Due situazioni che sembrano la stessa cosa. Nella prima, un inquilino se ne va e propone un amico al suo posto. Nella seconda, l'inquilino muore e il figlio che viveva con lui resta nell'appartamento.
In entrambi i casi cambia la persona che occupa l'immobile. Ma il primo è una cessione, e il locatore può dire di no. Il secondo è un subentro, e il locatore non ha voce in capitolo.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. Codici e importi degli adempimenti fiscali vanno verificati all'anno in corso presso l'Agenzia delle Entrate.
La distinzione di fondo#
Il criterio è la volontà.
Si parla di cessione quando il contratto passa a un terzo per scelta delle parti. Nella locazione abitativa serve il consenso del locatore, secondo la regola generale dell'art. 1406 del Codice civile: non si può imporre a qualcuno un contraente diverso da quello con cui ha firmato.
Si parla di subentro quando la sostituzione dipende da eventi estranei alla volontà delle parti. Qui la legge prevale: il subentro opera di diritto e non c'è nulla da autorizzare.
| Subentro | Cessione | |
|---|---|---|
| Origine | La legge, al verificarsi di un evento | L'accordo delle parti |
| Consenso del locatore | Non richiesto | Richiesto nella locazione abitativa |
| Si può rifiutare? | No | Sì |
| Imposta di registro | Di regola non dovuta | Dovuta |
Da non confondere con la sublocazione, che è un'altra cosa ancora: nella cessione il conduttore originario esce di scena e si instaura un rapporto diretto fra locatore e nuovo inquilino; nella sublocazione il contratto principale resta in piedi e se ne aggiunge un secondo, che dipende dal primo.
Quando il subentro opera per legge#
I casi tipici sono quattro.
Morte del conduttore. È l'ipotesi disciplinata dall'art. 6 della legge 392/1978: succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini abitualmente conviventi con il defunto. La finalità della norma è garantire un'abitazione ai componenti della comunità familiare rimasti.
L'elemento decisivo è la convivenza, e la giurisprudenza la intende in senso stretto: una situazione stabile e abituale, con una comunanza di vita preesistente al decesso. Non basta trovarsi nell'immobile per ragioni transitorie, come l'assistenza a un familiare malato.
Separazione o divorzio. Quando il giudice assegna la casa familiare, l'assegnatario subentra nel contratto anche se non era il firmatario.
Vendita dell'immobile locato. La vendita non scioglie di per sé la locazione: l'acquirente subentra nella posizione del locatore alle condizioni previste dalla legge. È il motivo per cui si compra un appartamento già affittato sapendo di comprarsi anche il contratto.
Morte del locatore. Il contratto prosegue con gli eredi.
Un punto che chiude molte discussioni: sul subentro previsto dalla legge non serve alcuna clausola contrattuale, e una clausola che pretendesse di escluderlo sarebbe nulla. Il contratto non può disporre contro la norma.
La cessione volontaria#
Fuori dai casi di legge, cambiare inquilino significa cedere il contratto, e la regola cambia.
Nella locazione abitativa serve il consenso del locatore. Non è un capriccio: il locatore ha valutato una persona, la sua solvibilità, le sue garanzie.
Nella locazione non abitativa la disciplina è diversa e più favorevole al conduttore quando la cessione accompagna il trasferimento dell'azienda: in quel caso la legge consente di cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, che può però opporsi per gravi motivi. È una deroga pensata per non ostacolare la circolazione delle attività commerciali.
Attenzione a un errore frequente: far entrare "di fatto" una persona nuova senza formalizzare nulla non è una cessione. È una situazione irregolare, che lascia il conduttore originario obbligato per il canone e il locatore senza rapporto con chi occupa davvero l'immobile.
Gli adempimenti: il modello RLI#
Sia il subentro sia la cessione vanno comunicati all'Agenzia delle Entrate come adempimento successivo alla registrazione originaria, usando il modello RLI, nel termine previsto dalla normativa fiscale.
Il trattamento però diverge.
Per il subentro per legge - morte del conduttore, assegnazione della casa in sede di separazione, vendita dell'immobile locato - di regola non è dovuta imposta: l'adempimento è una comunicazione, non la registrazione di un nuovo contratto. La presentazione del modello consente inoltre a chi subentra di esercitare le opzioni fiscali, come la cedolare secca.
Per la cessione volontaria è invece dovuta l'imposta di registro, in misura fissa quando non c'è corrispettivo, oppure proporzionale al corrispettivo pattuito.
Codici, importi e modalità di versamento cambiano nel tempo: vanno verificati sulle istruzioni vigenti del modello.
Cosa cambia per il condominio#
È la parte che di solito nessuno gestisce, e che poi genera problemi concreti.
L'anagrafe condominiale va aggiornata. Il registro tenuto dall'amministratore contiene i dati di chi occupa l'unità, non solo di chi la possiede. Quando cambia il conduttore, le generalità del nuovo vanno comunicate. L'obbligo di tenere il registro è dell'amministratore; quello di fornire i dati è del proprietario. Il dettaglio è nella guida al registro di anagrafe condominiale.
Il diritto di voto segue chi occupa, ma solo in parte. L'art. 10 della legge 392/1978 attribuisce al conduttore il voto, in luogo del proprietario, sulle delibere relative a spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria. Sulle delibere che modificano gli altri servizi comuni può intervenire, ma senza voto. Su tutto il resto vota il proprietario. Chi subentra eredita questa posizione, e l'amministratore deve sapere a chi inviare cosa.
Le spese si ripartiscono come prima. Il subentro non cambia il criterio di riparto fra proprietario e inquilino, che resta quello di legge e di contratto: vedi spese condominiali, inquilino o proprietario.
La TARI segue l'occupante. Il cambio di detentore ha effetti sulla tassa rifiuti, con i suoi tempi di comunicazione al Comune: vedi chi paga la TARI.
Il deposito cauzionale non si trasferisce da solo. Fra conduttore uscente ed entrante è un rapporto da regolare espressamente, e nel subentro per legge la posizione passa con il contratto. Su come funziona la restituzione, vedi deposito cauzionale.
Chi fa cosa, in ordine#
- Qualificare l'evento: è un subentro per legge o una cessione volontaria? Da questo discende tutto il resto.
- Se è una cessione abitativa, ottenere il consenso scritto del locatore.
- Se è un subentro, raccogliere la documentazione che prova il presupposto: stato di famiglia e prova della convivenza, provvedimento del giudice, atto di compravendita.
- Presentare il modello RLI nei termini, con il codice corretto.
- Comunicare il nuovo occupante all'amministratore, per l'anagrafe condominiale.
- Aggiornare TARI e utenze.
- Verificare la posizione del deposito cauzionale.
Il passaggio 5 è quello che salta più spesso, e si paga più tardi: convocazioni inviate a chi non abita più lì, delibere sul riscaldamento votate dalla persona sbagliata, rimborsi contestati.
Il punto pratico#
Subentro e cessione non sono sinonimi. Il subentro opera per legge, al verificarsi di eventi che le parti non scelgono - morte del conduttore, assegnazione della casa familiare, vendita dell'immobile - e il locatore non può opporsi, né escluderlo per contratto. La cessione è volontaria e nella locazione abitativa richiede il suo consenso.
La differenza si vede anche sul conto: il subentro per legge si comunica, la cessione si tassa.
E dal lato condominiale il cambio di inquilino non è mai una formalità interna fra privati: incide sull'anagrafe, sulle convocazioni e sul voto in assemblea per i servizi di riscaldamento.
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Fonti normative
Domande frequenti
Qual è la differenza fra subentro e cessione?
Il subentro avviene per legge, al verificarsi di eventi estranei alla volontà delle parti: il locatore non può opporsi. La cessione è invece un atto volontario con cui l'inquilino sostituisce sé stesso, e nella locazione abitativa richiede il consenso del locatore.
Se muore l'inquilino, chi subentra nel contratto?
Secondo l'art. 6 della legge 392/1978 succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini che con lui abitualmente convivevano. Il diritto è condizionato alla convivenza abituale, non alla semplice presenza nell'immobile.
Posso inserire in contratto una clausola che esclude il subentro?
No. La successione prevista dalla legge opera comunque, e una clausola che pretendesse di escluderla sarebbe nulla.
Se vendo l'appartamento, l'inquilino deve andarsene?
No. La vendita non scioglie di per sé la locazione: l'acquirente subentra nella posizione del locatore alle condizioni di legge. È una delle ipotesi tipiche di subentro.
Il subentro si paga?
Il subentro per legge va comunicato all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI, ma di regola non comporta imposta. La cessione volontaria, invece, sconta l'imposta di registro. Importi e codici vanno verificati all'anno in corso.
L'amministratore va informato del cambio di inquilino?
Sì. Il registro di anagrafe condominiale contiene i dati di chi occupa l'unità, e vanno comunicati le generalità del nuovo conduttore. Anche il diritto di voto su alcune delibere segue chi occupa l'immobile.
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