La regola dei cinque anni la conoscono quasi tutti: vendi dopo cinque anni dall'acquisto e sulla plusvalenza non paghi nulla. È vera, ed è anche il motivo per cui molti smettono di farsi domande.
Dal 2024 esiste però una seconda regola, con un orologio diverso che parte da un'altra data. E per chi vive in condominio quell'orologio può essere stato fatto partire da una delibera assembleare, non da una scelta personale.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. La materia fiscale cambia con le leggi di bilancio e si sta assestando per interpelli successivi: la posizione va verificata con il notaio o un fiscalista prima del rogito.
La regola generale: cinque anni#
La norma di riferimento è l'art. 67 del TUIR. Sono imponibili le plusvalenze realizzate cedendo a titolo oneroso immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.
I presupposti sono cumulativi, e le esclusioni contano quanto la regola:
| Situazione | Plusvalenza tassabile? |
|---|---|
| Vendita oltre i cinque anni dall'acquisto | No |
| Immobile ricevuto per successione | No, anche entro i cinque anni |
| Abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte del periodo | No |
| Immobile acquistato da meno di cinque anni e non abitazione principale | Sì |
| Terreni edificabili | Sì, a prescindere dal tempo trascorso |
Due note che chiudono molte discussioni. Per la donazione il regime si eredita dal donante: conta quando il donante aveva acquistato o costruito. E la presunzione è assoluta: la vendita entro i cinque anni si considera speculativa anche quando nessun intento speculativo c'era.
La seconda regola: dieci anni dai lavori Superbonus#
Qui sta la novità che molti venditori scoprono dal notaio.
La Legge di bilancio 2024 ha inserito nell'art. 67 una previsione dedicata, che rende imponibili le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni.
La differenza tecnica è tutta nel punto di partenza del conteggio.
| Regola generale | Regola Superbonus | |
|---|---|---|
| Durata | Cinque anni | Dieci anni |
| Da quando si contano | Dall'acquisto o dalla costruzione | Dalla conclusione dei lavori agevolati |
Significa che un appartamento posseduto da trent'anni, che sotto la regola generale sarebbe fuori da ogni tassazione, può rientrare nella seconda previsione se i lavori agevolati si sono conclusi di recente.
La disciplina si applica alle cessioni effettuate a partire dal 2024, riguarda la prima cessione a titolo oneroso entro i dieci anni, e copre gli interventi agevolati nelle diverse percentuali che l'agevolazione ha assunto nel tempo. Per individuare la data di conclusione dei lavori l'Agenzia delle Entrate ha dato indicazioni con una circolare dedicata del 2024.
Restano le esclusioni di sempre: immobili pervenuti per successione, e immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del decennio precedente la cessione, o del periodo di possesso se più breve.
Perché questo è un tema condominiale#
Il Superbonus, in condominio, non è stato quasi mai una decisione individuale. Gli interventi sulle parti comuni - cappotto, facciata, impianto di riscaldamento centralizzato - vengono deliberati dall'assemblea e riguardano tutte le unità.
La conseguenza è contro-intuitiva: la data che fa partire i dieci anni può essere stata fissata da una delibera, e vale anche per chi quell'appartamento lo possedeva da decenni e non aveva alcuna intenzione di vendere.
Tre situazioni concrete da considerare.
Vendere dopo un cappotto condominiale. Se l'edificio ha concluso interventi agevolati di recente e tu vendi, la posizione va verificata prima di firmare. Il fatto che i lavori li abbia commissionati il condominio e non tu non sposta, di per sé, la data di conclusione.
L'abitazione principale protegge. Chi ha vissuto nell'appartamento per la maggior parte del periodo rilevante resta fuori. È l'esclusione che salva la maggior parte dei condòmini residenti, e penalizza invece chi aveva l'unità locata o sfitta.
Serve sapere quando sono finiti i lavori. È un'informazione che sta nel condominio, non in casa tua: titoli abilitativi, comunicazioni di fine lavori, documentazione dell'intervento. L'amministratore è il soggetto che la detiene, insieme al resto della documentazione sugli interventi deliberati. Il quadro delle detrazioni sui lavori condominiali è in detrazioni per lavori condominiali, e un caso tipico di intervento sulle parti comuni è il rifacimento della facciata.
Prima di mettere in vendita un appartamento in un edificio che ha fatto lavori agevolati, chiedi all'amministratore la data di conclusione degli interventi e portala al notaio. È una riga di mail che può valere molto.
Come si paga#
Il venditore persona fisica ha due strade.
Può chiedere al notaio, al momento del rogito, l'applicazione di un'imposta sostitutiva sulla plusvalenza: il notaio la trattiene e la versa, e l'importo non entra in dichiarazione dei redditi. Oppure può lasciare che la plusvalenza confluisca in dichiarazione, dove sconta l'IRPEF ordinaria con la propria aliquota marginale più le addizionali.
Un vincolo da non sbagliare: la richiesta dell'imposta sostitutiva si fa al momento della cessione. Non è recuperabile con un atto successivo.
La plusvalenza, in linea generale, è la differenza fra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato degli altri costi inerenti al bene. Quali costi siano computabili nel caso degli immobili con interventi agevolati segue criteri particolari: è esattamente il punto su cui conviene farsi assistere, perché incide direttamente sull'imponibile.
Da non confondere#
Due equivoci ricorrenti.
Plusvalenza e agevolazione prima casa sono cose diverse. Vendere entro un certo termine può far decadere le agevolazioni prima casa, con conseguenze proprie, indipendenti dalla tassazione della plusvalenza.
Plusvalenza e spese condominiali al rogito viaggiano su binari separati. Chi paga le quote arretrate quando l'appartamento cambia proprietario è una questione civilistica, spiegata in spese condominiali in caso di vendita e verificabile con la liberatoria. Nulla a che vedere con il fisco.
Il punto pratico#
La regola dei cinque anni dall'acquisto vale ancora, con le sue esclusioni: successione e abitazione principale.
Accanto a essa c'è ora un secondo orologio, da dieci anni, che parte dalla conclusione degli interventi Superbonus e non dall'acquisto. Per chi vive in condominio è l'aspetto meno intuitivo, perché quell'orologio può essere stato avviato da una delibera dell'assemblea.
L'informazione decisiva - la data di fine lavori - la detiene il condominio. Chiederla prima di mettere in vendita, e portarla al notaio, è il passaggio che evita sorprese al rogito.
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Fonti normative
Domande frequenti
Quando la vendita di una casa genera plusvalenza tassabile?
Quando l'immobile è stato acquistato a titolo oneroso o costruito da meno di cinque anni, non è pervenuto per successione e non è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso.
Se ho ereditato la casa pago la plusvalenza?
No. Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi, anche se la vendita avviene entro i cinque anni.
Cosa c'entra il Superbonus con la plusvalenza?
Dal 2024 una norma dedicata rende tassabile la cessione di immobili su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni, a prescindere da quando l'immobile è stato acquistato.
Vale anche se i lavori li ha fatti il condominio?
È il punto da far verificare con attenzione, perché gli interventi agevolati sulle parti comuni riguardano anche le singole unità. La data che conta è quella di conclusione dei lavori, non quella di acquisto dell'appartamento.
Come si tassa la plusvalenza?
Si può chiedere al notaio, al momento del rogito, l'applicazione di un'imposta sostitutiva che il notaio trattiene e versa. In alternativa la plusvalenza va in dichiarazione e sconta l'IRPEF ordinaria.
Posso scegliere l'imposta sostitutiva dopo il rogito?
No. La richiesta va fatta al notaio al momento della cessione: non è recuperabile con un atto successivo.
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