L'art. 873 è uno degli articoli più citati e più fraintesi del Codice civile. Compare in ogni discussione di vicinato e in molte assemblee, quasi sempre per sostenere una cosa che l'articolo non dice.
Vediamo cosa dice davvero, e soprattutto quando non si applica.
Il testo, e i suoi limiti#
L'art. 873 c.c. stabilisce che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, e che nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
Tre precisazioni che cambiano il senso della norma:
- Si misura tra le costruzioni, non dal confine. L'art. 873 non impone a nessuno di stare a una certa distanza dalla linea di confine: impone che tra due edifici ci siano tre metri. È un dettaglio decisivo, come si vede tra poco con la prevenzione.
- Tre metri è un minimo inderogabile verso il basso. I regolamenti locali possono chiedere di più, mai di meno. In pratica, nei comuni italiani la distanza effettiva è quasi sempre superiore.
- La norma non si applica se le costruzioni sono unite o aderenti. Le cortine edilizie continue delle città storiche non sono un abuso: sono l'ipotesi che l'articolo stesso mette fuori dal suo campo.
Le alternative ai tre metri#
Il Codice non lascia solo la scelta tra rispettare la distanza o non costruire. Prevede un sistema di soluzioni.
Costruire in aderenza (art. 877): si può costruire appoggiandosi al muro del vicino o accostandovisi, nei casi previsti, senza rispettare la distanza.
La comunione forzosa del muro (artt. 874 e 875): il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, in tutto o in parte, pagandone il valore. È il meccanismo che consente di costruire in aderenza a un muro già esistente invece di arretrare di tre metri.
Il muro di cinta (art. 878): il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia altezza superiore a tre metri non si computano ai fini delle distanze. Un muro di recinzione basso, quindi, non "occupa" la distanza tra i due edifici.
Il principio di prevenzione#
È il concetto che rende comprensibili molte situazioni di fatto.
Dove le norme locali si limitano a imporre una distanza tra le costruzioni, senza imporre anche una distanza minima dal confine, chi costruisce per primo ha una facoltà di scelta: può costruire sul confine, in aderenza, oppure arretrare. Chi arriva dopo subisce quella scelta e deve regolarsi di conseguenza: rispetta l'intera distanza dall'edificio già esistente, oppure chiede la comunione del muro.
Dove invece il regolamento locale impone anche una distanza dal confine, la prevenzione non opera: ciascuno arretra per conto proprio.
Da qui la regola operativa: la prima domanda non è "quanti metri", ma "cosa impone il regolamento edilizio comunale".
Cosa succede in condominio#
Questa è la parte che interessa chi vive in un palazzo, ed è quella meno trattata altrove.
Le norme sulle distanze legali presuppongono due fondi contigui di proprietari diversi. Dentro un edificio in condominio quel presupposto in genere manca: le parti comuni appartengono a tutti pro quota, e i rapporti tra i condòmini sono regolati da norme proprie.
L'orientamento consolidato è che le norme sulle distanze siano applicabili nei rapporti tra condòmini solo in quanto compatibili con la disciplina del condominio; in caso di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni. Il che significa che, prima dell'art. 873, si guardano:
- l'art. 1102 c.c. sull'uso della cosa comune, spiegato nella guida sull'uso della cosa comune;
- l'art. 1122 c.c. sulle opere nella proprietà esclusiva che possono recare danno alle parti comuni;
- il regolamento di condominio, che può porre limiti più stringenti.
È esattamente lo schema già visto per le luci e vedute, dove le distanze degli artt. 905 e seguenti cedono di fronte alla struttura unitaria dell'edificio.
Quando invece l'art. 873 torna a valere in pieno:
| Situazione | Regime |
|---|---|
| Tra due unità dello stesso edificio | Norme condominiali (artt. 1102, 1122), distanze solo se compatibili |
| Tra il condominio e il fabbricato confinante | Art. 873 e regolamenti locali, per intero |
| Tra due edifici distinti dello stesso supercondominio | Fabbricati autonomi: le distanze si applicano |
| Nuova costruzione nel cortile comune | Prima l'art. 1102 e l'assemblea, poi le distanze verso l'esterno |
Sul rapporto tra edifici distinti che condividono impianti e servizi, vedi la guida sul supercondominio.
Il caso più frequente: costruire nel cortile#
Box, tettoie, depositi, ricoveri per le biciclette. La domanda arriva quasi sempre come "posso costruirlo a un metro dal muro?", e quasi sempre è la domanda sbagliata.
L'ordine corretto è:
- Il suolo è comune o esclusivo? Se è comune, nessuno costruisce da solo: si applicano l'art. 1102 e, se l'opera incide sulla destinazione, il regime delle innovazioni.
- L'opera altera il decoro architettonico? È un limite autonomo, che opera anche quando le distanze sono rispettate.
- Verso il confine esterno, si applicano l'art. 873 e il regolamento edilizio comunale.
- Serve un titolo edilizio? È un piano ulteriore e indipendente dal Codice civile: il rispetto delle distanze civilistiche non sostituisce il permesso.
Il criterio d'uso del suolo comune è nella guida sul cortile condominiale.
Se la distanza è violata#
L'art. 872 c.c. distingue due conseguenze. Chi viola le norme del Codice sulle distanze, e le norme dei regolamenti locali che le integrano, è tenuto alla riduzione in pristino, cioè alla demolizione di quanto costruito in eccesso, oltre al risarcimento. Chi viola norme regolamentari che invece non integrano il Codice risponde in genere del solo risarcimento del danno.
È una distinzione tecnica e pesante nelle conseguenze: prima di agire conviene farla verificare, perché determina se si può ottenere l'abbattimento o soltanto un indennizzo.
Il punto pratico#
L'art. 873 fissa tre metri tra costruzioni su fondi confinanti, non dal confine, e cede quasi sempre a un regolamento locale più severo. Dentro un condominio, invece, prima dell'art. 873 vengono le norme sulle cose comuni: chi cita i tre metri per contestare l'opera del vicino di pianerottolo sta di solito invocando la norma sbagliata.
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Fonti normative
Domande frequenti
Cosa dice l'art. 873 del Codice civile?
Che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, e che i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore. Mai minore.
I tre metri si misurano dal confine?
No: l'art. 873 misura la distanza tra le due costruzioni, non dal confine. Sono invece i regolamenti locali a imporre spesso anche una distanza minima dal confine, che è una regola diversa e si aggiunge.
Cos'è il principio di prevenzione?
Dove le norme locali non impongono una distanza minima dal confine, chi costruisce per primo condiziona chi costruisce dopo: può edificare sul confine o a distanza inferiore, e il secondo dovrà rispettare l'intera distanza o avvalersi della comunione forzosa del muro.
Le distanze legali valgono tra due appartamenti dello stesso condominio?
Di regola no. Le norme sulle distanze presuppongono fondi contigui appartenenti a proprietari diversi. Nel condominio prevalgono le norme sulle cose comuni, in particolare gli artt. 1102 e 1122; le distanze si applicano solo se compatibili.
Il muro di cinta si conta per le distanze?
L'art. 878 c.c. esclude dal computo il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non superi i tre metri di altezza. Sopra quella soglia il discorso cambia.
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