La convocazione dell'assemblea di condominio deve arrivare a ogni avente diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, in forma tracciabile (raccomandata, PEC, fax o consegna a mano con firma), e deve indicare data, ora, luogo e l'ordine del giorno completo. Sembra una formalità: è invece il punto in cui si decide se le delibere di quella sera reggeranno o saranno contestabili.
Chi può convocare l'assemblea#
Nella normalità dei casi convoca l'amministratore. È lui che, ogni anno, convoca l'assemblea ordinaria per approvare il rendiconto ed è lui che convoca quelle straordinarie quando serve una decisione fuori calendario.
Ma non è l'unico. La convocazione può essere richiesta dai condòmini: la norma prevede che la richiesta provenga da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Se l'amministratore non dà seguito alla richiesta, quei condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione. ‹VERIFY: termine preciso entro cui l'amministratore deve provvedere dopo la richiesta dei condòmini (dieci giorni ex art. 66 disp. att. c.c.) — confermare la formulazione vigente›
Nel caso di un condominio senza amministratore, la convocazione può partire da ciascun condòmino: è la via ordinaria per rimettere in moto un palazzo fermo, per esempio quando serve nominare qualcuno.
Quanti giorni prima deve arrivare l'avviso#
Cinque giorni prima della prima convocazione. Il dettaglio che conta — e che quasi nessuno applica bene — è che il termine si misura sulla ricezione, non sulla spedizione. Una raccomandata partita in tempo ma consegnata due giorni prima dell'assemblea non rispetta il termine.
Come si contano i cinque giorni#
Il conteggio si fa in giorni liberi: non si contano né il giorno in cui l'avviso viene ricevuto né il giorno dell'assemblea. Tra i due estremi devono restare cinque giorni interi. ‹VERIFY: qualificazione del termine come "giorni liberi" e modalità di computo (dies a quo / dies ad quem) — punto su cui la giurisprudenza va confermata›
Nella pratica significa non lavorare al limite. Se l'assemblea è di lunedì, un avviso ricevuto il mercoledì precedente è già stretto: basta un ritardo postale su una sola unità per rendere contestabile tutta la seduta. Con un palazzo di venti unità, la regola prudente è muoversi con dieci-dodici giorni di anticipo sulla spedizione.
Con quali mezzi si può inviare#
La norma indica forme precise, tutte accomunate dalla tracciabilità. Non è burocrazia: serve a dimostrare, mesi dopo, che quel condòmino era stato avvisato.
| Mezzo | Quando conviene | Cosa conserva l'amministratore |
|---|---|---|
| Raccomandata A/R | Il canale classico, valido per tutti | Ricevuta di ritorno o esito di giacenza |
| PEC | Rapida e a costo quasi nullo, se il condòmino ne ha una comunicata | Ricevuta di consegna |
| Consegna a mano | Palazzi piccoli, condòmini residenti | Firma per ricevuta con data |
| Fax | Residuale, ormai poco usato | Rapporto di trasmissione |
Restano fuori due abitudini molto diffuse: l'avviso lasciato nella cassetta della posta e la email ordinaria. Non danno alcuna prova di ricezione. Se il condominio litiga su una delibera, sono il primo appiglio per contestarla.
Cosa deve contenere l'avviso#
Un avviso completo indica:
- data, ora e luogo della prima convocazione e, se prevista, della seconda;
- l'eventuale modalità di collegamento se l'assemblea si tiene anche in videoconferenza;
- l'ordine del giorno, cioè l'elenco puntuale degli argomenti da discutere e votare.
Sull'ordine del giorno vale una regola sola: in assemblea si delibera solo su ciò che è scritto. Un punto votato a sorpresa, o nascosto sotto un generico "varie ed eventuali", produce una delibera fragile. Se si deve decidere su un preventivo di rifacimento della facciata, il punto va scritto con quel dettaglio — non come "manutenzione stabile".
Vale anche il contrario: un ordine del giorno gonfio di venti punti generici allunga la riunione e non aiuta nessuno. Meglio pochi punti, formulati in modo che chi legge capisca su cosa dovrà votare.
Fac-simile di avviso di convocazione#
Uno schema da adattare. Le parti tra parentesi quadre vanno compilate.
Condominio [denominazione] – [via, numero civico, città]
Ai Signori Condòmini
Oggetto: convocazione di assemblea [ordinaria/straordinaria]
La S.V. è invitata a partecipare all'assemblea [ordinaria/straordinaria] dei condòmini che si terrà in prima convocazione il giorno [data] alle ore [ora] presso [luogo], e in seconda convocazione il giorno [data] alle ore [ora] presso [luogo], per discutere e deliberare sul seguente
ordine del giorno:
- [primo punto, formulato in modo specifico];
- [secondo punto];
- [terzo punto].
In caso di impedimento, la S.V. può farsi rappresentare con delega scritta, nei limiti previsti dal Codice civile e dal regolamento condominiale.
[Luogo e data] — L'Amministratore, [nome e cognome]
Se non puoi partecipare, la delega è lo strumento giusto: le regole su chi può riceverla e quante deleghe può avere un condòmino sono più stringenti di quanto si pensi.
Se la convocazione è irregolare#
Qui sta il vero rischio. Una convocazione tardiva, incompleta o mancante non blocca l'assemblea: la rende attaccabile. Il condòmino che non è stato regolarmente convocato può impugnare la delibera davanti all'autorità giudiziaria nei termini previsti dall'art. 1137 c.c. ‹VERIFY: termine di trenta giorni per l'impugnazione e decorrenza per assenti/dissenzienti; distinzione tra delibera nulla e annullabile nel caso di vizio di convocazione›
Il costo pratico non è teorico: mesi dopo, con i lavori già iniziati o le quote già chieste, ritrovarsi con una delibera annullata significa rifare tutto. Per questo un amministratore serio tratta l'elenco degli aventi diritto come un documento vivo: usufruttuari, eredi, nuovi proprietari dopo un rogito. Chi manca da quell'elenco è una delibera a rischio.
Ordinaria o straordinaria: cosa cambia davvero#
Poco, sul piano della convocazione: termini e forme sono gli stessi. La differenza è nel merito. L'ordinaria è quella annuale, con il rendiconto e il preventivo, e va convocata entro i termini di legge dalla chiusura dell'esercizio. ‹VERIFY: termine di convocazione dell'assemblea annuale di approvazione del rendiconto (180 giorni dalla chiusura dell'esercizio ex art. 1130 c.c.) — confermare›
La straordinaria si convoca quando serve: un guasto importante, un preventivo urgente, la sostituzione dell'amministratore. Sono le maggioranze richieste dal singolo argomento a cambiare, non il fatto che l'assemblea sia chiamata "straordinaria" — le trovi nella guida all'assemblea di condominio.
Come la gestiamo noi#
Con Livia la convocazione parte con anticipo reale, non al limite dei cinque giorni, e l'ordine del giorno è scritto in modo che si capisca cosa si vota — con i preventivi allegati prima, non mostrati la sera stessa. L'elenco degli aventi diritto lo teniamo aggiornato a ogni passaggio di proprietà, così le delibere reggono. Se il tuo condominio a Milano fatica anche solo a convocare un'assemblea, guarda come lavoriamo da amministratore di condominio a Milano o chiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Quanti giorni prima deve arrivare la convocazione dell'assemblea?
L'avviso deve pervenire a ogni avente diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione (art. 66 disp. att. c.c.). Conta il momento in cui l'avviso viene ricevuto, non quello in cui è spedito: è l'errore più frequente e il motivo per cui molte delibere vengono poi contestate.
Chi può convocare l'assemblea di condominio?
In via ordinaria la convoca l'amministratore. Possono chiederne la convocazione anche i condòmini, quando la richiesta arriva da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio: se l'amministratore non provvede, possono convocarla direttamente. In un condominio senza amministratore la convocazione può partire da ciascun condòmino.
La convocazione via email semplice è valida?
Una email ordinaria non è tra le forme previste dalla norma, che richiede raccomandata, PEC, fax o consegna a mano con firma per ricevuta. Il problema pratico è la prova: senza una ricevuta opponibile, in caso di contestazione il condominio non riesce a dimostrare che l'avviso è arrivato e quando. Meglio non usarla come unico canale.
Cosa succede se un condòmino non riceve la convocazione?
La delibera adottata resta impugnabile dal condòmino pretermesso: chi non è stato regolarmente convocato può contestarla davanti al giudice nei termini previsti dall'art. 1137 c.c. È il motivo per cui l'elenco degli aventi diritto va tenuto aggiornato, inclusi usufruttuari, eredi e nuovi proprietari.
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