C'è una ragione concreta per cui le assemblee di questo autunno contano più di quelle di primavera: dal 1° gennaio 2027 le detrazioni sui lavori scendono, e per i lavori condominiali la differenza si misura in migliaia di euro.
I dati qui sotto valgono per il quadro in vigore a ottobre 2026. Su scelte di spesa rilevanti, la verifica con il proprio commercialista o tecnico resta necessaria: è materia che cambia di anno in anno.
Le aliquote, in chiaro#
Secondo l'Agenzia delle Entrate, per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026 la detrazione spetta nella misura del 36%, ovvero del 50% in caso di abitazione principale, su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Per le spese sostenute nel 2027 la detrazione è del 30%, ovvero del 36% in caso di abitazione principale, sempre sullo stesso massimale.
| Spese sostenute | Abitazione principale | Altre abitazioni |
|---|---|---|
| 2025 e 2026 | 50% | 36% |
| 2027 | 36% | 30% |
Su un intervento da 50.000 euro imputato a un'abitazione principale, la differenza tra 50% e 36% vale 7.000 euro di detrazione in meno. Su un condominio intero, moltiplicato per le unità, è la voce che da sola giustifica un'assemblea anticipata.
Il punto che decide tutto: l'anno della spesa#
L'aliquota non si aggancia alla data di inizio o di fine dei lavori. Si aggancia all'anno in cui la spesa è sostenuta, che è il criterio usato dall'Agenzia stessa quando distingue le percentuali per annualità.
Due conseguenze pratiche:
- un cantiere deliberato nel 2026 e pagato entro il 31 dicembre 2026 resta nelle aliquote 2026, anche se i lavori proseguono nel 2027;
- le somme pagate dal 1° gennaio 2027 seguono le aliquote 2027, anche se l'intervento era stato deliberato l'anno prima.
Per un condominio significa che il calendario dei versamenti pesa quanto la delibera. Se il piano di riparto prevede rate a cavallo d'anno, la collocazione di quelle rate ha un effetto fiscale diretto sui condòmini.
Attenzione: le aliquote 2027 non sono scolpite#
Qui serve prudenza, nei due sensi.
Le percentuali indicate per il 2027 sono quelle previste a legislazione vigente: scattano in automatico se nulla cambia. Ma la legge di bilancio si scrive tra ottobre e dicembre, e una proroga delle misure attuali è possibile: è esattamente quanto accaduto per il 2026, quando le aliquote vennero confermate invece di scendere.
Quindi:
- non dare per certa la riduzione nei preventivi e nelle comunicazioni ai condòmini;
- non dare per certa nemmeno la proroga, perché non c'è alcuna garanzia che si ripeta;
- indicare entrambi gli scenari finché la manovra non è approvata.
Chi può pagare nel 2026 non rischia nulla in ogni caso: resta nell'aliquota più alta a prescindere da come finisca la discussione parlamentare.
Chi prende quale aliquota#
Sulle parti comuni la spesa è una sola, ma l'aliquota non è uguale per tutti.
La maggiorazione prevista per l'abitazione principale segue la singola unità immobiliare: chi in quell'appartamento ha la residenza e il titolo richiesto applica la percentuale più alta, gli altri condòmini applicano quella ordinaria sulla medesima delibera.
Due implicazioni operative:
- L'amministratore deve raccogliere i dati di ciascun condòmino, perché è su quella base che si attribuisce l'aliquota corretta. Senza quei dati, il condòmino rischia di vedersi applicare la misura meno favorevole.
- Non basta abitarci. La maggiorazione presuppone un titolo di proprietà o un diritto reale di godimento sull'immobile. Chi occupa l'alloggio ad altro titolo non accede automaticamente alla percentuale più alta.
Il meccanismo generale della detrazione sulle spese condominiali, con la certificazione dell'amministratore e i casi in cui si perde il diritto, è nella guida sulle spese condominiali detraibili.
La convergenza da sfruttare quest'autunno#
C'è una scadenza tecnica che cade nello stesso momento: entro il 1° gennaio 2027 i sistemi di contabilizzazione dei consumi devono essere leggibili da remoto. Il quadro è nella guida sulla telelettura dei contatori.
Molti condomini dovranno quindi intervenire comunque. Deliberare e pagare entro dicembre permette di restare nelle aliquote 2026; rinviare a gennaio significa fare la stessa spesa con una detrazione più bassa. L'ammissibilità del singolo intervento va però verificata caso per caso con un professionista: non tutti gli interventi rientrano nelle stesse agevolazioni.
Lo stesso ragionamento vale per gli interventi già in programma: rifacimento della facciata, rifacimento del tetto, barriere architettoniche.
Il vincolo vero: il calendario assembleare#
Il limite non è fiscale, è organizzativo. Tra sopralluogo, preventivi, convocazione, assemblea e cantiere passano settimane, e le assemblee si tengono una o due volte l'anno.
L'ordine che funziona:
- Fai l'elenco degli interventi già necessari o deliberabili entro l'anno.
- Chiedi i preventivi adesso, con l'indicazione dei tempi di pagamento.
- Convoca l'assemblea con un ordine del giorno specifico, importi inclusi.
- Verifica il quorum applicabile all'intervento: vedi la guida sulle maggioranze e, per le opere che innovano, quella sulle innovazioni.
- Delibera il piano di riparto collocando consapevolmente le rate rispetto al 31 dicembre.
- Raccogli i dati dei condòmini per l'attribuzione delle aliquote.
- Ricorda il fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria: vedi la guida sulle attribuzioni dell'assemblea.
Se qualcuno è indietro con i versamenti, il tema si lega al recupero: vedi condòmino moroso.
Il punto pratico#
La regola da ricordare è una sola: conta quando si paga. Tutto il resto, dalla data della delibera alla fine del cantiere, non sposta l'aliquota.
Le percentuali del 2027 potrebbero essere prorogate, e forse lo saranno. Ma un condominio che paga entro dicembre non ha bisogno di saperlo: è già nella condizione migliore. Chi aspetta, invece, sta scommettendo su una manovra che non è ancora scritta.
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Fonti normative
Domande frequenti
Quanto scendono le detrazioni nel 2027?
A legislazione vigente, per le spese sostenute nel 2027 la detrazione è del 30%, ovvero del 36% in caso di abitazione principale, su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Per le spese del 2025 e 2026 le misure sono 36% e 50% sullo stesso massimale.
Conta la data dei lavori o quella del pagamento?
L'aliquota si aggancia all'anno in cui la spesa è sostenuta. Un cantiere che prosegue nel 2027 non perde le aliquote 2026 per le somme già pagate entro il 31 dicembre 2026.
Le aliquote 2027 sono certe?
No. Sono quelle previste a legislazione vigente, ma la legge di bilancio può prorogare le misure attuali, come è accaduto per il 2026. L'esito si conosce solo a fine dicembre: nei preventivi conviene indicare entrambi gli scenari.
Chi ha diritto all'aliquota più alta sulle parti comuni?
La maggiorazione per l'abitazione principale segue la singola unità immobiliare: spetta a chi in quell'unità ha la residenza e il titolo richiesto, mentre gli altri condòmini applicano l'aliquota ordinaria sulla stessa delibera di spesa.
Cosa deve fare l'amministratore?
Raccogliere per ciascun condòmino i dati necessari ad attribuire l'aliquota corretta, curare i pagamenti nei tempi utili e rilasciare la certificazione delle spese. Senza quei dati il condòmino rischia di vedersi applicare l'aliquota meno favorevole.
Vale anche per l'adeguamento dei contatori alla telelettura?
È uno degli interventi che molti condomini devono comunque affrontare entro il 1° gennaio 2027. Deliberare e pagare entro dicembre consente di restare nelle aliquote del 2026, ma l'ammissibilità del singolo intervento va verificata con un professionista.
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