Finché il portiere c'è, sembra una voce di spesa come le altre. Poi arriva una richiesta di arretrati, o si discute di sopprimere il servizio, e il condominio scopre di essere qualcosa che non aveva messo in conto: un datore di lavoro.
Non un cliente di un servizio. Un datore di lavoro, con tutto quello che comporta.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. I minimi e le tabelle cambiano con i rinnovi: questa guida spiega la struttura, non gli importi, che vanno chiesti al consulente del lavoro.
Il contratto applicabile, e perché non è uno solo#
Al portiere si applica il contratto collettivo per i dipendenti dei proprietari di fabbricati.
Il punto che sorprende: non esiste un unico testo. Nel tempo sono stati sottoscritti contratti da schieramenti associativi e sindacali diversi, con contenuti non coincidenti. Il contratto è stato oggetto di rinnovi recenti, che hanno inciso anche sui profili professionali.
La conseguenza pratica viene prima di ogni altra domanda: quale contratto applica il tuo condominio? La risposta sta nella lettera di assunzione e nelle buste paga, non nella memoria di chi c'era.
È anche la prima verifica da fare quando cambia l'amministratore, insieme al resto della documentazione: vedi la guida su come cambiare amministratore.
Chi è il datore di lavoro#
Il datore di lavoro è il condominio, non l'amministratore e non il consigliere che si occupa delle cose pratiche.
L'amministratore agisce come rappresentante: gestisce il rapporto, firma, tiene i contatti con il consulente del lavoro e risponde della correttezza della gestione nei confronti del condominio. Ma gli oneri e la posizione datoriale restano dell'ente condominio, e ricadono sui condòmini secondo i criteri di riparto.
Questo spiega perché l'assemblea non può trattare il portiere come un fornitore: un fornitore si cambia con una delibera, un dipendente no.
Cosa decide l'assemblea e cosa no#
| Decide l'assemblea | Lo stabilisce il contratto |
|---|---|
| Se avere o no il servizio di portierato | Inquadramento e profilo professionale |
| Con quale impegno e in quale forma | Orario di lavoro e riposi |
| Il budget e il riparto della spesa | Trattamento economico e istituti contrattuali |
| Se avviare o chiudere il rapporto | Disciplina dell'alloggio di servizio |
La colonna di destra non si negozia in assemblea. È l'errore ricorrente: si delibera "d'ora in poi il portiere farà anche questo" o "ridurremo l'orario", e si scopre che quelle decisioni, se non rispettano il contratto, non reggono.
Cosa rientri davvero nelle mansioni, e cosa invece non si possa chiedere, è trattato nella guida sul portiere condominiale.
L'alloggio di servizio#
È l'elemento che distingue questo rapporto da quasi ogni altro e che genera i contenziosi più lunghi.
L'alloggio concesso al portiere è legato al rapporto di lavoro ed è disciplinato dal contratto. Finché il rapporto prosegue, i problemi sono gestionali: utenze, manutenzioni, uso degli spazi. Quando il rapporto cessa, la posizione dell'alloggio diventa il nodo centrale.
Su questo punto una regola sola: non si improvvisa. È materia da consulente del lavoro e, se la situazione si complica, da legale.
I costi, e perché pesano#
Il portierato è quasi sempre la voce più alta del bilancio di un condominio che ce l'ha, e la ragione è strutturale: non si paga un servizio, si sostiene un costo del lavoro completo di contributi e accantonamenti.
Come si ripartisce la spesa e come incide sul bilancio è nella guida sul portierato a Milano; il quadro generale del riparto è in ripartizione delle spese.
Un'avvertenza sui conti: confrontare il costo del portierato con il preventivo di un'impresa di pulizie è un confronto fra cose diverse. Il portiere presidia, riceve, sorveglia e segnala; l'impresa esegue un servizio definito.
Se si pensa di sopprimere il servizio#
È una decisione dell'assemblea, con le proprie maggioranze e con una conseguenza che va messa in conto prima del voto: la gestione del rapporto di lavoro in essere, che non si chiude con un verbale.
La sequenza sensata è l'inverso di quella abituale:
- Far quantificare al consulente del lavoro il costo complessivo della cessazione.
- Verificare la posizione dell'alloggio, se concesso.
- Portare in assemblea numeri reali, non stime.
- Deliberare con la maggioranza richiesta e un verbale che dia conto della decisione: vedi verbale di assemblea.
- Gestire la cessazione con l'assistenza professionale.
Chi vota prima e quantifica dopo scopre che il risparmio atteso era al lordo di un costo che nessuno aveva calcolato.
Il punto pratico#
Tre cose, in ordine: sapere quale contratto si applica, ricordare che il datore di lavoro è il condominio, e non deliberare su materie che il contratto già disciplina.
Sui numeri, l'unica risposta corretta è quella del consulente del lavoro aggiornata al contratto applicato e al rinnovo in vigore. Qualunque cifra letta online, compresa una che potremmo scrivere qui, invecchia al primo rinnovo.
Se nel tuo palazzo non è chiaro nemmeno quale contratto venga applicato, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Quale contratto si applica al portiere di condominio?
Il contratto collettivo per i dipendenti dei proprietari di fabbricati. Non ne esiste uno solo: sono stati sottoscritti testi da schieramenti sindacali diversi, quindi la prima cosa da accertare è quale contratto il condominio applica.
Chi è il datore di lavoro?
Il condominio, in quanto tale. L'amministratore agisce come suo rappresentante e gestisce il rapporto, ma la posizione datoriale e i relativi oneri restano del condominio.
L'assemblea può decidere mansioni e orari?
Entro i limiti del contratto applicato. L'assemblea decide se avere il servizio e con quale impegno, ma inquadramento, orario e trattamento seguono il contratto collettivo, non le preferenze del momento.
L'alloggio di servizio fa parte della retribuzione?
L'alloggio concesso al portiere è disciplinato dal contratto ed è legato al rapporto di lavoro. Quando il rapporto cessa, la posizione dell'alloggio va gestita secondo le regole applicabili: è uno dei punti in cui è indispensabile un professionista.
Perché in questa guida non ci sono cifre?
Perché i minimi e le tabelle cambiano con i rinnovi contrattuali. Il contratto è stato rinnovato di recente e indicare importi significherebbe pubblicare numeri destinati a invecchiare: vanno chiesti al consulente del lavoro.
Si può sopprimere il servizio di portierato?
È una decisione dell'assemblea, con le maggioranze e le cautele del caso, e comporta la gestione del rapporto di lavoro in essere. È il momento in cui gli errori costano di più.
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