"Io il cortile non lo uso, quindi non lo pago." "Abito al piano terra, all'ascensore rinuncio." "Chiudo l'accesso al giardino e mi tolgo dalla spesa."
Sono le tre frasi più ricorrenti nelle assemblee, e hanno tutte la stessa risposta. Sta nell'art. 1118, un articolo breve che regge buona parte della contabilità condominiale.
La quota è proporzionale, e non è staccabile#
L'art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo disponga altrimenti.
E aggiunge la regola che conta: la quota non può essere ceduta separatamente dall'unità immobiliare a cui accede.
Detto altrimenti, la comproprietà delle parti comuni non è un bene autonomo che si possa vendere, regalare o abbandonare. È un attributo dell'appartamento. Chi compra l'appartamento acquista anche la quota; chi lo vende la trasferisce. Nessuno può tenersi l'uno senza l'altra.
Il valore di cui parla la norma è quello che le tabelle millesimali traducono in numeri, e le parti in questione sono quelle elencate nella guida su quali sono le parti comuni.
Il divieto di rinuncia#
Il secondo comma è ancora più netto: il condòmino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.
Non si tratta di una regola di stile. È la risposta a un tentativo ricorrente: rinunciare al diritto per liberarsi dell'obbligo. Se la rinuncia fosse ammessa, chiunque potrebbe uscire dalla spesa di ciò che gli serve meno, e le parti comuni resterebbero a carico di chi non ha fatto in tempo.
Per la stessa ragione il divieto è inderogabile: nemmeno il regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, può prevedere una rinuncia.
Non usare non basta#
Il terzo comma chiude il cerchio: il condòmino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, nemmeno modificando la destinazione della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da norme di legge specifiche.
Qui però serve una distinzione che molte discussioni saltano, e che è scritta nell'art. 1123:
| Tipo di spesa | Criterio |
|---|---|
| Conservazione della parte comune | In proporzione al valore della proprietà, e da qui non ci si sfila |
| Cose destinate a servire in misura diversa | In proporzione all'uso che ciascuno può farne |
| Parte comune che serve solo alcuni condòmini | A carico del gruppo che ne trae utilità |
Quindi: non usare non esonera dalla conservazione, ma può incidere sul riparto quando la legge o il titolo prevedono un criterio legato all'uso. È il motivo per cui chi abita al piano terra partecipa comunque alla conservazione dell'ascensore, ma con un peso diverso rispetto a chi sta all'ultimo piano - il meccanismo dell'art. 1124, spiegato nella guida su chi paga l'ascensore.
I criteri generali di riparto sono nella guida sulla ripartizione delle spese, e il caso delle parti che servono solo una porzione dell'edificio in quella sul condominio parziale.
L'unica eccezione vera: il distacco#
Il quarto comma prevede l'eccezione più nota, e va letta per intero perché quasi sempre viene citata a metà.
Il condòmino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri.
Due limiti che la norma pone subito dopo:
- il distacco va provato sul piano tecnico, non dichiarato. Serve una perizia;
- chi si distacca resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per manutenzione straordinaria dell'impianto, conservazione e messa a norma.
Cioè: si smette di pagare il consumo, non l'impianto. Il percorso completo, con la perizia e il calcolo di ciò che si continua a pagare, è nella guida sul distacco dal riscaldamento centralizzato.
Ed è importante vedere perché questa eccezione non smentisce la regola: chi si distacca non rinuncia alla proprietà della centrale termica. Rinuncia all'utilizzo. La quota resta sua, e infatti continua a pagarne la conservazione.
Cosa succede se qualcuno smette di pagare#
La conseguenza pratica del divieto di rinuncia è che l'obbligo contributivo non si estingue per volontà del singolo.
Chi non paga non "esce" dal condominio: diventa moroso, con tutto ciò che segue, dalla messa in mora al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Vedi le guide su condòmino moroso e sul decreto ingiuntivo.
E l'obbligo segue l'immobile anche nei passaggi di proprietà, con il regime di solidarietà tra venditore e acquirente descritto nella guida sulle spese condominiali nella vendita di casa.
Se pensi che il riparto sia sbagliato#
Il divieto di rinuncia non significa che ogni importo addebitato sia corretto. Significa che la strada non è la rinuncia, ma la contestazione del criterio.
- Verifica quale criterio si sta applicando: conservazione, uso, o parte comune parziale.
- Controlla le tabelle: se non riflettono più i valori reali, esiste un percorso di revisione.
- Verifica se la parte comune serve davvero la tua unità, perché il condominio parziale è un caso diverso dal non usarla.
- Porta il punto in assemblea con un ordine del giorno specifico: vedi la guida sull'ordine del giorno.
- Se la delibera è illegittima, ricorda i termini e la differenza tra nullità e annullabilità: vedi delibera nulla o annullabile.
Il punto pratico#
L'art. 1118 dice tre cose in poche righe: la quota vale quanto l'appartamento, non si può staccare dall'appartamento, e non si può abbandonare per non pagare.
L'unico varco è il distacco dall'impianto centralizzato, che riguarda l'uso e non la proprietà, e che lascia comunque in capo al distaccato la conservazione. Chi cerca altre vie per uscire da una spesa comune non troverà una norma, troverà una morosità.
Se nel tuo palazzo il riparto è contestato da anni e nessuno ha mai verificato i criteri, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Posso rinunciare alla mia quota su una parte comune?
No. L'art. 1118 c.c. stabilisce che il condòmino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. La quota è legata all'unità immobiliare e non è cedibile separatamente da essa.
Se non uso l'ascensore devo pagarlo lo stesso?
Il condòmino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, nemmeno modificando la destinazione della propria unità, salvo quanto la legge dispone in casi particolari. Conservazione e uso però seguono criteri diversi.
Come si misura la mia quota?
Il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo disponga altrimenti. È il valore che le tabelle millesimali traducono in numeri.
Posso vendere la mia quota del cortile senza vendere l'appartamento?
No. La quota non può essere ceduta separatamente dall'unità immobiliare a cui accede: segue la proprietà esclusiva e si trasferisce con essa.
Esiste un caso in cui ci si può distaccare?
Sì, il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, ammesso quando dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa. Chi si distacca resta però tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.
Il regolamento può prevedere la rinuncia?
No. Il divieto di rinuncia è tra le norme che nemmeno il regolamento di condominio può derogare, neppure se di natura contrattuale.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio
Raccontaci il tuo edificio: capiamo insieme se Livia può portare risposte più rapide, spese più leggibili e fornitori controllati.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio →Ricevi aggiornamenti da Livia
Guide pratiche sul condominio e novità utili per proprietari e consiglieri. Niente spam, solo cose che servono.
