Il notaio chiede l'agibilità, il venditore cerca in un cassetto, l'amministratore riceve una mail urgente il venerdì pomeriggio. Nel palazzo, costruito nel 1936, quel documento non l'ha mai visto nessuno.
È una scena che si ripete spesso, e quasi sempre parte da un equivoco: il certificato di agibilità, inteso come foglio timbrato dal Comune, non esiste più da anni.
Quadro aggiornato a ottobre 2026. Le condizioni di deroga e le procedure dello sportello unico variano per Comune e per Regione: vanno verificate caso per caso.
Cos'è oggi#
Dal 2016 il vecchio certificato è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, disciplinata dall'art. 24 del D.P.R. 380/2001, il Testo unico dell'edilizia.
Il cambiamento non è solo di nome. Prima il Comune verificava e rilasciava; oggi è un tecnico abilitato ad asseverare, sotto la propria responsabilità, che l'opera possieda i requisiti richiesti. Il Comune mantiene il potere di controllo, non il compito di certificare.
Cosa attesta, in sostanza: sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, e la conformità dell'opera al progetto approvato.
Un'altra distinzione da archiviare è quella fra abitabilità e agibilità. Per anni si è detto "abitabilità" per le case e "agibilità" per il resto: oggi il Testo unico usa un'unica nozione, valida per tutte le destinazioni.
Chi la presenta, quando, e cosa succede se non lo fa#
L'obbligo è del titolare del permesso di costruire o della SCIA, o dei suoi successori, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura, allo sportello unico per l'edilizia.
Chi non la presenta incorre in una sanzione amministrativa pecuniaria, oggi nell'ordine di poche centinaia di euro. È una cifra modesta rispetto al problema vero, che si manifesta anni dopo: al momento di vendere.
A cosa si riferisce: edificio, porzione o singolo appartamento#
Questa è la parte che in condominio genera più confusione, perché la domanda "il palazzo ha l'agibilità?" spesso non ha una risposta unica.
L'art. 24 consente infatti di riferire la segnalazione a tre perimetri diversi:
| Perimetro | Condizione |
|---|---|
| Intero edificio | Opere complete su tutto il fabbricato |
| Porzioni funzionalmente autonome | La porzione deve poter funzionare da sola |
| Singole unità immobiliari | Completate strutture, impianti, parti comuni e urbanizzazioni primarie |
La terza riga è quella che interessa il condominio: non si certifica il singolo appartamento se le parti comuni non sono finite. È il motivo per cui, nei cantieri lunghi, l'agibilità delle unità resta bloccata da un vano scale incompleto o da un impianto comune non collaudato.
Il modulo unificato nazionale è stato aggiornato nel 2025 proprio per far dichiarare quale dei tre perimetri si sta certificando.
Le deroghe introdotte nel 2024#
Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha inserito nell'art. 24 alcune previsioni che consentono l'agibilità anche sotto i limiti ordinari di altezza e superficie.
I limiti ordinari, fissati dalla normativa igienico-sanitaria, sono 2,70 metri di altezza per i locali abitabili e superfici minime di 28 metri quadri per un occupante e 38 per due. Le nuove previsioni permettono, a certe condizioni, di scendere a 2,40 metri di altezza e a 20 e 28 metri quadri di superficie.
Le condizioni non sono un dettaglio. Serve il requisito di adattabilità dell'alloggio e almeno una fra queste due situazioni: che i locali si trovino in un edificio oggetto di interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie, oppure che venga contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative idonee a garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate.
Restano fermi gli altri requisiti igienico-sanitari: il caso di un diniego confermato in sede amministrativa per carenza dei rapporti aero-illuminanti mostra che la deroga sulle altezze non copre tutto il resto.
La deroga non è automatica e non è un condono. È una possibilità condizionata, che un tecnico deve asseverare caso per caso. Prima di contarci, vanno verificati il recepimento regionale e le eventuali condizioni aggiuntive poste dal Comune.
Cosa succede se manca, al momento della vendita#
Qui la giurisprudenza è articolata, e riassumerla con uno slogan porta fuori strada.
Il punto di partenza: la Cassazione considera l'agibilità un requisito giuridico essenziale del bene, perché incide sull'attitudine dell'immobile ad assolvere la sua funzione e sulla sua commerciabilità (Cass. civ., sez. II, n. 17707/2011). In quella lettura, la mancanza definitiva configura la consegna di un bene diverso da quello promesso.
Ma non c'è alcun automatismo. Pronunce successive hanno precisato che la mancata consegna del documento è un inadempimento che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle prestazioni (Cass. n. 17123/2020, che richiama Cass. n. 6548/2010).
Il discrimine è la sanabilità del difetto:
| Situazione | Conseguenza tipica |
|---|---|
| Difetti insanabili che impediscono l'agibilità | Risoluzione del contratto, restituzione del prezzo, danni |
| Difetti sanabili | Riduzione del prezzo o risoluzione, secondo l'incidenza su uso e valore |
| Solo pratica mai presentata, requisiti presenti | Rimborso dei costi per regolarizzare |
Due precisazioni utili. Il rilascio successivo esclude in radice l'ipotesi del bene diverso da quello promesso. E se l'acquirente sapeva e le parti hanno comunque voluto procedere, diventa difficile eccepire poi l'inadempimento.
In sede di preliminare, il rifiuto di stipulare il definitivo è stato ritenuto legittimo quando l'agibilità manchi per difetti insanabili.
Cosa può fare l'amministratore, e cosa no#
Una richiesta che arriva spesso: "mi mandi l'agibilità del palazzo". I confini però sono netti.
L'amministratore può mettere a disposizione la documentazione tecnica che il condominio effettivamente detiene e che riguarda le parti comuni: pratiche edilizie di interventi condominiali, collaudi di impianti comuni, certificazioni degli interventi deliberati in assemblea. Su quali documenti il condominio deve conservare e rendere accessibili, vedi gli obblighi dell'amministratore.
L'amministratore non può asseverare l'agibilità, che è atto di un tecnico abilitato, né produrre un documento che non è mai esistito. Quando la pratica riguarda la singola unità, l'interlocutore è lo sportello unico per l'edilizia del Comune, dove le pratiche sono archiviate, e il tecnico incaricato dal proprietario.
Per gli edifici milanesi si incrociano due adempimenti vicini ma distinti: il certificato di idoneità statica, previsto dal regolamento edilizio comunale, e l'attestato energetico, che in Lombardia passa dal catasto CENED. Il quadro delle regole locali è nella guida al regolamento edilizio di Milano.
Quando la questione diventa condominiale sul serio#
Finché si tratta di un singolo appartamento, il tema resta fra venditore, acquirente e tecnico. Diventa condominiale in tre casi.
Dopo lavori sulle parti comuni che incidono su sicurezza, igiene o impianti: l'intervento può richiedere una nuova segnalazione, e il condominio ne è il committente. Vedi il ruolo del direttore dei lavori.
Quando emergono difetti costruttivi che toccano i requisiti attestati: è il terreno dei gravi difetti costruttivi, dove la responsabilità del costruttore ha regole proprie.
Quando si recuperano spazi comuni a fini abitativi, dal sottotetto ai locali interrati. In Lombardia il recupero dei seminterrati passa anche dalla verifica del radon, con una misura collegata al percorso che porta all'agibilità.
Il punto pratico#
Il certificato di agibilità oggi è una segnalazione asseverata da un tecnico, non un foglio che il Comune rilascia. Si riferisce all'intero edificio, a una porzione autonoma o alla singola unità, e nelle unità presuppone parti comuni completate.
La sua assenza non blocca una vendita e non rende nullo l'atto, ma sposta il rischio sul venditore. Quello che conta davvero, prima di firmare, è sapere se i requisiti ci sono: la pratica mancante si recupera, un difetto insanabile no.
Se nel tuo palazzo nessuno sa quali pratiche esistano e dove siano archiviate, è un segnale sulla gestione documentale, non sull'edificio. Guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Il certificato di agibilità esiste ancora?
Con il nome di un tempo no. Dal 2016 il documento è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, disciplinata dall'art. 24 del Testo unico dell'edilizia: non è più il Comune a rilasciare un certificato, è un tecnico abilitato ad asseverare i requisiti.
Agibilità e abitabilità sono la stessa cosa?
Oggi sì. La distinzione fra abitabilità per le case e agibilità per gli altri immobili è stata superata: il Testo unico dell'edilizia usa un'unica nozione di agibilità per tutte le destinazioni.
Chi deve presentare la segnalazione e quando?
Il titolare del permesso di costruire o della SCIA, o i suoi successori, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura, allo sportello unico per l'edilizia. La mancata presentazione comporta una sanzione amministrativa.
L'agibilità riguarda tutto l'edificio o il singolo appartamento?
Può riguardare entrambi. L'art. 24 consente di riferire la segnalazione all'intero edificio, a porzioni funzionalmente autonome oppure alle singole unità immobiliari, a condizione che siano completate le parti comuni e gli impianti.
Si può vendere una casa senza agibilità?
Sì, la mancanza del documento non rende nullo l'atto. Ma è un inadempimento del venditore: se i requisiti mancano in modo non sanabile la giurisprudenza arriva a configurare la consegna di un bene diverso da quello promesso, con risoluzione e danni.
Il mio palazzo è degli anni Trenta e non ha nulla. È un problema?
È una situazione comune negli edifici più antichi, costruiti prima che l'obbligo fosse strutturato come oggi. Non equivale a un abuso: quello che conta è lo stato legittimo dell'immobile e l'assenza di difetti insanabili. Va verificato caso per caso.
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