Fine ottobre, i termosifoni restano freddi e in chat di condominio parte il festival delle ipotesi. C'è chi accusa l'amministratore, chi la caldaia, chi il vicino che ha messo le valvole. Intanto in casa ci sono sedici gradi.
La cosa utile da fare è una sola, e viene prima di tutte le altre: capire se il problema è tuo o di tutti. Da lì cambia chi paga e chi deve muoversi.
Primo passo: due domande ai vicini#
Prima di scrivere a chiunque, verifica se i termosifoni sono freddi anche negli altri appartamenti — possibilmente su piani e colonne diverse.
Se sono freddi solo da te, il guasto è quasi sempre nel tratto che serve la tua unità: aria nei radiatori, una valvola di intercettazione chiusa, un detentore starato, una valvola termostatica bloccata. È a tuo carico e si risolve in fretta con un idraulico.
Se sono freddi ovunque, il problema è dell'impianto comune. Da quel momento la palla è dell'amministratore.
Sembra banale. Salta questo passaggio e finisci per pagare l'uscita di un tecnico per scoprire che la tua valvola era chiusa.
Cosa è comune e cosa no#
Il confine è quello che decide chi paga.
| Elemento | Di norma | | --- | --- | | Caldaia centralizzata, bruciatore, canna fumaria comune | Parte comune | | Colonne montanti e rete di distribuzione | Parte comune | | Contabilizzatori e valvole termostatiche sui tuoi radiatori | Proprietà individuale | | Radiatori dentro l'appartamento e loro tratto di raccordo | Proprietà individuale |
Gli impianti destinati all'uso comune rientrano fra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. fino al punto di diramazione verso le singole unità. Dopo quel punto, sei tu.
Per il quadro completo di cosa è comune e cosa no, c'è la guida sulle parti comuni.
Chi deve intervenire#
Sull'impianto comune l'amministratore ha un dovere preciso: compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni è tra le sue attribuzioni ai sensi dell'art. 1130 c.c.
In concreto, un condominio con impianto centralizzato dovrebbe già avere un manutentore incaricato e un referente per l'impianto termico. La chiamata al tecnico non è una decisione da assemblea: è ordinaria amministrazione.
Quindi la sequenza corretta è: tu segnali, l'amministratore attiva il manutentore. Non il contrario, e non "aspettiamo la prossima assemblea".
L'urgenza, e cosa copre davvero#
Qui entra in gioco l'art. 1135 c.c.: l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente, e in quel caso deve riferirne alla prima assemblea.
Un impianto fermo in pieno inverno rientra normalmente nell'urgenza. Ma l'urgenza ha un perimetro, e conviene averlo chiaro prima di discuterne in assemblea:
Copre la riparazione che rimette in funzione l'impianto — sostituire una pompa, riparare il bruciatore, ripristinare la sicurezza.
Non copre il rifacimento integrale della centrale termica o la sostituzione programmata della caldaia a fine vita. Quelle decisioni tornano all'assemblea, con preventivi e delibera.
È una distinzione che protegge tutti: il condominio da spese non deliberate, l'amministratore da contestazioni. La logica completa è nella guida sui lavori urgenti in condominio.
Chi paga#
La riparazione dell'impianto comune la sostiene il condominio e si ripartisce tra i condòmini serviti, secondo i criteri applicabili a quel bene.
Due casi che generano discussione:
Il distaccato. Chi si è legittimamente distaccato non partecipa alle spese di esercizio — il combustibile che non consuma — ma resta tenuto a concorrere alle spese di conservazione e messa a norma dell'impianto. Il quadro è nella guida sul distacco dal riscaldamento centralizzato.
Il guasto causato da qualcuno. Se il danno deriva da un intervento sbagliato in una singola unità, la spesa segue la responsabilità, non i millesimi.
Se l'amministratore non risponde#
È lo scenario peggiore, e in inverno non è un fastidio: è un problema di abitabilità.
- Scrivi, con PEC o raccomandata. Indica da quando l'impianto è fermo, che riguarda l'intero stabile e chiedi l'intervento immediato del manutentore. Una segnalazione con data certa vale molto più di dieci telefonate.
- Coinvolgi altri condòmini. Una segnalazione firmata da più persone è più difficile da ignorare e prova che il guasto è comune.
- Documenta. Foto dei termosifoni freddi, temperatura interna, date. Se ci sono bambini piccoli o persone fragili, annotalo.
- Valuta l'intervento diretto solo come ultima risorsa. L'art. 1134 c.c. riconosce il rimborso a chi anticipa una spesa urgente: senza la prova dell'urgenza e del silenzio dell'amministratore, il conto resta tuo.
Se il silenzio si ripete, il tema non è più la caldaia: leggi cosa fare quando l'amministratore non risponde.
Come si evitano quasi tutti questi guasti#
La maggior parte delle emergenze di novembre non è imprevedibile: è manutenzione saltata a settembre.
Tre abitudini cambiano la stagione. Un controllo dell'impianto prima dell'accensione, non dopo il primo guasto. Un contratto di manutenzione con reperibilità dichiarata, perché le caldaie non si fermano in orario d'ufficio. E un fondo per gli imprevisti deliberato in assemblea, così una pompa rotta non diventa una riunione straordinaria.
Sulle date e sugli orari di accensione a Milano c'è la guida dedicata all'accensione del riscaldamento.
Se nel tuo stabile l'inverno si affronta a telefonate perse, scrivici: ti diciamo come organizziamo manutenzione, reperibilità e fornitori prima che faccia freddo.
Fonti normative
Domande frequenti
I termosifoni sono freddi solo a casa mia: è un problema condominiale?
Probabilmente no. Se l'impianto funziona per gli altri, la causa è quasi sempre nel tratto che serve la tua unità: valvole chiuse o bloccate, aria nei radiatori, un detentore tarato male, una valvola termostatica difettosa. In quel caso l'intervento è a tuo carico. Prima di scrivere all'amministratore fai il giro dei vicini: è la verifica che ti evita di pagare l'uscita di un tecnico per nulla.
L'impianto è fermo in tutto lo stabile: chi devo chiamare?
L'amministratore, ed è il caso in cui è giusto pretendere una risposta rapida. La caldaia centralizzata e la rete di distribuzione sono parti comuni: la manutenzione e la riparazione competono al condominio, che di norma ha un contratto con un manutentore e un terzo responsabile dell'impianto. Segnala per iscritto, indicando da quando l'impianto è fermo.
Chi paga la riparazione della caldaia condominiale?
La sostiene il condominio e si ripartisce tra i condòmini serviti dall'impianto, secondo i criteri applicabili alle spese di quel bene comune. Chi si è legittimamente distaccato non partecipa alle spese di esercizio, ma resta tenuto a quelle di conservazione dell'impianto. Le spese che riguardano il tratto interno alla singola unità restano invece del proprietario.
L'amministratore può far riparare senza aspettare l'assemblea?
Sì, quando l'intervento ha carattere urgente. L'art. 1135 c.c. gli vieta di ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che siano urgenti, e in quel caso gli impone di riferirne alla prima assemblea. Un edificio senza riscaldamento in pieno inverno rientra normalmente in questa ipotesi: l'urgenza copre però la messa in funzione, non il rifacimento integrale dell'impianto.
Se nessuno interviene posso chiamare io un tecnico?
Solo con cautela. L'art. 1134 c.c. nega il rimborso a chi gestisce le parti comuni senza autorizzazione, salvo il caso della spesa urgente. Se l'amministratore è irreperibile e il freddo è un rischio concreto, avvisalo per iscritto, documenta la situazione e limita l'intervento allo stretto necessario. Senza queste precauzioni il conto rischia di restare tuo.
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