Le tabelle millesimali sono il documento più citato e meno letto del condominio. Da quei numeri dipende quanto paghi di ogni spesa e quanto pesa il tuo voto in assemblea. Vale la pena capire come si formano, chi le approva e — soprattutto — quando puoi chiederne la revisione se ti sembrano sbagliate.
Cosa sono, e perché contano#
La tabella millesimale esprime il valore di ogni appartamento in millesimi dell'intero edificio: la somma di tutte le unità fa 1000. Quei millesimi servono a due cose fondamentali:
- ripartire le spese comuni (è la base dell'art. 1123);
- pesare i voti in assemblea, dove le maggioranze si contano anche per millesimi, non solo per teste.
Un errore nelle tabelle, quindi, non è un dettaglio tecnico: si trascina su ogni riparto e su ogni delibera.
Come si calcola il valore: superficie più coefficienti#
Il calcolo non parte dal prezzo di mercato né dalla rendita catastale. Parte dalla superficie dell'unità, che viene poi corretta con una serie di coefficienti per tenere conto delle caratteristiche reali dell'appartamento:
- destinazione (abitazione, box, cantina, negozio);
- piano e altezza (un piano alto luminoso vale diversamente da un piano terra);
- esposizione e luminosità;
- prospetto e affaccio (strada, cortile).
Applicando questi coefficienti si ottiene la superficie virtuale di ciascuna unità; rapportata al totale dell'edificio, dà i millesimi. È il motivo per cui due appartamenti con la stessa metratura possono avere millesimi diversi: contano piano, luce ed esposizione, non solo i metri quadri.
Le tabelle non sono una sola#
Spesso si parla di «tabella millesimale» al singolare, ma di solito ce n'è più di una:
- la tabella generale di proprietà, per le spese che riguardano tutti;
- le tabelle d'uso (scale, ascensore, riscaldamento), che riflettono l'uso diverso di ciascun servizio — coerenti con il secondo e terzo comma dell'art. 1123.
Usare la tabella sbagliata per una certa spesa è uno degli errori di riparto più comuni.
Chi le redige e come si approvano#
Le tabelle le redige un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) sulla base dei criteri delle disposizioni di attuazione del Codice civile (artt. 68 e 69). Sull'approvazione, la riforma del 2012 ha chiarito un punto a lungo dibattuto: quando le tabelle riflettono i criteri legali di valore, si approvano e si modificano con la maggioranza qualificata dell'assemblea (art. 1136), senza unanimità.
L'unanimità serve solo se le tabelle derogano ai criteri di legge — cioè se attribuiscono a qualcuno più o meno di quanto gli spetterebbe in base al valore: in quel caso siamo davanti a una convenzione, e deve essere accettata da tutti.
Quando si possono rivedere#
È la parte che interessa di più chi sospetta di pagare troppo. L'art. 69 delle disposizioni di attuazione consente la revisione (o la rettifica) in due casi:
- quando le tabelle risultano da un errore;
- quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio — una sopraelevazione, l'accorpamento o la divisione di appartamenti, un aumento o una diminuzione delle unità — il valore proporzionale anche di una sola unità è alterato di più di un quinto.
Fuori da questi casi, non basta ritenere le tabelle «ingiuste» per cambiarle: servono un errore documentato o un cambiamento oggettivo rilevante. E quando la revisione viene approvata, vale per il futuro: non riscrive retroattivamente i riparti degli anni già chiusi, ma corregge la rotta da lì in avanti. Spesso le tabelle sono allegate al regolamento di condominio, ed è lì che conviene verificarle prima di contestarle.
Se mancano o sono contestate#
Se il condominio è privo di tabelle, o se non si trova un accordo, la questione può finire davanti al giudice, che le fa redigere da un consulente tecnico. Nel frattempo le spese si ripartiscono comunque in base ai valori proporzionali reali. È una strada lunga: quasi sempre conviene prima tentare la via tecnica e assembleare, con un professionista che ricostruisca i valori in modo trasparente.
Il ruolo dell'amministratore#
Tabelle corrette e aggiornate sono la base di tutto: senza, ogni rendiconto nasce già contestabile. Un amministratore attento verifica che le tabelle esistano, siano coerenti con lo stato reale dell'edificio e vengano aggiornate quando cambiano le unità — e sa quando una revisione è davvero dovuta e quando no.
Se nel tuo condominio i millesimi sono un punto interrogativo e i riparti generano sospetti, mettere ordine nelle tabelle è il primo passo. Raccontacela dalla pagina amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Come si calcolano le tabelle millesimali?
Si parte dalla superficie di ogni unità e la si corregge con dei coefficienti (destinazione, piano e altezza, esposizione, luminosità, prospetto). Si ottiene così una «superficie virtuale» che, rapportata al totale dell'edificio, dà i millesimi di ciascun appartamento. Non contano il prezzo di mercato né la rendita catastale, ma il valore proporzionale dell'unità rispetto all'intero fabbricato.
Chi approva le tabelle millesimali e con quale maggioranza?
Sono redatte da un tecnico (geometra, ingegnere o architetto). Dopo la riforma del 2012, quando riflettono i criteri legali di valore si approvano e si rivedono con la maggioranza qualificata dell'assemblea (art. 1136), senza bisogno dell'unanimità. Serve invece l'accordo di tutti solo se le tabelle derogano ai criteri di legge, favorendo o penalizzando qualcuno.
Quando si possono rivedere le tabelle millesimali?
L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile lo consente in due casi: quando risultano da un errore, oppure quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio (una sopraelevazione, l'accorpamento o la divisione di unità), il valore proporzionale anche di un solo appartamento è alterato di più di un quinto.
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