Il preventivo dell'impresa è arrivato, l'assemblea lo approva, il ponteggio sale. Poi qualcuno chiede chi controllerà che venga fatto quello che è stato promesso, e la risposta è un giro di sguardi.
Spesso non c'è nessuno. E quando il risultato non convince, il condominio scopre di non avere né un tecnico di parte né una contabilità su cui discutere.
Cosa fa, in concreto#
Il direttore dei lavori è il tecnico che rappresenta il committente in cantiere. Non esegue e non dirige gli operai dell'impresa: controlla che l'opera venga realizzata secondo il progetto, il contratto e le regole dell'arte.
Nella pratica di un cantiere condominiale significa:
- verificare materiali e lavorazioni, che corrispondano a quanto pattuito;
- seguire l'andamento e rilevare in tempo gli scostamenti;
- assistere alla contabilità dei lavori, cioè quanto è stato effettivamente eseguito;
- validare gli stati di avanzamento prima che vengano pagati;
- interloquire con l'impresa quando qualcosa non va, con il peso di un tecnico.
L'ultima voce è quella che un amministratore, da solo, non può coprire: contestare una lavorazione richiede competenza tecnica, non buona volontà.
Chi lo nomina, e chi lo paga#
Il committente è il condominio. L'incarico passa quindi dall'assemblea, che approva il professionista e il compenso insieme al resto della spesa, nell'ambito delle attribuzioni descritte nella guida sulle attribuzioni dell'assemblea. L'amministratore conferisce l'incarico e tiene i rapporti, come parte della gestione prevista dall'art. 1130: vedi incarico dell'amministratore.
Il compenso è parte del costo dell'intervento e si ripartisce con gli stessi criteri: vedi ripartizione delle spese.
Due accortezze che evitano discussioni:
- Mettilo a preventivo dall'inizio. Un onorario tecnico aggiunto dopo sembra sempre un costo imprevisto, anche quando era inevitabile.
- Non farlo scegliere all'impresa. Il direttore dei lavori tutela chi paga: se lo propone l'impresa che deve controllare, il controllo non esiste.
Non confonderlo con il coordinatore per la sicurezza#
È la confusione più frequente in assemblea, e genera sia doppioni sia buchi.
| Direttore dei lavori | Coordinatore per la sicurezza | |
|---|---|---|
| Di cosa si occupa | Esecuzione dell'opera | Sicurezza del cantiere |
| Per conto di chi | Del committente | Funzione di legge nel cantiere |
| Cosa guarda | Progetto, contratto, qualità | Rischi, interferenze, piani di sicurezza |
| Quando serve | Secondo l'intervento e il titolo edilizio | Nei casi previsti dalla normativa sui cantieri |
Possono coincidere nella stessa persona, quando ne ha i requisiti, ma restano ruoli distinti con responsabilità distinte. Il versante sicurezza, con la notifica preliminare e gli obblighi del committente, è trattato nella guida sulla notifica preliminare di cantiere.
Perché conta quando qualcosa va storto#
Finché il cantiere fila, il direttore dei lavori sembra una voce di spesa. Il suo valore si vede dopo.
Se l'opera presenta difformità o vizi, il condominio ha termini da rispettare per contestarli: il quadro dell'art. 1667 e la tempistica sono materia da legale, ma la premessa pratica è sempre la stessa. Serve qualcuno che li abbia rilevati e messi per iscritto quando era il momento, non un ricordo di assemblea.
E se i difetti riguardano un edificio recente e sono gravi, si apre la strada descritta nella guida sui gravi difetti costruttivi. Quando la causa è contestata, lo strumento per fissare la prova è nella guida sull'accertamento tecnico preventivo.
Cosa chiedere prima di affidare l'incarico#
Quattro domande che un'assemblea dovrebbe porre, e che quasi mai pone:
- Cosa comprende l'incarico: direzione, contabilità dei lavori, assistenza al collaudo?
- Con quale frequenza sarà presente in cantiere?
- Quali documenti produrrà e con quale periodicità li trasmetterà all'amministratore?
- È indipendente dall'impresa esecutrice?
La terza è quella che fa la differenza sul piano pratico: un direttore dei lavori che relaziona periodicamente dà all'assemblea la possibilità di intervenire mentre il cantiere è aperto, invece di scoprire i problemi allo smontaggio del ponteggio.
Vale anche la pena coordinare l'incarico con gli altri adempimenti del cantiere, per non pagare due volte lo stesso ponteggio: vedi rifacimento della facciata a Milano e, per la parte fiscale, comunicazione ENEA, dove la data di fine lavori che il direttore attesta fa partire un termine.
Il punto pratico#
Su un intervento di importo rilevante la domanda non è se il direttore dei lavori costi: è chi controlla l'impresa se non c'è. La risposta onesta, in un condominio, è nessuno.
E c'è un effetto collaterale che vale il costo: la data di fine lavori, gli stati di avanzamento e la documentazione tecnica sono anche ciò che serve per le pratiche fiscali e per qualunque contestazione futura.
Se nel tuo palazzo i cantieri partono senza nessuno che controlli, guarda come lavora Livia sull'amministrazione condominiale a Milano oppure richiedi un preventivo gratuito.
Fonti normative
Domande frequenti
Che cosa fa il direttore dei lavori?
Rappresenta il committente in cantiere e controlla che l'opera venga eseguita secondo il progetto, il contratto e le regole dell'arte. Verifica materiali e lavorazioni, segue l'andamento e assiste alla contabilità dei lavori.
Chi lo nomina in condominio?
Il condominio, in quanto committente, con delibera dell'assemblea che approva l'incarico e il compenso. L'amministratore conferisce poi l'incarico e tiene i rapporti con il professionista.
È la stessa figura del coordinatore per la sicurezza?
No. Il direttore dei lavori controlla l'esecuzione dell'opera per conto del committente; il coordinatore si occupa della sicurezza del cantiere. Possono coincidere nella stessa persona quando ne ha i requisiti, ma restano ruoli distinti.
È sempre obbligatorio?
Dipende dal tipo di intervento e dal titolo edilizio richiesto. Fuori dai casi in cui è imposto, resta la scelta più sensata su qualunque lavoro di importo rilevante: senza, il condominio non ha nessuno che verifichi al posto suo.
Può essere lo stesso tecnico dell'impresa?
No, e sarebbe il contrario del suo scopo. Il direttore dei lavori tutela il committente: se dipende dall'impresa che deve controllare, il controllo non esiste.
Chi paga il suo compenso?
Il condominio, come parte del costo complessivo dell'intervento, ripartito secondo i criteri che valgono per quei lavori. Va messo a preventivo fin dall'inizio, non aggiunto dopo.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio
Raccontaci il tuo edificio: capiamo insieme se Livia può portare risposte più rapide, spese più leggibili e fornitori controllati.
Scopri se Livia fa per il tuo condominio →Ricevi aggiornamenti da Livia
Guide pratiche sul condominio e novità utili per proprietari e consiglieri. Niente spam, solo cose che servono.
