base al valore della proprietà di ciascuno (i millesimi);
- l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo.
La logica è equa: la prima metà riflette il fatto che l'impianto è un bene comune che dà valore a tutto l'edificio; la seconda riflette l'uso, perché chi abita più in alto percorre più tratta e «consuma» di più l'ascensore. Ecco perché l'attico paga più del primo piano: non è un'ingiustizia, è la seconda metà della regola.
| Quota | Criterio | Chi pesa di più |
|---|---|---|
| Prima metà (50%) | Millesimi di proprietà | Chi ha l'immobile di valore maggiore |
| Seconda metà (50%) | Altezza del piano dal suolo | Chi abita ai piani alti |
Un esempio rende tutto più chiaro. Su una spesa annua per l'ascensore di 1.000 €, 500 € si dividono tra tutti secondo i millesimi di proprietà, e gli altri 500 € in base all'altezza dei piani: chi abita all'ultimo piano si accolla una fetta consistente di questa seconda metà, chi sta ai piani bassi molto meno. È la traduzione pratica della regola: stesso impianto, contributo diverso a seconda di quanto in alto si abita.
Il piano terra paga (ma di meno)#
Ed eccoci alla domanda più frequente: chi sta al piano terra e non usa l'ascensore deve pagare? Sì. Il Codice civile stabilisce che il condòmino non può rinunciare al diritto sulle parti comuni per sottrarsi alle relative spese (art. 1118). L'ascensore è un servizio comune di cui, potenzialmente, chiunque può usufruire — per raggiungere una cantina, un terrazzo comune, o semplicemente perché aumenta il valore dell'edificio.
In concreto, però, chi sta al piano terra paga meno: contribuisce alla prima metà (quella legata al valore della proprietà), mentre la seconda metà (legata all'altezza) è per lui minima o nulla, dato che non sale. La regola dell'art. 1124, insomma, gli riconosce di usarlo poco — senza però esentarlo del tutto.
Installare un ascensore nuovo: regole diverse#
Diverso è installare un ascensore dove non c'era. Qui non siamo nella gestione ordinaria, ma di fronte a un'opera nuova: la spesa di installazione si ripartisce di norma in base ai millesimi di proprietà (art. 1123), e la decisione va presa in assemblea con le maggioranze agevolate che la legge prevede per abbattere le barriere architettoniche. Una volta installato, la sua gestione tornerà a seguire l'art. 1124.
Inquilino o proprietario?#
Quando l'appartamento è in affitto, la divisione è netta nella pratica:
- esercizio e manutenzione ordinaria (energia elettrica, piccole riparazioni, verifiche periodiche obbligatorie) → in genere a carico dell'inquilino;
- manutenzione straordinaria e sostituzione dell'impianto → a carico del proprietario.
Vale salvo diverso accordo nel contratto di locazione. Per un quadro completo di come si leggono le voci del bilancio, vedi la guida su condominio e spese; per capire cosa rientra tra i beni di tutti, quella su quali sono le parti comuni.
In pratica#
- Ascensore esistente → art. 1124: metà valore + metà altezza.
- Piano terra → paga la quota di valore, non quella di altezza.
- Installazione ex novo → millesimi (art. 1123), delibera in assemblea.
- In affitto → esercizio e ordinaria all'inquilino, straordinaria al proprietario.
Applicare correttamente l'art. 1124 e spiegarlo con chiarezza in assemblea è uno di quei compiti in cui un amministratore preparato evita mesi di malumori. Se vuoi conti chiari e riparti spiegati bene, raccontaci il tuo edificio dalla pagina amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Come si dividono le spese dell'ascensore in condominio?
Per la manutenzione e la sostituzione dell'ascensore vale l'art. 1124 del Codice civile: la spesa si ripartisce per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Così chi abita più in alto, e usa di più l'impianto, contribuisce di più alla seconda metà.
Chi abita al piano terra deve pagare l'ascensore?
Sì, ma meno. L'ascensore è un bene comune e il condòmino non può rinunciarvi per sottrarsi alle spese (art. 1118 del Codice civile). Chi sta al piano terra paga la quota legata al valore della proprietà (la prima metà dell'art. 1124), mentre la componente legata all'altezza è minima o nulla, perché di fatto non sale.
Le spese dell'ascensore le paga l'inquilino o il proprietario?
Le spese di esercizio e la manutenzione ordinaria (energia, piccole riparazioni, verifiche periodiche) sono in genere a carico dell'inquilino; la manutenzione straordinaria e la sostituzione dell'impianto restano a carico del proprietario. Vale salvo diverso accordo nel contratto di locazione.
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